banner
שמוליק כהן // צילום: דובי שמחי | depositphotos
שמוליק כהן // צילום: דובי שמחי | depositphotos

מדריך מיוחד: על תפקידו של "שמאי דיירים" ושלושת מטרותיו העיקריות

שמוליק כהן, שמאי מקרקעין, עם מדריך מיוחד לדיירי ההתחדשות העירונית: מתי צריך לערב שמאי בפרויקט פינוי בינוי, כיצד עליו לשמור על האינטרס של הדיירים, מה זה טבלת ניקוד וכיצד מוודאים שיש היתכנות כלכלית מאוזנת לפרויקט?

שמוליק כהן 31.08.2022

כאשר יזם נחשף לעסקת נדל"ן חדשה הדבר הראשון שהוא עושה הינה בדיקת כדאיות כלכלית לעסקה. מתי מעט אשר מעסיקים שמאי IN HOUSE ממהרים להעביר הנ"ל לבדיקה פנימית אבל כולם, במוקדם או במאוחר, יעבירו את בדיקת ההיתכנות לשמאי מקרקעין המכונה "שמאי יזם" על מנת שהאחרון יבחן את הכדאיות הכלכלית וההיתכנות לרווחיות הפרויקט ולקבלת מימון מגוף פיננסי להקמתו.

נכון הדבר שבעתיים במתחמי פינוי בינוי, במסגרת פרוייקטי התחדשות עירונית, אשר מהווים את הקטר של תחום הנדל"ן כיום בהקמת יחידות דיור חדשות בלב מרכזי הערים, פרויקט אשר בא לשפר את ביטחונם האישי (ממ"ד) ואיכות חייהם של בעלי דירות רעועות בנות עשרות שנים במתחמי דיור. בדיקת ההיתכנות של מתחמים אלה מורכבת דרמטית באיכות ובכמות הפרמטרים הרלוונטיים מאשר בדיקת פרויקט יזמי "רגיל" (פרויקט שלא במסגרת התחדשות עירונית) ולראיה ניתן לראות פרויקטי פינוי-בינוי אשר מתמשכים מעל עשור.

השמאי כשומר על אינטרסים של הדיירים
להבדיל מ"שמאי יזם", אשר מעורב כאמור כבר בשלבים הכי מקדמיים של העסקה, הרי שהשחקן הדומיננטי בפרויקטי פינוי בינוי, לשמירת אינטרס בעלי הדירות הקימות, הוא דווקא "שמאי דיירים". שמאי הדיירים, הגם שכל תפקידו הינו לדאוג לאינטרס של אותם בעלי דירות קיימות, נכנס לתמונה לא פעם בשלבים יחסית מאוחרים, שלבים בהם יכולת ההשפעה שלו ותרומתו לסיום הפרויקט בכלל ובדבר התמורות הראויות לדיירים בפרט נמוכה יחסית.

הנ"ל נובע לא פעם מחוסר ניסיון, הבנה ואי מקצועיות של נציגויות מתחמי פינוי הבינוי שלהם זו האינטראקציה הראשונה בחייהם בתחום. 

זאת ועוד, קיים דיסוננס מובנה וחשש גדול מאוד שעומד בפני בעלי הדירות במתחם – מחד בעלי הדירות רוצים כשותף את היזם הגדול/האמין/המבוסס/המנוסה ביותר אך דווקא ככל שניתן לשייך ליזם המיועד את הפרמטרים הנ"ל, דווקא אז גדל החשש בין הדיירים לצאת נפסדים מפאת פערי הידע והמקצועיות בתחום. 

מה תפקידו של שמאי הדיירים ולמה חשוב למנותו בשלבים המוקדמים ביותר של המו"מ בין הדיירים לבין יזם הפרויקט?
כאמור, מטרת העל של שמאי הדיירים בתהליך הינו שמירת אינטרס הדיירים. שלוש תתי מטרות לשמאי הדיירים:

וידוא היתכנות כלכלית מאוזנת לפרויקט
שמאי הדיירים, כמי שאמון על שמירת אינטרס הדיירים, בודק בראש ובראשונה שהתמורות המובטחות לדיירים, כבר בשלבי המו"מ הראשוני עם היזם המיועד, הינן תמורות ראויות ביחס לרווחיות הצפויה מכלל פרויקט. לא פחות חשוב מכך, שמאי הדיירים בודק ומוודא שהפרויקט רווחי באופן מאוזן גם ליזם הפרויקט עצמו ועולה השאלה – למה? הרי שמאי הדיירים אמון על אינטרס בעלי הדירות. ובכן, התשובה בגוף השאלה. דווקא בגלל שלנגד עיניו של שמאי הדיירים הוא אינטרס הדיירים, אזי מטרת כל הצדדים בתהליך הוא שהיזם ירוויח בפרויקט והנ"ל ממספר סיבות. ראשית, האינטרס שהוא ירוויח קיים עמ"נ שהפרויקט לא רק יתחיל אלא אף יסתיים בהצלחה. ללא וידוא רווחיות ראויה כבר בתחילת הדרך– הפרויקט כלל לא יקרום עור וגידים. בסיטואציה כזאת במקרה הטוב בזבזנו שנים על מו"מ ללא תכלית ובמקרה הרע הפרויקט יקרוס כלכלית במהלך ההקמה. 

שנית, שמאי הדיירים צריך לוודא שהפרויקט רווחי ליזם ושלא הובטחו תמורות לא פרופורציונליות/ברות מימוש לדיירים רק עמ"נ "להכניס רגל בדלת" ולהפחית התמורות בהמשך, ולסיום, ללא רווחיות ראויה כבר בתחילת הדרך הפרויקט לא יקבל ליווי פיננסי ושכזה – הוא צפוי לכישלון אפילו טרום התחלתו. לסיכום- לא מדובר ב"הורדת ידיים" בין היזם לדיירים (ובין הרשויות המקומיות) אלא באינטרס משותף להצלחת הפרויקט. כדי שהפרויקט יצליח לשביעות רצון גבוהה של כל הצדדים הפרויקט חייב להיות רווחי באופן ראוי. את זה יכול וצריך שמאי הדיירים לקבוע.  

הכנת טבלת ניקוד לדירות הבעלים
אם וידוא ההיתכנות הכלכלית באה לוודא את הכדאיות הכלכלית המאוזנת שבין הדיירים ליזם הרי שמטרת טבלת הניקוד הינה להסדיר את התמורות הראויות בין הדיירים ליזם אך לא פחות חשוב בין הדיירים לבין עצמם. טבלת הניקוד הינה לב עבודת שמאי הדיירים. 

איך זה עובד? שמאי הדיירים מגיע אישית לכל דירה דירה ונותן שווי לכל לדירה על בסיס בראש ובראשונה שטח הדירה הקיימת (בהמשך לטבלת מדידה רשמית שנמסרה ממודד היזם תוך ביצוע בקרות על הנ"ל) ומפעיל מספר מקדמים רלוונטיים עמ"נ לכייל שווי הדירות הקיימות כגון: קומה, כיווני אוויר, מצב הדירה וכיוצ"ב. בקביעת השווי לכל הדירות במצב הקיים מחלץ שמאי הדיירים את חלקה היחסי של כל דירה ודירה בנפרד ע"י קביעת ה- % היחסי של כל דירה ביחס לסה"כ שווי כל הדירות. ככל ששווי הדירה יהיה גבוה יותר, יחסית לשווי כלל הדירות במצב הקיים, הרי שהניקוד שתקבל הדירה הנ"ל יהיה ניקוד גבוה יותר. בשלב שני ובאותה מתודולוגיה יכין שמאי הדיירים טבלת ניקוד לדירות החדשות אשר מתוכננות להיבנות על בסיס תמהיל אשר מתקבל מיזם הפרויקט. התהליך כולו הינו תהליך מקצועי, אובייקטיבי, נטול אינטרסים ובעיקר שקוף לכלל בעלי הדירות והיזם. 2 טבלאות הניקוד הנ"ל יאפשרו, בין היתר, את סדר הבחירה של הדירות החדשות בתום הפרויקט ע"י בעלי הדירות הקיימות, את האיזונים הכספיים או שווה ערך כסף שבין הדייר ליזם.

שכ"ד ראוי וגובה ערבויות גופי מימון
מטרת הבחינה של שמאי הדיירים הינה קביעת השכ"ד הראוי להתקבל לכל דירה ודירה מיזם הפרויקט מרגע פינוי הדירות ועד קבלת הדירות החדשות. אומנם כביכול מדובר ב"כסף קטן" אך עם כל הכבוד לחלומות הוורודים לדירה חדשה בעוד כמה שנים הרי שכ"ד הראוי אמור לשמש את בעלי הדירות הקיימות לשכור דירה אחרת ואף לקבל תמורה ראויה למשקיעי הדירות הקיימות כאן ועכשיו. לסיום, יקבע שמאי הדיירים את גובה הערבויות שצריכים בעלי הדירות לקבל מגוף המימון אשר ילווה את הפרויקט.

לסיכום: ראוי, נכון ומומלץ לשלב שמאי דיירים בשלבים הכי מוקדמים במו"מ עם יזם הפרויקט. שמאי הדיירים יוודא איזון והיתכנות כלכלית בין כל השחקנים הרלוונטיים בתהליך, יפיג חששות מיותרים ויביא להוגנות בין הדיירים ליזם ובין הדיירים לבין עצמם, יפקח ויבקר את היזם ויתרום תרומה דרמטית להצלחת הפרויקט. 

*כותב המאמר, שמוליק כהן, הינו שמאי מקרקעין, בעלים של משרד S.K שמאות מקרקעין בע"מ, משרד המהווה שמאי דיירים בפרויקטים רבים.

בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל

קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות