אוהד עיניי // צילום: דרור סיתהכל
אוהד עיניי // צילום: דרור סיתהכל

יזמי ההתחדשות נגד השמאי הממשלתי

רווח יזמי של 14% על פרויקטים בתל אביב אינו מספיק השמאי הממשלתי אוהד עייני : מי שקבע את הרווח הזה זה לא אני, זה אתם. אני בעצם ישבתי עם שמאים שלכם שהראו לי איך השוק עובד, וכך זה נקבע. אם תשנו את השוק, אני אשנה את המספר.

מגדילים 31.07.2022

העדכון לתקן21 עורר הרבה אמוציות בפאנל בנושא בכנס הנדל"ן השנתי של מגדילים שנערך בשבוע שעבר במלון רמדה בירושלים והנחה העיתונאי גיא ליברמן.

את הפאנל פתח אוהד עייני – השמאי הממשלתי שהסביר את התיקונים שנעשו בתקן. לדבריו,  "במשך שנים מוסדות התכנון אישרו תכניות להתחדשות עירונית שנשארו במגירה. הבעיה הייתה שלא הייתה כדאיות כלכליות, אז ביקשו לקבוע כללים איך מחשבים, כך נולד תקן 21. על עדכון התקן עבדנו 4 שנים והוא אושר סופית לפני חודש וחצי. יש שם הרבה שינויים, אבל העיקר הוא הרווח היזמי. החלטנו להוציא את המספרים מתוך התקן עצמו ובעצם התקן מפנה למסמך שפרסמנו באותו יום שקובע רווח יזמי בשלושה אזורים – רווח מינימלי. כשבאים לבחון האם לתוכנית התחדשות עירונית יש היתכנות צריך לדעת מה המינימום רווח שמתקבל מהתכנון כדי לדעת אם יש טעם בכלל לתכנית. זה מתעדכן לפי הצורך, לפי השוק, אם נראה שהשוק משתנה וזה כבר לא רלוונטי, מיד נעדכן אותו. זה מסמך שניתן לשנות בן לילה. בשאלת התמורות לבעלי הדירות – בתקן הקודם קבעו בהערת שוליים שמקובל לתת 25 מטר תמורה מעבר לדירה הקיימת. הבנו שזו התערבות בזכויות הקניין ובמו"מ בין יזמים לדיירים. לכן החלטנו לתת כלי – טבלה שמראה את הרווח כפועל יוצא של מדרגות התמורה לבעלי הדירות ואנו משאירים את זה למו"מ בין היזמים לבעלי הדירות. בנוסף הוספנו לתקן רשימה של ההוצאות שלא נכללו בעבר". 

חיים מסילתי // צילום: דרור סיתהכל
חיים מסילתי // צילום: דרור סיתהכל

חיים מסילתי – יו"ר לשכת השמאים ציין כי "התקן לפני העדכון  היה בלתי ישים בעליל. היינו נתקלים בהמון עיוותים. בסופו של דבר האחוזים שנקבעו בתקן הישן לא החזיקו מים בשוק. לגבי ההסדרה, שתי נקודות חשובות – יש את מנגנון פינוי בינוי והשוק מנצל אותו. כשיש "דייר סרבן" לא חייבים ישר להתכסח איתו, אפשר ללכת לשמאי פינוי בינוי ולבדוק אם התמורה שקיבל היא ראויה. לדעתי זה יכול לפתור הרבה דברים, הרבה מעבר למפקחים על הבתים המשותפים. דבר שני, כשמגיעים לוועדה המחוזית ויש מחלוקת על כמות יח"ד כדי להגיע לרווחיות ובסופו של דבר הוועדה מגבילה את תוספת הזכויות ושם זה נתקע, אז יש מנגנון הכרעה של וועדה שתוציא הכרעה מהירה ובזה ישתחרר אחד הפקקים הרציניים היום".

גיא קפלן // צילום: דרור סיתהכל
גיא קפלן // צילום: דרור סיתהכל

גיא קפלן – מתכנן מחוז מרכז במינהל התכנון ציין כי " אנו לא מפחיתים יחידות דיור כשאנו מעל הרווח היזמי. אנו מאפשרים את התכנון. לגבי הרווח היזמי, התקן הקודם הכניס אותנו לסחרור, הכניס את התכנון למקום המספרי ולא התכנוני. אנו רואים בסופו של דבר תכנון טוב, מיטבי ואיכותי. נכון שיש אילוצים וקשיים, אבל בסופו של דבר ישנן מגבלות שאנו חייבים לטפל בהן, ולכן לפעמים אנו לא יכולים לעמוד ברווח היזמי או בכמות היח"ד שמבטיחות אותו רווח. אני מקווה שהתקן החדש שנכנס כרגע קצת יטיב ויסית את הויכוח מהרווח היזמי ויוציא אותו מהמשחק, ויאפשר לנו לעשות את התכנון הראוי. אנו מכירים יזמים שיודעים מראש שאחוזי הרווחיות יותר נמוכים מתוך הבנה שבעתיד זה יגדל. לכן צריך לשים את הנושא במקום הנכון שלו".

חיים פיגליין // צילום: דרור סיתהכל
חיים פיגליין // צילום: דרור סיתהכל

חיים פייגלין – מנכל צמח המרמן ציין כי: "כל הכבוד על העבודה שנעשתה. אבל יש בתקן כשל אחד שלדעתי חייבים לתקן, נקבעו שיעורי רווח, שבעיני אמורים להיות יותר גבוהים, כיוון שלוקח בין חמש לעשר שנים לפני שמתממשת תכנית מרגע שמפקידים אותה, יש עוד הרבה סיכונים בדרך ולכן צריך לקבוע מרווחים יותר גדולים"

אודי בלום // צילום: דרור סיתהכל
אודי בלום // צילום: דרור סיתהכל

אודי בלום – מנכ"ל מטרופוליס ציין כי זה נחמד שיש נוסחה או הנחיה או תקן לחישובים, השאלה מי משתמש בו. דיברו על וודאות, אנו מדברים על עולם של חוסר וודאות, התקן הוא לא חובה, וכשזה לא חובה אף אחד לא מתייחס לזה, עד היום בכל התב"עות שאישרנו לא התייחסו לתקן הזה. לקחת שיעורי רווח של 14% בת"א אני לא חושב שזה מגלם את הסיכון שכרוך בעולם הזה של התחדשות עירונית. זה לוקח יותר מחמש שנים, בדרך יש מהמורות. השאלה אם אנו מאשרים תב"עות בהנחה שהשוק יתקן הכל. השוק לא יתקן הכל. אתן לכם דוגמה – נתנו בשבוע שעבר הודעות פינוי לדיירים אחרי 10 שנים של דיונים. אי אפשר לחזות מה יצא בפועל. 

אסף סימון // צילום: דרור סיתהכל
אסף סימון // צילום: דרור סיתהכל

אסף סימון – מנכ"ל אפריקה ישראל התחדשות עירונית, ציין כי הוא מסכים עם חיים ואודי. העבודה פה על התקן היא עבודה מדהימה, נעשה שינוי של משהו שהיינו רגילים אליו המון שנים, וקשה להזיז את הגבינה. אבל הרווח המינימלי הופך מקסימלי לצורך העניין. כשאני פותח דו"ח אפס מול התקן 21 – שמיים וארץ. כי הצרות והקשיים שנוספים לפרויקט לאורך השנים תמיד מפחיתים. השמאים מכירים את זה. רווח של 14% הופך להיות מסוכן. אני לא מכיר היום הרבה חברות שעם 14% רווח ידעו לקבל מימון בנקאי. המערכת הבנקאית הולכת ונסגרת, אנו חודשים שלמים רואים את הקושי בלהשיג ליווי בנקאי. 

אוהד עייני ענה ליזמים וציין כי " מי שקבע את הרווח הזה זה לא אני, זה אתם. אני בעצם ישבתי עם שמאים שלהם שהראו לי איך השוק עובד, וכך זה נקבע. אם תשנו את השוק, אני אשנה את המספר. לעניין התמורות לבעלי הדירות, צריך לזכור שהתקן לא קובע תמורות לבעלי דירות, אלא הוא כלי עבודה לכם ולמוסדות התכנון להציג בפני מי שצריך להציג את הרווח והתמורה. אם ת"א החליטה ש14% מבחינתה זה המקסימום, אני נתתי לה את הכלי וכתבתי במפורש שזה מינימום.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות