הכוונה טובה, הביצוע קצת פחות: מהצעת החוק להסדרת קבוצות הרכישה עולה כי החוק עדיין לא מספק הגנה ראויה לרוכשים ולא מעניק כלל הגנה לקבוצות רכישה קטנות, שנותרות חלשות ופגיעות
תמונה: עו"ד קרן זוקין // יחצ
מאת: עו"ד צבי שוב ועו"ד קרן זוקין
לאחרונה פורסמו פרשיות קשות בהן נגרמו נזקים לרוכשים שסמכו על מארגני קבוצת רכישה. בפרשיות מעין אלו, איבדו הרוכשים את כל הכספים שהשקיעו בדירתם, מבלי לקבלה. כמו כן, רוכשים שגילו כי רכשו קרקע שלא ניתן לקדם לגביה תכנון. בשל אלו, נולד הצורך בהסדרת נושא קבוצות הרכישה ויצירת מגנון הגנה אפקטיבי יותר עבור הרוכשים. על כן, משרד המשפטים הביא לאישור הצעת חוק להסדרת קבוצות הרכישה.
עקרונות הצעת החוק להסדרת קבוצות רכישה
במסגרת הצעת החוק נכללו הוראות כגון איסור על מכירת קרקעות שלא חלה לגביהם תכנית מפורטת והסכם שיחתם במצב זה יהיה בטל; איסור על ארגון קבוצה מבלי שקיים דו"ח שמאי שיוצג בפני הקבוצה, אשר יציג אומדן עלויות. דוח זה יובא לידי ביטוי בהסכם השיתוף שיחתם על ידי חברי הקבוצה ואף יוצג בפני חברי הקבוצה; הגבלת דמי ההשתתפות שניתן לגבות ממי שמעוניין להצטרף לקבוצה; קביעת חובות גילוי שיחולו על המארגן, בין היתר לגבי מהות העסקה ולגבי העובדה שהמחיר אינו סופי ויכול להשתנות עם ההתקדמות של הפרויקט; ציון זהות המארגן, פרטי ההתקשרות עמו ושכר הטרחה שלו וכן יקבע כי שכרו ישולם בתחילת הדרך וללא קשר לעלויות הפרויקט.
בנוסף, מוצע לקבוע הוראות לפיהן ניתן יהיה להחליף את המארגן; הבטחת זכויות הקבוצה הן על ידי הפקדת כספי ההשקעה שלהם בחשבון נאמנות ייעודי שיתפתח במיוחד לשם כך ורישום הערת אזהרה לטובת חברי הקבוצה להבטיח ההשקעה שלהם; קביעת פרקי זמן לחתימה על הסכמים ולהוצאת היתר ושחרור חבר הקבוצה במידה והמועדים לא יתמלאו ובתנאים מסוימים; אופן ניהול כספי הקבוצה במקרים בהם עלה מספר חברי הקבוצה על מספר היחידות שניתן להקים; החלת החוק על קבוצות אשר ההסכם נחתם אף לפני לפרסום החוק ועוד.
ליקויים מהותיים בתזכיר החוק ובראשם בהגדרת המארגן
יחד עם זאת, מעיון בהצעה נראה כי ישנם ליקויים מהותיים בתזכיר החוק אשר דורשים התייחסות או שינוי על מנת שהחוק יספק הגנה ראויה ומקיפה למשתתפים בקבוצות. במה דברים אמורים? חסרה לדוגמה בהצעת החוק הגדרה של מי יכול להיות מארגן, מעבר לעובדה כי יחולו עליו חובות גילוי לגבי זהותו ומהות העסקה, נדרשת התייחסות והחלת חובת גילוי לגבי ניסיונו של המארגן ויכולותיו, הוכחת ניסיונו ואף קביעת חובות הכשרה שונות שידרשו מהמארגן טרם יוכל להתמנות כמארגן.
קבוצות קטנות יישארו פגיעות
כמו כן, הצעת החוק קובעת כי ההסדרה תחול על קבוצות המונות מעל 20 משתתפים, אם כך על פי הצעת החוק לא תהיה כל הגנה לקבוצות קטנות, אשר יוותרו חשופות ופגיעות. כמו כן נקבע כי החוק יחול על קבוצות שמתעתדות לבנות דירות המיועדות למגורים ואינו חל על קבוצות המתעתדות לבנות יחידות משרדים או נדל"ן מסחרי, מתווה שנהיה פופולארי במיוחד לאחרונה עם הגברת המיסוי על דירות. האם קבוצות אלו אינן ראויות להגנת החוק?
יש לשקול מנגנוני הגנה
נראה כי אף יש לשקול במסגרת הצעת החוק צעדים ומנגנונים שאולי יש בהם כדי להטיל מגבלות על חברי הקבוצה ויגדילו את העלויות של הפרויקט, אולם בסופו של יום יכול ויהיה בהם כדי לשמור על חברי הקבוצה ולהבטיח את קיומה ואת קיומו של הפרויקט.
מנגנונים כגון: קביעת החובה להכניס בנק מלווה לפרויקט מסוג זה, על מנת לייצר יציבות ובטחון לחברי הקבוצה וזאת במקום החובה להוצאת ערבויות לרוכש על פי חוק המכר וכן לקבוע חובות לחברי הקבוצה להציג יכולת כלכלית ותזרימית, מעבר להצהרות שחברי הקבוצה נותנים במסגרת הסכם השיתוף, על מנת שלא לגרום לעיכובים ועצירת הפרויקט.
קביעת סכומי מינימום לתשלום בטרם יכנס הליווי לתוקף. מנגנון דיווח ופיקוח של הממונה על קבוצת הרכישה על מנת שיהיה גוף חיצוני המרכז פרויקטים מסוג זה ויש ביכולתו למנוע מכירות כפולות. קביעת לוח תשלומים שיהיה על פי קצב התקדמות הבנייה, קביעת מנגנון חלוקת דירות כבר בהסכם השיתוף וחובת רישומו בלשכת רישום המקרקעין, על מנת למנוע מכר כפול.
לסיכום, כפי שציינו הצורך בהסדרה חוקית הינו נדרש ומחויב המציאות ולכן הצעת החוק הינה יוזמה מבורכת, יחד עם זאת יש מקום לוודא כי הצעת החוק אכן תספק הגנה אמיתית על חברי הקבוצה והקבוצה עצמה בסיטואציות השונות. הגנה שבמצב הקיים איננה קיימת.
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
