גם אם כוונותיו של בילסקי הינן טובות וטהורות, תמ"א 38 לא תצליח בשום פנים להמריא ולנצל את מלוא הפוטנציאל שלה אם הממשלה, מטה הדיור והרשות להתחדשות עירונית,
לא ידחפו כבר בעתיד הקרוב את הפתרונות המוצעים// דעה
יהודה הרציג // יחצ
א.ק.ג., כן, זו ההגדרה הנכונה למדיניות הזיגזג של הממשלה בנושא תמ"א 38, מאז אישור התכנית במאי 2005, לפני יותר מ-14 שנה. תכנית זו נולדה, ובצדק, מתוך מחשבה שחובה לחזק מאות אלפי מבנים בפני רעידת אדמה. רעידות שכאלה, למי שאיננו זוכר, מתרחשות במדינת ישראל מידי כ-100 שנה, והאחרונה שבהן, שהיתה ב-1927, החריבה את צפת, טבריה, לוד ורמלה וגבתה את חייהם של מאות הרוגים ואלפי פצועים.
ההחלטה של זאב בילסקי, יו"ר המועצה הארצית לתכנון ובנייה וראש מטה הדיור להאריך את המנדט של התמ"א 38 הינה נכונה ומבורכת, אולם איננה מספקת בעליל. העובדה שרק לפני כחודשיים החליטה דלית זילבר, מנכ"ל מנהל התכנון, לעצור בפועל את התמ"א, נובעת מכשלים משמעותיים שנוצרו מעצם לידתה בחטא של תכנית התמ"א ב-2005.
כשלים אלה באו לידי ביטוי מובהק במהלך 14 השנה האחרונות ולדאבוני, למרות החלטת בילסקי, נותרו על כנם.
ראשית דבר, הממשלה הטילה את ביצוע התמ"א לפתחן של העיריות והרשויות המקומיות. בבעיה אינהרנטית זו נותרה על כנה עד עצם היום הזה. כל עירייה וכל רשות הינה "מדינה בפני עצמה" עם מדיניות שונה ב-180 מעלות מחברתה לגבי התמ"א. לדוגמא, עד לאחרונה היתה עירית רמת גן חסידת התמ"א, זאת בעוד שכנתה הצמודה גבעתיים התנגדה לה בכל תוקף. לאחר הבחירות האחרונות ברמת גן, התהפכה המדיניות בעיר זו, וגם היא הצטרפה למתנגדות המובהקות.
שנית, בעיית התשתיות המשלימות בשכונות ובמתחמים שבהם מבוצעת התמ"א, מוסדות ציבור, פארקים, שצ"פים, כבישים, חניות וכו' נותרה אף היא על כנה. לפני כשנה הכריז שר האוצר כחלון על סיוע בנושא זה לראש עירית רמת גן דאז, ישראל זינגר, אולם אפילו אגורה לא הוענקה מאז. ראשי עיריות אחרים, דוגמת פדלון בהרצליה ונוספים, אף החליטו בשלב כזה או אחר על סנקציות שלפיהם לא תקודם שם תמ"א עד שיוענקו התקציבים המשלימים.
שלישית, במקרים רבים הכדאיות ליזמים לקדם תמ"א הינה גבולית בעליל. על הרווח, הלא גדול לכשעצמו, מושתים גם היטלי השבחה נכבדים, מה שהופך את התמ"א ללא כלכלית.
רביעית, בפריפריה בפרט, אין כלל כדאיות לביצוע התמ"א, זאת בשל ערכי הקרקע המאוד נמוכים עד אפסיים.
על מנת לנצל את המומנטום של הצהרת בילסקי ולהתניע את התמ"א 38 אל חוף מבטחים הנני ממליץ: אחת, לבטל את היטלי ההשבחה ליזמים. שתיים, אדרבה, להרחיב את הזכויות שלהם,
ובמיוחד לעודד תמ"א 38/2 כתחליף יעיל ומהיר לפינוי בינוי. שלוש, שהממשלה תחליט להעניק לעיריות והרשויות המקומיות תקציבים נאותים לתשתיות משלימות.
ארבע, בפרויקטים בפריפריה לתת ליזמים או יחס גבוה הרבה יותר שדל יחידות דיור חדשות לעומת הישנות(נניח, 1 ל-10!) או שיהיה ניוד זכויות ליזמים, לדוגמא זכויות בנייה בשכונות דרום תל אביב בתמורה
לבנייה בערי הפריפריה.
מניסיוני בעשרות פרוייקטים כאלה, גם אם כוונותיו של בילסקי הינן טובות וטהורות, התמ"א 38 לא תצליח בשום פנים להמריא ולנצל את מלוא הפוטנציאל שלה, רבבות יחידית דיור לשנה, אם הממשלה, מטה הדיור והרשות להתחדשות עירונית, לא ידחפו כבר בעתיד הקרוב את הפתרונות לעיל. קיימת לכך חשיבות משנה במיוחד לאור העובדה שכיום בשוק הדיור יש בקושי כ-45 אלף התחלות בנייה, זאת לעומת כ-70 אלף הנדרשות. רק התמ"א 38 תוכל לסגור את הפער המשמעותי הזה בין ביקוש גדול לבין היצע דל. לפרוטוקול.
*כותב המאמר יהודה הרציג הינו יזם ובעלי קבוצת הרציג נדל"ן, המתמחה בהתחדשות עירונית ובונה פרויקטים ברחבי הארץ.
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
