משרטטים את המחר: מפת הנדל"ן החדשה של ישראל ביום שאחרי המלחמה

בעוד המדינה מתמודדת עם השלכות המערכה הביטחונית, המומחים והיזמים המובילים כבר משרטטים את המפה של "היום שאחרי". מעבר לביקושים והיצע, המלחמה חוללה שינוי עמוק בתפיסת המגורים: הביטחון האישי והחוסן הקהילתי הפכו למצפן המרכזי של הרוכשים והצורך בממ"ד הפך מצורך בטיחותי לתנאי סף קיומי שמשנה סדרי עולם.

התפרצות הביקושים הכבושים: השוק שיושב על הגדר

למרות תחושה של האטה זמנית, המומחים תמימי דעים כי מדובר ב"שקט שלפני הסערה". חיים קקון, סמנכ"ל שיווק ומכירות בקבוצת נחמיאס, מסביר כי "הביקוש לא נעלם אלא פשוט נדחה. מדובר בביקושים כבושים של זוגות ומשפרי דיור שיושבים על הגדר וממתינים להתייצבות המצב". לדבריו, הפער שעשוי להיווצר בין ההיצע המצטמצם לביקוש המתפרץ יוביל להתאוששות מדורגת אך עקבית. 

אבי רוזן, מנכ"ל חברת יוסי אברהמי מחזק גישה זו, ומזכיר כי ניסיון העבר מלמד שאחרי משברים, השוק מפגין התאוששות מהירה: "עם סיומה של תקופת המלחמה צפויה חזרה הדרגתית לפעילות כלכלית מואצת, שתיתמך בביקושים שנדחו לצד צורך גובר ביציבות ובביטחון". 

גם ורד צרפתי זבולון, מנכ"לית משותפת בקבוצת צרפתי שמעון  צופה צמיחה מחודשת: "אחרי המלחמה שוק הנדל״ן צפוי להיכנס לתהליך של התאוששות, עם חזרה הדרגתית של הביקושים שחלקם עסקאות שנדחו בגלל המצב וחלקם מגיעים בעקבות ירידת הריבית שהחזירה רוכשים לשוק. ירושלים צפויה להתחזק בזכות ביקושים יציבים ותושבי חוץ שממשיכים לרכוש בה דירות. בפריפריה, ערים כמו באר שבע ואשקלון בדרום והקריות בצפון, ייהנו מיציבות ואף מעלייה בביקושים הודות לרמות מחירים שמאפשרות ליותר אנשים לרכוש דירה. במרכז הארץ, ערי גוש דן ימשיכו לשמור על יציבות מחירים, אך עודפי ההיצע מהשנים האחרונות לצד גידול בפרויקטים של התחדשות עירונית, יאטו את קצב העסקאות. במבט עוד יותר קדימה, סיום המלחמה יביא איתו צמיחה מחודשת של המשק, ובמידה והריבית תרד לקראת סוף השנה, אזי בתחילת 2027 אנו צפויים לראות גידול בביקושים ובעסקאות בתחום המגורים, לצד עליית מחירים"

חזון השיקום הלאומי

לצד היוזמה הפרטית, המומחים קוראים לתוכנית אסטרטגית מדינתית. שמאי המקרקעין ישראל יעקב מדגיש: "כמי שמלווה אלפי בעלי דירות בכל רחבי המדינה בהתחדשות עירונית אני יודע כי שיקום המדינה מחייב תוכנית נדל"נית אסטרטגית המשלבת בנייה חדשה עם התחדשות עירונית מאסיבית- המשך פרויקטי מחיר מטר' ומיגון מרכזים ותיקים בדרום כמו: אופקים, נתיבות ושדרות, לצד הקמת עיר חדשה וחיבור רכבת מהירה עד לקריית שמונה בצפון. באמצעות שימור הטבות מס של 18%, הקמת מרכזי תעסוקה ופיתוח תשתיות תחבורה, ניצור ודאות כלכלית שתמשוך אוכלוסייה איכותית ותהפוך את יישובי הגדר מאזורי עימות למרכזי ביקוש בעלי ערך נדל"ני יציב". 

אורי רוזנצוייג, שמאי ועו"ד, מוסיף כי הגדלת התעסוקה בפריפריה וחיזוק האוכלוסייה הקיימת הם המפתח לשינוי המפה לטובה: "לאחר המלחמה צפויה התחזקות של ערים חזקות בעלות נגישות תחבורתית גבוהה, מוקדי תעסוקה ותהליכי התחדשות עירונית מתקדמים. במקביל, אזורים פריפריאליים ללא מנועי צמיחה ברורים עלולים לחוות האטה ואף ירידת מחירים. הביקוש יתמקד בדירות הכוללות ממ״דים, סביבת מגורים איכותית וקהילתיות ותכנון עירוני עדכני. גם הריבית ותנאי המימון ימשיכו להיות גורם מכריע בקצב ההתאוששות של השוק ועל כן להערכתי לאחר המלחמה עלולה להשתנות מפת הנדל"ן וזאת על בסיס הגדלת תעסוקה בפריפריה וחיזוק האוכלוסייה הקיימת"

אפי כץ, מנכ"ל ענב מסכם בנימה אופטימית: "אנחנו מסתכלים קדימה באופטימיות גדולה. דווקא מתוך הנזקים הכבדים שנגרמו למבני מגורים והאתגרים שהביאה איתה המלחמה, נוצרת הזדמנות אמיתית לבנות מחדש – טוב יותר, מוגן יותר וחכם יותר, כל זאת באמצעות טכנולוגיות חדישות ובטוחות. ההתחדשות העירונית היא המפתח המרכזי לשיקום שכונות מגורים ובניינים שנפגעו, כבר כעת אנו רואים הבנה עמוקה מצד מקבלי ההחלטות בנושא, הבנה שמתבטאת בניסיון לייצר פורמטים שיאיצו את הליכי הרישוי ויפחיתו חסמים בירוקרטיים. במקביל, הניסיון ההיסטורי בישראל מראה שהכלכלה בכלל ושוק הנדל"ן בפרט יודעים להתאושש מהר אחרי תקופות של אי־ודאות, וברוב המקרים הביקוש אף נוטה לעלות על ההיצע. ניתן לראות לאורך שנים כי שוק הנדל"ן פועל במחזורים, ולמרות ההאטה הנוכחית, הביקוש לנדל"ן למגורים בישראל לא ייעלם.אנשים ישובו לרכוש דירות. זה רק עניין של זמן עד שהשוק יחזור לפעילות מלאה". 

המהפכה התפיסתית: ממ"ד הוא כבר לא מותרות

המלחמה שינתה את הדינמיקה הנדל"נית מהיסוד.  קובי אופק, יו"ר ומייסד אופק החזקות, אומר כי: "המלחמה חידדה בקרב הציבור את ההבנה שדירה חדשה עם ממ"ד היא כבר לא מותרות, אלא צורך קיומי בסיסי". הוא מזהה את יהוד-מונוסון כאלטרנטיבה אופטימלית המשלבת ביטחון ואיכות חיים במרכז המטרופולין, ומעריך כי השילוב בין הביקוש למיגון לפיתוח התשתיות יוביל לזינוק מחירים בעיר בחמש השנים הקרובות.

אילון ידין, מנכ"ל NBS, מוסיף כי ההון זורם כעת לאזורים המספקים "רציפות תפעולית" ומיגון תקני. "פרויקטים חדשים וממוגנים נהנים מהעדפה ברורה, בעוד נכסים ישנים ללא מיגון צפויים לסבול מדיסקאונט ומזמני שיווק ארוכים יותר". 

ליאת דנינו, משנה למנכ"ל אלמוגים, מסכמת זאת היטב: "מפת הנדל"ן מתעצבת מחדש סביב פרמטרים עמוקים של ביטחון אישי וחוסן קהילתי. ההתחדשות העירונית אינה עוד מהלך של השבחת נכסים, אלא צורך קיומי של ממש".

היעדים החדשים: מאילת וקריית ים ועד קצרין

מבחינה גיאוגרפית, המפה עוברת שינוי עמוק.  אילת בלטה במהלך המלחמה כיעד בטוח יחסית, מה שחיזק את האטרקטיביות שלה למגורים ארוכי טווח. בדומה לכך, שמחה גריידינגר, מנכ"ל ובעלים של קבוצת נתיב, מצביע על קריית ים כמרכז כובד אסטרטגי חדש בצפון: "העיר נמצאת בעיצומה של תנופת פיתוח המשנה את פניה. המעבר משיכוני רכבת ישנים לפרויקטים בקו ראשון לים מספק מענה קריטי לצורך במיגון".

בצפון הרחוק, חנה שוורץ, סמנכ"לית שיווק ומכירות של קבוצת אבני דרך, מזהה פוטנציאל אדיר בקצרין. לדבריה, "רמת הגולן נתפסת כאזור בעל פוטנציאל פיתוח משמעותי המשלב איכות חיים ומרחבים פתוחים. אנו מזהים עלייה בביקושים מצד משפחות צעירות ותושבי חוץ שמחפשים אלטרנטיבה איכותית וזולה למרכז".

גם ערי השרון והמרכז ממשיכות לשמור על מעמדן. שגיא לנצ'נר, מנכ"ל חברת י.נ.ו.ב  מציין כי כפר סבא, הוד השרון ורעננה ימשיכו להתבסס הודות למערכות חינוך חזקות ונגישות תחבורתית, בעוד תל אביב תישאר העוגן המרכזי אך תתמודד עם תקרת מחירים.

תכנון המחר: חוסן, נוף וקהילה

השינוי אינו רק במיקום, אלא גם באופן שבו אנו מתכננים את המרחב. אדר' לירן מלכה טוען כי: "מפת הנדל"ן של השנה הקרובה תעמוד בסימן חוסן תכנוני. אם בעבר המדד המרכזי בפרויקטים של פינוי-בינוי היה ניצול זכויות מקסימלי, הרי שהיום אנו רואים דרישה הולכת וגוברת מצד יזמים ודיירים ליצירת סביבה עוטפת. המלחמה חידדה את הצורך לא רק בממ"ד הדירתי, אלא במרחב ציבורי שמאפשר הפוגה ובריאות נפשית בסביבת המגורים.

המגמה הבולטת ביותר שאני מזהה בערים כמו הרצליה, גבעתיים ופתח תקווה, היא הטמעת תפיסת ה- Landscape-Urbanism -מעבר מתכנון בניין על מגרש, לתכנון של מתחמים שוקקי חיים, בהם אדריכלות הנוף היא לא קישוט אסתטי בסוף התהליך, אלא השלד של התכנון הראשוני. אנו רואים כיום העדפה ברורה לפרויקטים המייצרים רצף ירוק עם פארקים קיימים, והופכים את השטחים המשותפים לריאות ירוקות פרטיות עבור הדיירים.

בנוסף, אנחנו רואים מגמות בהן קומות הקרקע הופכות למשאב מהותי בתכנון העירוני – עתודות לשטחי עבודה וקהילה שהן כבר לא בונוס, אלא צורך הישרדותי במציאות שבה הבית הפך למרכז החיים, העבודה והביטחון, בחירום ובשגרה. הערים שישכילו לאמץ את העירוב הזה, יהיו אלו שיובילו את טבלת הביקושים בשנים הקרובות".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן