כך עולה מדו"ח בנק ישראל לשנת 2018, אשר קובע כי לאחר עשור של עלייה רצופה, ירדו לראשונה מחירי הדיור
תמונה: השר כחלון // באדיבות דוברות מפלגת כולנו
בשנת 2018 ירדו לראשונה מחירי הדירות במידה מתונה, לאחר שבמשך עשור הם עלו ברציפות ובסופו הכפילו עצמם, כך עולה מדו"ח בנק ישראל שפורסם היום (31.3.19). עם זאת קובע הדו"ח כי מספר העסקאות שנעשו ב-2018 בשוק הדיור דומה למספרן ב-2017 .
בשלושת הרבעונים הראשונים של 2018 נמשכה במספר העסקאות מגמת הירידה שהחלה ברבעון האחרון של 2016. את המגמה הובילו המשקיעים ומשפרי הדיור, בשעה שהרוכשים דירה לראשונה שמרו על רמת רכישות גבוהה, בין היתר בזכות "מחיר למשתכן". עם זאת מציין דו"ח בנק ישראל כי 18% מהדירות בהגרלת "המחיר למשתכן" נותרו ללא זוכה.
ברבעון האחרון של השנה עלה היקף העסקאות בשיעור ניכר בכל הקבוצות: עליית המחירים נבלמה במידה רבה כתוצאה מכך שהבנייה התרחבה עקב ההאצה בהתחלות הבנייה בשנים הקודמות. מספר הדירות בבנייה פעילה עלה מממוצע של 95 אלף ב-2013—2014 לממוצע של 117 אלף ב-2016—2018, ומספר סיומי הבנייה עלה ברציפות מ-2008.
בשנתיים האחרונות פחת היצע הדירות החדשות כפי שהוא נמדד לפי מספר ההתחלות: בשנת 2017 ירד מספר ההתחלות בכ-8% יחסית למספרן ב-2016 ובשלושת הרבעונים הראשונים של 2018 הוא ירד ב-17% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2017 . גם מספר היתרי הבנייה ירד ברבעונים אלה – בכ-13%.
השפעה על העתיד בענף הבנייה-יצירת עודפי ביקוש
הדו"ח מציין גם כי הבנייה מצטמצמת בתגובה להאטה בביקוש הרבה יותר מהר מכפי שהיא מתרחבת בתגובה לעלייה בו והדבר ישפיע על הענף בעתיד: "הירידה בהיקף ההתחלות, אם תימשך, ואיטיות התגובה של ההיצע לגידול בביקוש, עלולות ליצור עודפי ביקוש, בפרט בהתחשב בכך שהתחזיות הדמוגרפיות צופות כי צורכי הדיור יגדלו משמעותית בעשור הבא ואילך. אולם חשוב להעיר שהתפלגות ההתחלות במרחב מלמדת כי הן עדיין יציבות במרכז ועד כה הצטמצמו רק בפריפריה, ככל הנראה בתגובה לכך שהביקוש לדירות בפריפריה ירד".
מניתוח נתוני "מחיר למשתכן" עולה שדירות רבות ביישובי הפריפריה נותרו ללא זוכה, מספר הנרשמים להגרלות בהם ירד, והיזמים ממעטים לגשת למכרזי מקרקעין ביישובים שהביקוש פחת בהם. על פי הדו"ח, ממצאים אלה מעידים כי יש צורך לתכנן יחידות דיור בעיקר באזורי הביקוש במרכז הארץ. הדיווח של רשות מקרקעי ישראל למחצית הראשונה של 2018 מעלה כי אף שמחוזות המרכז, תל אביב וירושלים כוללים כ-70% ממצבת הדירות הקיימת, הם כוללים רק 23% מהדירות בתוכניות שהופקדו ו-36% מהדירות בתוכניות שאושרו למתן תוקף, כתוצאה מכך שזמינות הקרקעות לבנייה נמוכה באזורי המרכז.
בלימת המחירים: תוצאה של הגדלת היצע הדירות בשנים הקודמות
דו"ח בנק ישראל לשנת 2018 קובע גם כי הגידול שנוצר בהתחלות הבנייה בשנים קודמות היווה גורם מרכזי בבלימת העלייה של מחירי הדיור בשנתיים האחרונות. הדו"ח טוען כיניתן לראות שבשנים 2008 ו-2009 נפל היצע הדירות מהממוצע בעשור הקודם, ועקב הביקושים הערים באותה תקופה זינקו המחירים – לאחר עשור של ירידה ריאלית (יחסית למדד המחירים לצרכן).
על פי הדו"ח, ב-2009 הובילה הממשלה תהליך של הפשרת קרקעות והגדלת ההיצע, והתלוותה לו עלייה עקבית בהתחלות הבנייה – מ-32 אלף דירות בשפל של שנת 2009 ל-8.55 אלף דירות בשנת 2016 .
עוד על פי הדו"ח, שינוי הכיוון והעלייה העקבית בהתחלות אפשרו עלייה עקבית והדרגתית בגמר הבנייה, מ-30 אלף דירות ב-2008 ל-48 אלף דירות ב-2018 ,ותהליך זה הגדיל את מלאי הדירות בבנייה פעילה: הוא עלה מ-62 אלף ב-2008 ל-115 אלף ב-2018 .
בדו"ח נכתב כי בהתחשב בכך שהחל מ-2012 עלה הביקוש לדירות והצעירים שבו לשוק, עלייה זו בהיצע היוותה גורם מרכזי לבלימת העלייה של מחירי הדיור. עוד נכתב כי התוכנית האסטרטגית לדיור לשנים 2017—2040 העריכה כי צורכי הדיור עומדים על כ-52 אלף יחידות דיור לשנה בשנים 2017—2020 ,ועל כ-60 אלף יחידות לשנה בשנים 2017—2040 , שכן צורכי הדיור יעלו בהדרגה במשך תקופה זו.
על פי הדו"ח, הנתונים על התחלות הבנייה לשנים 2017—2018 מלמדים כי הבנייה נמוכה מצרכים אלה ולפיכך עלול להיווצר גירעון במספר יחידות הדיור במשק.
התחדשות עירונית: מספר התחלות הבניה עלה בכל המחוזות מלבד חיפה והצפון
מבדיקת בנק ישראל את תחום ההתחדשות העירונית עולה כי מספר התחלות הבנייה כתוצאה מפרויקטים בתחום זה עלה בכל המחוזות .
בשבעת הרבעונים האחרונים הגיע סך ההתחלות התוספתיות במסגרת התחדשות עירונית לכ- 88% מהיעד. פרט למרכז, מחוז שבו היחידות התוספתיות מהוות רק כ-65% מהיעד, בכל המחוזות הביצוע עומד על % 75 מהיעד לפחות, ומחוז תל אביב אף נמצא כ-כ-15% מעליו. לעומת זאת, התוספת למלאי התכנוני ב-2017 עומדת רק על כ- 30% מהיעד שנקבע.
באשר להשלכות על היכולת לעמוד ביעדי הביצוע בעתיד, קובע דו"ח בנק ישראל כי בהתפלגות לפי מחוזות רואים כי יש ביניהם הבדלים משמעותיים בעמידה ביעדי התכנון: כך במחוז ירושלים התוספת למלאי התכנוני עומדת על כ-75% מהיעד, במחוז הדרום היא עומדת על כ-כ-65% ,במחוז תל אביב – על כ-37% ,במחוז המרכז – על כ-25%, ובמחוזות חיפה והצפון לא אושר אף פרויקט של התחדשות עירונית בשנים 2016—2017 .ייתכן שהיעדר האישורים במחוזות חיפה והצפון ומיעוט האישורים בדרום נובע בין השאר מכך שבאזורים אלה יש תחלופה מסוימת בין מיזמי ההתחדשות ל"מחיר למשתכן".
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
