banner
Depositphotos
Depositphotos

בג"ץ: "ההטבות המעוגנות בתמ"א 38 אינן בגדר זכות מוקנית לבעלי המקרקעין, אלא נתונות לשיקול דעת מוסדות התכנון"

בית המשפט העליון דחה ערעור שהגישה חברה קבלנית נגד החלטת ועדת הערר במחוז תל אביב לבטל היתר לתמ"א 38 בגלל פגמים בתכנית

זיו גולדפישר 31.01.2023

"ההטבות התכנוניות המעוגנות בתמ"א 38 אינן בגדר זכות מוקנית לבעלי המקרקעין, אלא הן נתונות לשיקול דעתם של מוסדות התכנון". כך קבע בית המשפט העליון, בפסק דין שדחה השבוע (ב') ערעור של חברת בנייה נגד החלטת ועדת הערר במחוז תל אביב לבטל את היתר הבנייה שקיבלה לביצוע עבודות תמ"א 38 בבניין בחולון.

לפני קצת יותר משלוש שנים הגישה החברה המערערת בקשה להיתר בנייה לביצוע עבודות תמ"א 38 בבניין מגורים בחולון. מדובר בבניין בן 4 קומות מעל קומת עמודים, ובו 48 דירות (12 דירות בקומה). התכנית הציעה להגדיל את מספר הדירות ב-32, כך שיהיו בה 80 דירות. הוועדה המקומית דחתה את הבקשה, וציינה כי מדובר בפרויקט בעייתי מבחינה תכנונית. מכיוון שמתקבלות דירות לא מעטות עם כיוון אויר אחד וחדרים כלואים. עוד קבעה הוועדה כי התיכנון המוצע גורם לחוסר משמעותי של מקומות חניה.

החברה הגישה ערר על ההחלטה, שבעקבותיו ניהלה הליך גישור מול הוועדה המקומית, שבסופו הוחלט לבצע מספר שינויים בתכנית, והיא אושרה. מספר דיירים בבניין הגישו ערר על ההחלטה לאשר את התכנית, בטענה שתוספת הבניה המוצעת תביא להגברת מצוקת החניה הקיימת באזור מאחר שמבוטלים במסגרתה מקומות חניה המשמשים כיום את דיירי הבניין. עוד נטען כי הבנייה תביא לפגיעה משמעותית בדירות נוכח השינויים בחלל הפנימי הקיים של הבניין והוספת ממ"ד לכל דירה. ועדת הערר המחוזית במחוז תל אביב קיבלה את הערר וקבעה כי נפלו פגמים מהותיים בהיבטים התכנוניים של בקשת ההיתר.

הוועדה קבעה בהחלטתה  כי בבקשה להיתר הוצע להוסיף 32 מקומות חניה באמצעות מתקן רובוטי, וכן תוכננו 12 מקומות חניה בחזית הבניין, בסך הכול 44 מקומות חניה. עם זאת, הוועדה ציינה כי מספר הדירות הקיים בבניין הוא 48 והוצע להוסיף 32 דירות, כך שבסך הכול יהיו בבניין 80 דירות. הוועדה ציינה עוד כי אמנם במסגרת פרויקט עיבוי בניה מכוח תמ"א 38 תוספת מקומות חניה תתבקש אך ביחס לדירות החדשות המתווספות, אלא שבמקרה זה לא ניתן כל משקל לכך שבמסגרת הבקשה מבוטלים מקומות חניה קיימים במגרש המשרתים את הדירות כיום. בנסיבות אלו, נקבע, לא ניתן לראות בפתרון החניה המוצע כמענה לכל 32 הדירות החדשות.

עוד קבעה ועדת הערר כי ההצעה להוסיף 12 מקומות חניה בחזיתות המגרש אינה הולמת תכנון עירוני ראוי, מכיוון שכתוצאה מכך כמעט שלא נותרת כל צמחיה לכיוון הרחובות מלבד רצועה צרה ביותר. הוועדה ציינה כי בכל הבניינים בסביבה, החניות ממוקמות בעורף הבניין או בצדו, ולא לכיוון חזית הרחובות.

לצד הביקורת על היעדר החניה, ועדת הערר קבעה כי בתכנית נפלו פגמים נוספים, ביניהם חריגה של התוספת המבוקשת מהתוכניות המפורטות הקיימות, חוסר התאמה בין הבקשה לעקרונות התכנון הרצויים המגולמים בתוכנית המפורטת ח/619 של העיר חולון. והבעייתי מכל, נקבע כי השינוי המוצע בחלל הפנימי של הבניין – הכולל בניית מעבר ומעלית, ביטול שני גרעיני המדרגות המשרתים את הדירות של החלק המרכזי בבניין ובניית גרעין מדרגות אחד תחתם – מהווה שינוי משמעותי שעלולות להיות לו השלכות משמעותיות על הדירות.

החברה הקבלנית הגישה עתירה מינהלית נגד ההחלטה בבית המשפט המחוזי בתל אביב. בית המשפט דחה את העתירה, וקבע כי היקף ההתערבות בהחלטות ועדת הערר הוא מצומצם. "בית המשפט אינו מחליף את שיקול הדעת של מוסד התכנון בשיקול דעתו", נקבע בפסק הדין. "ההתערבות השיפוטית בהחלטות מוסד התכנון תיעשה רק אם נפל פגם היורד לשורש ההחלטה כגון חריגה מסמכות, חוסר תום לב או חריגה קיצונית ממתחם הסבירות". עם זאת, בית המשפט קבע כי במקרה הזה, החלטת ועדת הערר הייתה החלטה תכנונית-מקצועית מובהקת שהתקבלה בהליך מקצועי וראוי. ואין כל עילה להתערב בה.

החברה החליטה להגיש ערעור נוסף, הפעם לבית המשפט העליון. החברה ציינה בערעור כי התכנית שהגישה עמדה בעקרונות החוק בכל הנוגע לתקני החניה. ועדת הערר, מנגד, טענה כי הפועל היוצא של התכנית המוצעת הוא פגיעה במקומות חניה שנעשה בהם שימוש כיום, דבר שיגרום להעמסה בלתי מוצדקת של דורשי חניה על הרחובות הציבוריים הסמוכים.

השופט דוד מינץ, שכתב את פסק הדין, דחה את הערעור, וכתב כי: "תמ"א 38 כוללת שורה של תמריצים והקלות תכנוניות כגון זכויות בניה מוגדלות והטבות נוספות, אשר נועדו לעודד בעלי מקרקעין וחברות בניה לחזק מבנים קיימים. בבסיס התכנית עומדת ההנחה שלאחר ביצוע עבודות החיזוק ועבודות נוספות לשדרוג הבניין, ייוותר בידי היזם רווח שיצדיק אותן מבחינה כלכלית. אולם כפי שנקבע לא אחת, ההטבות התכנוניות המעוגנות בתמ"א 38 אינן בגדר זכות מוקנית לבעלי המקרקעין, אלא הן נתונות לשיקול דעתם של מוסדות התכנון. בבואם של מוסדות התכנון להכריע בבקשות למתן הטבות תכנוניות כאמור, עליהם לבחון את כלל השיקולים הצריכים לעניין ובכללם שיקולים תכנוניים, אדריכליים ונופיים".

השופט קבע עוד כי בכל הנוגע לבקשת ההיתר של החברה המערערת, "ועדת הערר מצאה כי לא היה מקום להיעתר לה. ביסודה של החלטה זו עמדו שיקולים תכנוניים ומקצועיים מובהקים הנוגעים להסדרי החניה שהוצעו על ידי המערערת, ובכלל זה לפער בינם לבין מקומות החניה המשמשים כיום את דיירי הבניין ולהשלכותיהם על חזות הבניין והרחוב; לחריגתו של התכנון המוצע מעקרונות התכנון הקבועים בתכנית ח/619 ולהשלכות המשמעותיות שיש לתכנית המוצעת על איכות המגורים בחלק מהדירות בבניין בעקבות השינויים בחלל הפנימי. ועדת הערר הפעילה אפוא את שיקול הדעת המסור לה לאחר שנתנה דעתה לכלל השיקולים הרלוונטיים לעניין".

השופט מינץ, כאמור, דחה את הערעור, והשופטים חאלד כאבוב ורות רונן הצטרפו לעמדתו.

מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות