מה קורה כאשר השכנים מבצעים פרויקט תמ"א 38 והסדר החנייה נמצא בבניין שלכם? ועדת ערר עם התשובה
ועדת הערר המחוזית מרכז דנה לאחרונה בסוגיה הסבוכה, לה שותפים בעלי דירות בשתי חלקות סמוכות בראשון לציון. המדובר על פרויקט ברחוב שרירא שמואל בעיר במסגרתו מחוזק בניין מגורים בן ארבע קומות על עמודים בשני אגפים.
השכנים הגישו התנגדויות
בבניין הקיים 16 יח"ד בכל אגף וסה"כ 32 יח"ד. התבקשה תוספת 2 קומות וקומה שלישית חלקית, ובהן תוספת 24 יח"ד (כך שיהיו סך הכל 56 יח"ד). כמו כן, התבקשו שינויים בקומת הקרקע, ולרבות תוספת 4 יח"ד כדירות גן, הגדלת לובי כניסה, חדרי אשפה, חדרי עגלות ועוד. התבקשה תוספת ממ"דים ומרפסות בכל הדירות הקיימות והחדשות.
לאחר שהבקשה פורסמה, הוגשה התנגדות מטעם בעלי דירות בבניינים השכנים המצויים בחלקה הסמוכה ברחוב ילין. בהתנגדות נטען נגד הסדר החניה המבוקש, וזאת בהתחשב בכך שפתרון החניה לשתי החלקות ניתן בעבר במאוחד במסגרת היתרי הבניה שניתנו במקביל להקמת בנייני המשיבים והעוררים, כך שרוב החניות הוקצו באחת משתי החלקות.
הוועדה המקומית ביקשה לתקן טעות היסטורית
הוועדה המקומית קיבלה את ההתנגדות וקבעה כי החלוקה שנעשתה בשנות השבעים לא הייתה צודקת, ולכן החליטה כי הסדר החניה של הפרויקט יבוצע בתחומי החלקה של הבניין הסמוך למרות ההיבט הקנייני. עם זאת קבעה הוועדה, כי בתחומי המגרש של הבניין השכן יסומן שטח ייעודי לחניות עתידיות עבור דיירי הבניין במידה ויגישו בעתיד בקשה לביצוע פרויקט תמ"א כפי שעשו שכניהם. עוד קבעה הועדה המקומית כי יש לבטל דירת גן בכל בניין לטובת הרחבת השטחים הציבוריים בקומת הקרקע.
חבר בוועדה המקומית חתם על התנגדות
על החלטה זו הגישו החברה היזמית ובעלי הדירות בבניין בו מתבצע פרויקט התמ"א ערר בו נטען כי אין סמכות לוועדה המקומית להעניק זכויות קנייניות במקרקעין לשכניהם של העוררים אשר יקבלו פתרון חניה בחלקת העוררים, ובפרט לאחר שנקבע כי הבקשה תואמת את המצב הקנייני.
בערר נטען עוד כי ההחלטה בנושא זה אינה מתיישבת עם דין כלשהו וכי משך 4 עשורים המתנגדים לא נקטו בהליך משפטי כלשהו בנושא הקנייני: "מדובר בהחלטה קניינית מובהקת המקצה זכויות במקרקעי העוררים לצדדים שלישיים בניגוד לרשום בפנקסי המקרקעין, והדבר אינו בסמכות הוועדה המקומית. בנוסף, אחד מחברי הוועדה המקומית חתום על ההתנגדות והוא השתתף באופן פעיל בדיוני הוועדה המקומית. מבחינת מראית העין, הדברים אינם עולים בקנה אחד עם תקינות המנהל. מעבר לכך, לא היה מקום להורות על דחיית הבקשה להיתר לסגירת קומת העמודים המפולשת לצורך בינוי דירות גן, ויש לבטל את ההחלטה שהורתה על הפחתת 2 יח"ד ותוספת של 22 יח"ד בלבד. הוועדה המקומית לא מראה טעמים מיוחדים לשם כך כפי שנדרש. הטעמים להחלטתה בנושא זה לא היו תכנוניים אלא כלכליים, וכן כדי לייצר עתודת שטח עבור בניין אחר לפתרון חניה אם בעליו יחליטו בעתיד להגיש בקשה לפי תמ"א 38. הנימוקים לקוניים ולא מפורטים ואינם מהווים טעמים מיוחדים לפי סעיף 22 לתמ"א".
הוועדה המקומית השיבה לערר וציינה: "הבניינים נרשמו בנפרד בפנקס הבתים המשותפים ובלא התייחסות לנושא החניות. הוועדה המקומית, לאחר שניסיון גישור לא עלה יפה, החליטה לאשר את הבקשה תוך קבלת חלק מההתנגדויות בנושא החניות. זכויות מכח תמ"א 38 אינן זכויות מוקנות, וניתן לשקול שיקולים תכנוניים רחבים. בראייה רחבה, ההחלטה שניתנה היא ההחלטה התכנונית הנכונה, כאשר לא ניתן להתעלם מהשלכות אישור הבקשה ביחס לחלקה הצמודה בעניין החניה. ההחלטה מאזנת בין האינטרסים השונים ומאפשרת היתכנות של ביצוע חיזוק גם בבניין המשיבים ולא רק בבניין העוררים. באשר לזכות מעבר לרכבי חירום, כאשר הבקשה היא לשנות את המצב הקיים במקרקעין תוך הגדלת הבינוי, מדובר בהחלטה סבירה ומתבקשת. גם הקטנת מספר יח"ד המבוקשות הינה סבירה ובשיקול דעת הוועדה המקומית. באזור וברחוב מקודמים בימים אלו פרויקטים רבים לחיזוק מבנים ובנוסף, יש לשמר שטחים ציבוריים בקומת בקרקע. הדברים מצוינים גם בהנחיות המרחביות ביחס לדירות גן, כאשר ככלל בבנייה חדשה, לא יותרו דירות גן לכיוון הרחוב הראשי".
החלטת ועדת ערר
לאחר ששמעה את טענות הצדדים החליטה ועדת הערר המחוזית מרכז לדחות את הערר וקבעה: "מקובל עלינו הסברה של הוועדה המקומית, כי ביטול שתי הדירות הדרומיות בחזית הרחוב, יתרום להרחבת השטחים הציבוריים בקומת הקרקע לרווחת הדיירים, כפי שנכתב בהחלטה עצמה, ומעבר לכך גם ייצר פתיחה של הבניינים לרחוב ולמרחב הציבורי. אכן, ההנחיות המרחביות ממילא אינן חלות במישרין לענייננו, אולם, ניתן למצוא בהן ביטוי לעמדה תכנונית עקרונית של הוועדה המקומית לפיה, ככלל, יש לראות קושי באישור דירות גן או גינות פרטיות לכיוון הרחוב הראשי. אכן, החלטת הוועדה המקומית אפשרה להותיר דירת גן חזיתית נוספת הפונה לרחוב שרירא בבניין הצפוני, אך לדעתנו, באיזון עם כלל השיקולים, אין מקום להתערבות בהחלטת הוועדה המקומית ואין מקום להחיל גם על שתי דירות החזיתיות הדרומיות יותר את אותו דין".
סוף דבר, הפרויקט יבוצע ללא שתי דירות גן. בנסיבות העניין החליטה ועדת הערר שלא לפסוק צו להוצאות.
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
