לאחר למעלה מעשור של תכנון אושרה החודש להפקדה בותמ"ל תוכנית פינוי בינוי במתחם דליה שבבת ים. אלא שרבים מדיירי המתחם לא מרוצים מהתוכנית החדשה, שקיצצה משמעותית בתמורות שהובטחו להם. הדיירים מפנים אצבע מאשימה לרשויות התכנון, שגרמו לסחבת רבת השנים, טוענים לפגיעה בזכויותיהם ולא בטוחים שגם תוכנית זו תצא לפועל
פרויקטים של פינוי בינוי אורכים זמן רב. לפי הערכות הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, שפורסמו בחודש אוקטובר האחרון במחקר שערך מרכז המחקר של הכנסת, עולה כי משך פרויקט פינוי בינוי מתחילתו ועד סופו הוא 15-10 שנים. במהלך הזמן הזה חלים שינויים בשוק הנדל"ן, ממשלות וראשי ערים מתחלפים ואיתם גם המדיניות שמשתנה, התמורות יורדות והדיירים נותרים פעמים רבות כלואים בסבך הבירוקרטיה ובבניין שרק הולך ומתיישן.
החודש אושרה להפקדה על ידי הוועדה למתחמים מועדפים לדיור (הותמ"ל) התוכנית להתחדשות עירונית ב'מתחם דליה' שבשכונת רמת הנשיא בבת ים. מדובר בפרויקט בשטח של כ-36 דונם, הכולל שישה מבני מגורים בני 4 קומות ו- 168 יחידות דיור, שבמקומן יוקם מתחם מעורב שימושים עם שמונה מגדלים, 780 יחידות דיור, שטחי מסחר ומשרדים ומוסדות ציבור.
לכאורה, זוהי בשורה חשובה עבור הדיירים, שלאחר עשור זוכים לראות את האור שבקצה התהליך. אלא שבעוד בותמ"ל וברשות המקומית פרסמו הודעות שמחה, נראה כי בקרב הדיירים מדובר בשמחה מהולה בלא מעט כעס. הסיבה לך היא שהתוכנית, שאושרה כאמור להפקדה בשבוע שעבר שונה מזו שסוכמה עם הדיירים במסגרת ההסכם עליו חתמו עם היזם, ומעניקה להם זכויות מופחתות משמעותית מאלו שהובטחו להם בתחילת הדרך.
פרויקט מתחם דליה החל עוד ב-2009 ביוזמתה של נטלי רפפורט, בעלת נכס במתחם. הפרויקט קודם בראשיתו על ידי חברת נווה גד וכבר ב-2012 עבר פרה רולינג בועדה מחוזית. לאחר שנה, עזב היזם את הפרויקט ובמקומו נכנסה חברת שפיר. בשנת 2014 אושרה בועדה המקומית תוכנית שכללה פינוי של 168 דירות ובניית 950 יחידות דיור חדשות, בכפוף לחוות דעת שמאית כלכלית ביחס להיקף הזכויות המוצעות בה. במאי 2016 אושרה התוכנית בוועדה המקומית בהיקף של 875 יחידות דיור חדשות ושנה אחר כך במרץ 2017 היא אושרה בוועדה המחוזית בתנאים, אולם משלא מולאו התנאים בפרק הזמן שהוקצב נסגרה התוכנית. בספטמבר 2018 נידונה התוכנית שוב בוועדה המקומית, שהמליצה על הפקדתה, אלא ששנה אח"כ עם חילופי השלטון בעיר הודיע יו"ר הועדה המקומית על ביטולה של התוכנית בשל שינוי מדיניות עירונית במרץ 2019. ונזכיר שכל זה קורה, בשעה שמאות דיירים ממתינים כבר שנים להתחדשות הבניין הוותיק בו הם מתגוררים, בדצמבר 2019 ביקשה חברת שפיר מגורים לקדם את התוכנית בועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור (ותמ"ל) וקיבלה את הסכמתה של עיריית בת ים, ובשבוע שעבר כאמור אושרה להפקדה.
אלא שבחלוף הזמן השתנו גם התמורות הניתנות במסגרת התחדשות עירונית. כמו במקרה שלנו, יזמים רבים נהגו להבטיח בעבר תמורות גבוהות שיכלו להגיע עד לכ-40 ואף 50 מ"ר תוספת לדירה. אלא שכיום מרבית הרשויות בישראל מגבילות את התוספת כך שלא תעלה על 12 מ"ר. אליהן הצטרפה גם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית שפרסמה בפברואר 2020 חוות דעת בנושא בה נכתב "תמורה ראויה היא תוספת של 12 מ"ר ומרפסת."
כך גם ארע במקרה של מתחם דליה. בעוד שבהסכם שחתמו הדיירים עם היזם בשנת 2102 עמדה התמורה על תוספת של 34 מ"ר לכל נכס, על פי אישור הותמ"ל תעמוד התמורה על 12 מ"ר בלבד. רבים מהדיירים מביעים חוסר שביעות רצון על השינוי המשמעותי בתמורות, וטוענים לפגיעה בזכויותיהם.
לדבריה של נטלי רפפורט שפועלת לקידום הפרויקט יחד עם חברת שפיר מגורים "בזמן שתוכנית מקודמת יותר מ-40 דיירים נפטרו, 3 בניינים הוכרזו כמבנה מסוכן ותוקנו על ידי הדיירים ורבים לא מכרו את הדירות כי חלמו לקבל דירה יותר גדולה בתוספת עוד חדר. ובסוף מה שמצעים לנו עקב שינוי מדיניות זה לחליף דירה 3 חדרים בדירה 3 חדרים יותר גדולה אמנם עם מרפסת. "עוד מוסיפה רפפורט כי "ישנם כאלה שמנסים לנצל את המצב וחוסר ידיעה של דיירים בתהליכי תכנון ומציעים לדיירים לפנות לחברות אחרות בניסיון לקבל תמורות גבוהות יותר בזמן שהתוכנית נמצאת בהפקדה, מה שיכול להביא לביטול הפרויקט ואף לתביעות משפטיות שיתקעו את הפרויקט לעוד שנים רבות. לא ברור למה תקנות שתוקנו בשנים האחרונות מוחלות רטרואקטיבית על תוכניות שנמצאות כבר שנים בתהליכים. זה חוסר הגיון חוסר צדק. פרויקט פינוי בינוי יכול להצליח רק בשיתוף פועלה והסכמה מלא בין גורמי התכנון, הקבלן והדיירים."
בינתיים, דיירים במתחם דליה מפנים אצבע מאשימה כלפי רשויות התכנון, שבמשך שנים, לטענתם, פעלו בחוסר תיאום ביניהן, דבר שהוביל לסרבול הבירוקרטי, לפגיעה בזכויותיהם ולכאוס במתחם. קבוצת דיירים פנתה לשמאי על מנת לבדוק כדאיות הפרויקט, קבוצה נוספת של דיירים קיימה בשבוע האחרון מפגש דיירים עם משרד עו"ד במטרה לבחון את המצב החדש. מנגד יש גם דיירים שמביעים שביעות רצון מאישורה של התוכנית, שלראשונה נראה כי אכן הולכת להתממש.
חשוב להדגיש כי קביעת רף התמורות הוא חלק מתהליך ההסדרה שעובר תחום ההתחדשות העירונית, שהיה פרוץ במשך שנים והיווה נטל על התשתיות העירוניות ברשויות השונות, בעיקר בגוש דן הצפופה. פעילות הותמ"ל ומעורבותה לקידום הפרויקטים היא מהלך חשוב, שמקצר משמעותית את משך זמן הליכי התכנון. ויתכן כי אלמלא הותמ"ל פרויקט מתחם דליה כלל לא היה יוצא לפועל.
מתחם דליה הוא לא מקרה ייחודי. עשרות ואף מאות פרויקטים שקודמו לפני מספר שנים נמצאים במצב דומה ומשקפים את החסמים הרבים בהתחדשות עירונית ובייחוד בפינוי בינוי, ואת מצוקתם של הדיירים שבסך הכל מבקשים לחזק את ביתם.
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
