באמצעות כלים שלובים: להמשיך לתעדף ולדחוף את הפינוי בינוי כפתרון המיטבי לטווח הארוך ובד בבד לא לעצור את התמ"א 38, כל עוד לא נמצאה אלטרנטיבה טובה יותר // דעה
המטוטלת בין תמ"א 38 לפינוי בינוי, באה לידי ביטוי במהלך השנה האחרונה בהחלטות סותרות של משרד הפנים, האחת לתעדף פינוי בינוי, והשנייה, ממש לאחרונה, להחזיר בחזרה לקדמת הבימה את התמ"א 38, אולם כ"ברווז צולע". מטוטלת זו באה לידי ביטוי בפועל בהרבה מאוד פרויקטים שבהם אנחנו היזמים, נעים בין רצון ללכת על פינוי בינוי, דוגמת לבין הפיתוי ללכת על תמ"א 38, שהינו בעקרון פרויקט הרבה יותר פשוט לביצוע מבחינה סטטוטורית ומבחינת לוחות זמנים.
הדילמה שלנו אינה רק בגלל ההפכפכות של פקידי משרד הפנים. במהלך התקופה האחרונה היו גם לא מעט ראשי ערים ביצעו "טוויסט" מתמ"א 38 לפינוי בינוי, דוגמת כרמל שאמה ברמת גן, רן קוניק בגבעתיים ונוספים. התפיסה, שיש לה צידוק לוגי, הינה שרק פינוי בינוי ושינוי תב"ע מהיסוד, יוכלו להביא לתשתיות הראויות באותה שכונה או מתחם, כולל מוסדות ציבור, מקומות חנייה, עורקי תחבורה, שצ"פים, פארקים, תשתית סיבים אופטיים וכיו"ב.
צידוק נוסף למעבר מתמ"א לפינוי בינוי הינה העובדה שמעבר לשינוי יסודי של התב"ע, יש לפינוי בינוי יתרון ברור נוסף, שהינו כמותי. ניתן ואפשר באמצעות הפינוי ביוני לקדם ב"כנמה אחת" מאות רבות, לעיתים אף אלפי יחידות דיור, דוגמת הבינוי פינוי שאותו אנחנו מבצעים בפרויקט "פסגות ים" שבמערב חדרה, בון יקודמו כ-2200 יחידות דיור חדשות, זאת במקום 420 דירות שיכון ישנות שיתפנו.
אולם, וזה אולם גדול, דומה שההחלטה העקרונית של משרד הפנים לתעדף את הפינוי בינוי על פני התמ"א, זאת ללא אלטרנטיבה ראויה לתמ"א, הינה משגה בסיסי, שהרי פינוי בינוי הינו תהליך מאוד ממושך, שאורך לעיתים אף עשרות שנים, ובדרך חתחתים שהתוצאה הסופית שלה איננה ידועה, ובינתיים רק התמ"א 38 מהווה אלטרנטיבה שיכולה לתמוך משמעותית בהגדלת היצע הדיור.
נכון. בפוטנציה הפינוי בינוי יכול לייצר יותר ממיליון דירות חדשות בכל רחבי מדינת ישראל. משרד הבינוי והשיכון אף ביצע ההערכה, לפי כשנתיים, שניתן ואפשר לקדם כ-800 אלף דירות כאלה עד שנת 2040, כלומר ממוצע של כ-40 אלף דירות חדשות מידי שנה באמצעות פינוי בינוי. כל זאת טוב ויפה בתאוריה, אולם הלכה למעשה, אם נבדוק אחורנית, הרי שפינוי בינוי הוסיף רק אלפים בודדים של דירות, מידי שנה(!), והיווה שחקן משני בהגדלת היצע שוק הדיור.
אישית, וכמי גם מבצע כאמור פרויקטים גדולים כאלה, אני בהחלט בעד פינוי בינוי ובעד קיצור הליכים ביורוקרטים ורגולוטורים ותיעדוף הפינוי בינוי. אולם כל עוד המציאות הינה כפי שהיא כיום, לטעמי זוהי טעות קשה לעצור את גלגלי התמ"א, ובאופן פרדוקסלי דווקא כששוק הדיור נמצא במשבר ודווקא כשדומה שהתמ"א 38, ובמיוחד תמ"א 38/2, החלה להמריא במהלך השנים האחרונות.
הנתונים מדברים בעד עצמם: מתוך כ-8000 דירות הנבנות בעצם ימים אלה באמצעות התחדשות עירונית, כ-6000 הינן במסגרת התמ"א ורק כ-2000 במסגרת פינוי בינוי. יתרה מכך: תוספת הדירות באמצעות תמ"א 38 עדיין לא באה לידי ביטוי בהיצע הדירות בשוק. אין ספק שאם יקדמו היתרים היכן שצריך, התמ"א יכולה בהחלט להגיע עד כדי 15-20 אחוזים מהתחלות הבנייה השנתיות, כלומר כ-10,0000 יחידות דיור בקירוב(!), ולהוות שובר שוויון קריטי במאזן שבין ביקוש להיצע ולהוות את האלטרנטיבה היחידה לשבירת תקרות הזכוכית של כ-50 אלף התחלות בנייה בלבד לשנה.
לתמ"א, על כל חסרונותיה, יש יתרונות נוספים מלבד העובדה שההליכים הקצרים. היא תרמה רבות לרענון והתחדשות בשכונות ותיקות, שילבה דיירים ותיקים עם חדשים, שדרגה את הנראות של ערים רבות, הביאה לעיריות לא רק היטלי השבחה של הקבלנים, אלא גם אוכלוסיות חזקות וכמובן דמי ארנונה בלתי מבוטלים ולולא היא שוק הדיור היה מצוי במשבר חריף עוד יותר.
על כן, לסיכום, אמליץ למקבלי ההחלטות לפעול באמצעות כלים שלובים: להמשיך לתעדף ולדחוף את הפינוי בינוי כפתרון המיטבי לטווח הארוך ובד בבד לא לעצור את התמ"א 38, כל עוד לא נמצאה אלטרנטיבה טובה יותר. אנא זיכרו, כמו בחיים, בין "שחור" ל"לבן" ישנם גוונים רבים של אפור!
*כותב המאמר ישראל אברמוב, הינו מנכ"ל קבוצת "אלד פסגות"
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
