האם עקרון השוויון מחייב את בעלי הזכויות העודפות לוותר על יתרונם, או מגן עליהם מפני אפליה לרעה? עו"ד טופז קניג עם התשובות
במהלך ימי מלחמת "עם כלביא" ידע העורף הרס וחורבן בהיקפים שלא ידענו מעולם. מצוקתם של בעלי דירות המתגוררים בבניינים ישנים, ללא מיגון, ניכרה בכל פינה, בכל מקלט ציבורי ואף בחניונים אשר הוסבו למקלטים. על רקע האמור, חידדה המלחמה את הצורך החיוני – הקיומי ממש – בבנייתם של בניינים מחוזקים הכוללים מיגון הולם לבעלי הדירות. אנשי המקצוע הפועלים בתחום תמימי דעים כי חלק מהשלכות המלחמה תחייבנה היערכות מיטבית לעתיד, בין היתר, בדרך של קידום מאסיבי של פרויקטיי התחדשות עירונית כפרויקט לאומי.
כפועל יוצא מכך, נשמעים גם קולות המצדדים בהורדת שיעור הרוב הנדרש, באופן שיאפשר לרוב התומך בפרויקט להתגבר על מיעוט המסרב לפרויקט. יש להניח גם שמאחר שהמלחמה חידדה אצל כל הגורמים המעורבים כי התכלית העומדת ביסודם של פרויקטים מסוג זה הינה הצלת חיי אדם, אזי תכלית זו תקבל ביטוי מוגבר בפסיקותיהם העתידיות של בתי המשפט והמפקחים על רישום המקרקעין בעת שיישקלו את נימוקיו של בעל דירה המסרב לפרויקט.
סוגיית שוויון התמורות
אחד החסמים המרכזיים אשר מנע את קידומם של פרויקטים רבים היה ונותר המתח אשר נוצר בין בעלי דירות המבקשים לאזן ביניהם את התמורות המגיעות לכל אחד מהם. סוגיית שוויון התמורות עמדה בבסיסן של מחלוקות שונות אשר התגלעו בין הדיירים במיוחד כאשר חלק מבעלי הדירות נכנסים לפרויקט עם זכויות שונות משכניהם, לרבות חניה קיימת, מחסן או דירה משופרת. הסוגייה המרכזית שעולה לא אחת היא: האם עקרון השוויון מחייב את בעלי הזכויות העודפות לוותר על יתרונם, או שמא דווקא מגן עליהם מפני אפליה לרעה? זאת כאשר העיקרון המנחה בפסיקה הוא עיקרון השוויון הכמותי מהותי – להבדיל מהשוויון הכלכלי. כלומר שוויון אשר בוחן האם כולם מקבלים תמורה כמותית זהה בתוך קבוצות ייחוס זהות.
פסק דין שניתן לאחרונה על ידי המפקח על רישום מקרקעין בפתח תקווה (כב' המפקח מאיר פורת) התמודד עם דילמה כזו כאשר נדרש להכריע האם בעל דירה שלה חניה צמודה זכאי לתמורה נוספת במסגרת פרויקט תמ"א 38, תוך התמודדות עם המתח הטבוע בין הדרישה להקפיד על שוויון כמותי מהותי בין בעלי דירות כעקרון יסוד לבין הצורך בהגנה על זכויות קניין קיימות.
באותו מקרה חתמו בעלי הדירות עם חברה יזמית על הסכם התקשרות לביצוע פרויקט תמ"א 38/2 בבניין במסגרתו ניתנה תמורה אחידה לכלל הדיירים: דירה חדשה בתוספת מרפסת שמש וחניה רגילה אחת. הנתבעת אשר סירבה לחתום על הסכם ההתקשרות, הינה אחת מבין בעלי הדירות להן מוצמדת חניה קיימת. לטענתה הצמדת החניה מקנה לה זכויות עודפות על פני יתר בעלי הדירות בבניין אשר לדירתם לא מוצמדת חניה.
באותו מקרה קובע המפקח על רישום המקרקעין כי יש לערוך הבחנה בתמורות המגיעות לבעל דירה אשר לדירתו הקיימת מוצמדת חניה לבין בעל דירה אשר לדירתו הקיימת אין חניה. לפי קביעת המפקח, מתן תמורות זהות לבעלים מטיפוסי בעלות שונים מייצרת למעשה חוסר שוויון.
בפסק הדין מורה המפקח על מינוי שמאי מכריע אשר יעריך את שוויה של חניה נוספת רגילה כדוגמת החניות אשר קיבלו בעלי הדירות בפרויקט. אמנם, על פניו, פסיקת המפקח הגיונית ומייצרת איזון כלכלי נכון יותר בין בעלי הדירות.
ואולם, התוצאה בפסק הדין עלולה לייצר קושי במקרים שבהם תקן החניה לא יאפשר יצירת חניה נוספת עבור בעל דירה אשר לו חניה קיימת או במקרה שבו החיוב ביצירת חניה נוספת או בפיצוי בגין אי העמדת חניה נוספת עלול לפגום בכדאיותו הכלכלית של הפרויקט ולמנוע את יציאתו לפועל. מטבע הדברים, ומאחר שלא יכול להיות ספק כי קיים הכרח לאפשר את בנייתו של בניין חדש ומחוזק הכולל מרחב מוגן אזי אין ספק כי בעלי הדירות והיזמים יידרשו למצוא פתרונות יצירתיים כדי לאפשר את קידום הפרויקט תוך שמירה על שיווין תמורות.
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
