יריב בכר, מומחה וחלוץ בתחום ניהול ופיקוח על הפרויקטים: "כמעט בכל פרוייקט יהיו אי התאמות בין התכנון לבנייה בשטח, מפקח טוב יגלה אותן מוקדם"
חברת "יריב בכר – הנדסה ניהול ופיקוח בע״מ" הוקמה בשנת 2007 ומתמחה בניהול ופיקוח פרויקטים הנדסיים עם התמחות בתחום ההתחדשות העירונית. בכר, מהנדס בניין בוגר הטכניון בהצטיינות, לוחם במילואים בסיירת מטכ"ל, בעל ניסיון מעשי של קרוב ל – 25 שנים בניהול ופיקוח על פרויקטים הנדסיים, סיים בהצלחה ניהול ופיקוח על מאות יחידות דיור ופרויקטים שונים בבנייה. מיום הקמתה ליוותה החברה עשרות רבות של פרוייקטים במסגרת פינוי בינוי ותמ"א 38, ומהווה את אחת מחברות הפיקוח החלוצות בעולם ההתחדשות העירונית.
לדברי בכר, בהסכם התחדשות עירונית מול יזם, בעלי דירות חותמים על שלושה סוגי מסמכים: מסמכים משפטיים שעו"ד מכין וכוללים ערבויות וזכויות, תוכניות אדריכליות ראשוניות של הפרויקט, ומפרט טכני שמגדיר מה יקבלו בעלי הדירות: כגון מטבח, חיפויים, כמות נקודות חשמל ועוד, וכן התייחסות לשטחים ציבוריים שמהווים חלק מהתמורות: מה יהיה בלובי, איזו מעלית, מקומות לטעינה חשמלית וכו'.
מה כולל המפרט הטכני?
"המפרט מקיף את כל האלמנטים הרלוונטיים בדירה ובשטחים הציבוריים, החל מנקודות חשמל ומערכת מזגן וכלה בכמות המגרות במטבח, חשוב שבמפרט תהיה אחידות, ושלא יהיו סעיפים סותרים. בבניין יש אלפי אלמנטים, ואם המסמך לא יהיה מסודר ויהיו בו סתירות פנימיות, או שפרטים מסויימים כמו לדוגמא סוג האסלה לא יהיו בו או לחילופין יופיעו בשני מקומות שונים במפרט, המשמעות של זה היא וויכוחים עתידיים עם היזם, ועוד והוצאות מיותרות לבעלי הדירות.
במפרט מגדירים סוגי מוצרים ומחירי יסוד של מוצרים, נדרשת מיומנות של ידע נרחב, הכרות עם השוק ונסיון, על מנת לדרוש מצד אחד איכות מקסימלית ולהיטיב את התמורות שבעלי הדירות מקבלים, ומצד שני לוודא שלא מעמיסים על המפרט דרישות לא הגיוניות שיכולות להכשיל את הפרויקט".
איך הדייר יכול לבחון האם מדובר במפרט איכותי?
"מפרט איכותי יהיה מסודר, נהיר, ולא מסורבל, ותהיה ניכרת בו שליטה בחומר של חברת הפיקוח מבחינת סוגי ומחירי המוצרים, זמני הביצוע ועוד. עם זאת, לא כל מפקח הוא בעל ניסיון וידע ויוכל להגיש מפרט איכותי. לכן, דיירים שירצו לאתר מפקח טוב יוכלו לברר מול דיירים בפרוייקטים קודמים של המפקח, ולשאול אותם האם המפרט הטכני הגן עליהם והאם קיבלו מוצרים באיכות טובה וברמה גבוהה".
באיזה שלב של הפרוייקט נכתב המפרט?
"המפרט נכתב במהלך הכנת ההסכם עם היזם, והוא למעשה חלק מההסכם איתו ולכן חשוב למנות מפקח עוד בטרם ממנים יזם, לעיתים המפרט הוא חלק מהמכרז ליזמים, והתגובה של היזם יכולה להוות פרמטר נוסף להשוואה בין היזמים. יש מצבים שבוחרים יזם ללא מכרז, וכאן המו"מ של המפקח מול היזם הוא משמעותי".
מפרט טכני מהווה את אחד המסמכים הקרדינליים לתוכניות העבודה של היזם. בכר מסביר על תהליך הכנת המפרט הטכני: "המפרט נכתב על סמך הנסיון הרב שצברתי, ועל סמך המחירים והעלויות של המוצרים השונים והמלאכות השונות והתאמתן לסוג הפרויקט ולאיזור בו מתבצע הפרויקט. לאחר מכן אני מעביר אותו לבעלי הדירות ומקיים איתם פגישה בנוגע למפרט ובה אנו עוברים על הסעיפים, הדיירים מביעים את רצונותיהם ואני דואג להטמיע אותם במפרט. בסופו של תהליך בעלי הדירות מאשרים את המפרט לפני שאני מעביר אותו ליזם. בשלב הבא מתקיים מו"מ על המפרט מול היזם, בו נוספים שיפורים ואנו דנים בהערותיו, חלק מהעבודה של המפקח היא לוודא שהכול סגור ולהגיע למפרט סופי".
איך ניתן למנוע אי התאמות בין המפרט לבנייה בשטח?
"המפרט מתאר הרבה פריטים, וכאמור כמעט בכל פרויקט תהיינה אי התאמות כאלה ואחרות בין המפרט לתכנון הסופי והביצוע בשטח, מפקח טוב ישתדל לגלות את זה כמה שיותר מוקדם. איך עושים את זה? אנחנו מתחילים בבדיקה כבר בשלבים מוקדמים של הפרויקט – כשאני מקבל את תוכניות הביצוע לפני שרוב המלאכות מתקיימות אני בודק את המפרט אל מול התכנון המפורט של הקבלן, למעשה בשלב זה אני עולה על רוב אי ההתאמות. האיתור המוקדם של אי ההתאמות מקל מאד על התיקון שלהן ללא עלות נוספת ליזם, ומונע החלפה ושינוי של אלמנטים שכבר בוצעו בשטח, החלפה שלעולם תהיה יקרה ומסורבלת. לאחר בדיקת התאמת התכניות למפרט ולהסכם מתבצעת גם בדיקה בשטח", אומר בכר ומוסיף כי "להיות עם האצבע על הדופק כל הזמן זה חלק מהתפקיד של מפקח".
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
