העליון ביטל פסיקה קודמת של המחוזי: "ההטבות תוענקנה רק לבעל בנין, ולא לכל גורם שמקדם הקמה של דירות להשכרה"
מי זכאי לקבל הטבות על דירות להשכרה בהתאם לחוק עידוד השקעות הון בפרויקט מגורים לסטודנטים במכללת בצלאל בירושלים?
סוגיה זו הגיעה לבית המשפט העליון, שקבע כי עיריית ירושלים, שיזמה את הקמת המגורים והיא בעלת הקרקע שעליה הוקמו המעונות, זכאית להטבות. בכך ביטלו שופטי העליון פסיקה קודמת של בית המשפט המחוזי שקבע, על בסיס פרשנות לחוק, כי החברה היזמית, שפיר, שזכתה במכרז להקמה ותפעול המעונות זכאית להטבות.
פסק הדין חרג מתחום הנדל"ן והטבות מס לדיור להשכרה, והפך לביקורת של שלושה שופטים שמרנים בעליון, אלכס שטיין, נועם סולברג וגילה כנפו שטייניץ, על פרשנויות שמבצעים בתי משפט לחוקים, והם קבעו כי יש להתייחס לחוק הכנסת כלשונו: "לשון החוק שבו עסקינן היא ברורה ואינה מותירה מקום לספקות", נכתב בפסק דינו של השופט שטיין, אליו הצטרפו פה אחד יתר חבריו.
פסק הדין ניתן באחרונה במסגרת ערעור שהגישה המדינה נגד פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים, שעסק בשאלה מי זכאי להטבות שמעניק החוק לעידוד השקעות הון לבעלי בניין להשכרה. החוק קובע כי בעלי הבניין זכאי להטבות שונות, ביניהם פטורים ממסים שונים, כגון מס שבח ומס מקרקעין, ועוד. פסק הדין במחוזי ניתן בעתירה שהגישה חברת שפיר שזכתה במכרז של עיריית ירושלים להקמת מעון לסטודנטים בבצלאל במרכז ירושלים.
העותרת טענה בעתירה כי ממימנה והקימה את הפרויקט, משנטלה על עצמה את האחריות לתפעולו ומשהיא שמשכירה את יחידותיו וזכאית לפירות ההשכרה יש לראות בה כבעל הבניין בהתאם לחוק עידוד השקעות הון. זאת למרות שעיריית ירושלים היא זו שרשומה כבעלי המקרקעין, והחברה העותרת מוגדרת כ"בר רשות" במבנה.
השופט דוד גדעוני קבע בפסק דינו, כי חוק העידוד אינו מגדיר מי הוא "בעל בנין", וכי לשונו של סעיף החוק אינה מחייבת את המסקנה כי "בעל בנין" הוא אך מי שבידיו הבעלות הקניינית במקרקעין. על כן, קבע בית המשפט המחוזי כי יש לפרש את המונח "בעל הבניין" לאור תכלית החקיקה – שהיא, כך נקבע, לתמרץ בנייה של בניינים להשכרה למגורים באמצעות מתן הטבות מס.
על רקע זה, קבע בית המשפט המחוזי כי חברת שפיר הנדסה, קנתה לעצמה מעמד של "בעל בנין להשכרה" לעניין ההטבות, וזאת בעקבות זכייתה במכרז מטעמה של עיריית ירושלים לתכנון, הקמה, תפעול ותחזוקה של מעונות עבור הסטודנטים בבצלאל. בהקשר זה, נקבע בפסק הדין כי הפרשנות הזאת מתיישבת עם תכלית החקיקה לעידוד בנייה להשכרה, נוכח תפקידה המרכזי של שפיר בהקמת המעונות ובתפעולם במשך תקופה ארוכה.
על כך הגישה המדינה ערעור לבית המשפט העליון, שבו דנו שלושה שופטים המוגדרים כשמרנים. השופט שטיין, שכתב את פסק הדין, קיבל את הערעור, וביקר הפרשנות שביצע בית המשפט, באופן שהביא לפסיקה המנוגדת לרוח החוק. "לשון החוק שבו עסקינן היא ברורה ואינה מותירה מקום לספקות", כתב השופט שטיין באופן נחרץ. "לטעמי, 'בעל בנין' הוא מי שאוחז בבעלות במקרקעין עליהם הבניין עומד. בעל בנין הוא מי שבידו אגד זכויות המאפשר לו להחזיק ולהשתמש בבניין ולעשות בו כרצונו בגבולות הדין ובכפוף להסכמים ביחס לאותו בניין".
מכאן עבר השופט לדון במכרז להקמת המעונות בבצלאל: "במקרה דנן, הזכות שקיבלה שפיר ביחס לבנייני המעונות היא זכות מצומצמת של בר-רשות שאינה עולה כדי זכות הבעלות. מדובר בזכות שעניינה זכיינות… מכאן עולה מסקנה ברורה: שפיר אינה בגדר "בעל בנין" לעניין חוק העידוד".
מכאן עבר השופט לביקורת נוקבת על הכלי שבו השתמש בית המשפט המחוזי – פרשנות לתכלית החקיקה: "בית משפט המחוזי הגיע למסקנה הפוכה וקבע כי שפיר זכאית להטבות. זאת, לאור תכלית החקיקה, אשר מנביעה, לשיטתו את הצורך החברתי-כלכלי לתמרץ תאגידים כדוגמת שפיר להשקיע את משאביהם בהקמת דירות להשכרה. תכלית החקיקה היא כלי פרשני עוצמתי, אשר מאפשר לבתי המשפט לפרש את חוקי הכנסת שלא בהתאם למילותיהם הברורות… בענייננו-שלנו (הכוונה לערעור בנוגע למכרז בבצלאל) בהינתן לשונו הפשוטה והברורה החוק – לא היה מקום להשתמש בתכלית החקיקה".
עוד כתב השופט בפסק דינו: "פרשנות שסוטה מלשונו הברורה והחד-משמעית של החוק אינה בגדר פרשנות ישרה ומישירת מבט… במסגרת מלאכת הפרשנות, מוטל עלינו לשאול את עצמנו את השאלה הבאה: 'מה ביקש המחוקק להשיג בהשתמשו במילים ובמשפטים בהם הוא בחר להשתמש?'".
השופט הציג בפסק הדין עמדה הנחשבת לשמרנית, המבקרת ניסיונות להעניק לחוק פרשנות סובייקטיבית: "עובדה פשוטה זו מחייבת אותנו לזהות לא רק את תכליתו של דבר חקיקה שבו עסקינן, אלא גם את המשאבים החברתיים שלדעת המחוקק – להבדיל מדעתנו-שלנו – נכון וראוי להשקיע על-מנת להגשים את אותה תכלית".
בהתייחסו לסוגיית הבנייה להשכרה, כתב השופט: "אין ספק שהמחוקק ביקש לקדם את הקמתן של דירות להשכרה. השאלה שיש לתת עליה את הדעת נסובה על המחיר החברתי אותו בחר המחוקק לשלם כדי להגשים תכלית זו. מחיר זה הוא הטבות המס שמוענקות לזכאים. מלשון החוק עולה המסקנה כי המחוקק הגביל מחיר זה בקבעו כי ההטבות תוענקנה רק לבעל בנין, ולא לכל גורם שפועלו מקדם הקמה של דירות להשכרה. בעלי בניינים הם, ורק הם, מהווים נמעני התמריץ שהמחוקק יצר כדי להכווין את פועלו של השוק לטובת ההקמה של דירות להשכרה מפאת המחסור בדירות כאלה. נמעני התמריץ שבו עסקינן אינם נמצאים בשוק של עבודות בניה. בעל בנין, עליו מדבר החוק לעידוד, אינו כולל חברות בניה כדוגמת שפיר בפועלן כמקימות בניינים עבור בעליהם".
כאמור, השופטים סולברג וכנפו שטייניץ, הצטרפו לעמדתו של השופט שטיין.
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
