אילוסטרציה // מגדילים
אילוסטרציה // מגדילים

בעולם הנדל"ן מברכים על חלופת שקד לתמ"א 38

רגע אחרי האישור בממשלה – בעולם הנדל"ן זורמות התגובות לחלופה לתמ"א 38, שם מברכים על ההחלטה: "היה צריך לקרות ממזמן"

כרמלה קופר 30.06.2022

מליאת הכנסת אישרה בקריאה שנייה ושלישית את תיקון 136 לחוק התכנון ובניה, הכולל בתוכו את החלופה לתמ"א 38. "חלופת שקד" לתמ"א 38 אושרה בדקה האחרונה, כנגד כל הסיכויים, לאחר שלא הצליחה לגרוף הסכמה ונקלעה לדיונים קשים עוד לפני מושב הקיץ של הכנסת. לאור המציאות נוכחית, איש לא האמין ששקד תצליח להביא לרוב שיתמוך בחלופה שהיא מקדמת אולם כאמור, בדקה האחרונה היא אושרה במליאת הכנסת. התגובות לא איחרו לבוא:

ראול סרוגו נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ: "לצערנו הממשלה שוב לא נותנת פתרונות אמיתיים לתושבי הפריפריה, שימשיכו לגור בבתים בהם יש סכנת קריסה ובלי מיגון ראוי. כפי שהזהרנו פעמים רבות, חובתה של מדינת ישראל לאמץ כלים שיאפשרו כדאיות של ביצוע התחדשות עירונית גם באזורי פריפריה ולא רק במרכז הארץ וגוש דן.

ראול סרוגו נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ // כפיר סיון
ראול סרוגו נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ // כפיר סיון

"התיקון בצורתו הנוכחית לא יביא לפתרונות בפריפריה ובמקומות שאינם כדאיים כלכלית. יש לתקן בחוק את חישוב תוספת הבניה לבניינים שיעברו חידוש כך שיהיה רלוונטי לערים בפריפריה ויאפשר לקבלנים ליזום פרוייקטים בכל הארץ. על מנת שיהיו פרוייקטים של פינוי-בינוי במקומות כמו טבריה, ערד וקריית שמונה יש לקבוע בהם מכפילים גדולים יותר.

"עם זאת אנו שמחים כי סוף סוף התיקון לחוק עבר בכנסת, מה שהיה צריך לקרות ממזמן. התיקון לחוק מייצר ודאות בקרב שוק הדיור, ויאפשר לאזרחי ישראל לגור בדירות ממוגנות כנגד טילים ורעידות אדמה. אין ספק שזהו צעד שיגדיל את היצע הדירות באזורי הביקוש ויפתור לא מעט חסמים ברשויות המקומיות, כמו ביצוע של תשתיות של מבני ציבור בשל תוספת הצפיפות כך שבסך הכולל מדובר בחוק טוב שאנו מברכים עליו"

עו״ד צבי שוב, מומחה לנדל״ן, תכנון ובנייה: ״החוק קובע כי חלק ממבנה בשיעור של בין 7-10% מהשטח יוקצה לייעוד ציבורי, כאשר בניית המעטפת תוטל על היזם, ועלויות בניית המעטפת יקוזזו מבסיס ההשבחה לצורך חישוב היטל השבחה. למעשה מדובר בהפקעה של מבנה בנוי וראוי היה שכל הנושא יוסדר בחקיקה ראשית מסודרתבפרקטיקה, מרבית הרשויות כבר דורשות קומה ציבורית כאשר הן מאשרות פרויקטים, ולכן נדרש ומתבקש לקבוע הגדרות מפורשות לאחר שבחלק מהמקרים הרשות שהוקצה לה שטח מבונה גם דרשה שהעלויות לא יבואו בחשבון בעת חישוב היטל ההשבחה, כלומר תשלום כפל שמושת על היזמים.

עו"ד צבי שוב // צילום: כפיר סיוון
עו"ד צבי שוב // צילום: כפיר סיוון

״נכון היה שהעלות כולה תקוזז מהיטל ההשבחה ולא כפי שנקבע, באופן שבו מדובר למעשה במטלה נוספת על היזם, שכן המשמעות היא שהיזם מממן מחצית מהעלות מכיסו בנוסף לכל האגרות וההיטלים שגם כך מוטלים עליו ומשפיעים על מחירי הדיור, שכן הם מעלים את מחיר הדירות בפרויקט אשר מממנות בפועל את הקומה הציבורית.

״נקודה חשובה נוספת היא כי ערר על החלטה לביצוע תמ״א לא יעצור את ההיתר באופן אוטומטי כפי שבכל מקרה אחר וכמו כן צריכה להיות סמכות כזו גם בעררים אחרים, לוא דווקא בהתחדשות עירונית. זה צעד מבורך. צריך להיות שיקול דעת וצריכה להיות סמכות ליושב הראש להחליט אם להורות על עיכוב ולדרוש בטוחות״.

עו"ד דקלה מוסרי טל, לשעבר יו"ר ועדת ערר מחוז חיפה ומבעלי מוסרי, טל- משרד עורכי דין: "היתרון של התוכנית היא במתן פתרון להתחדשות עירונית ברמת הבניין מבלי להתעלם מצרכי הרשות והסביבה. בניגוד לתמ"א 38, חלופת שקד מספקת היטל השבחה לרשות (גם אם בשיעורים נמוכים יותר מפרויקט רגיל) היא מאפשרת יצירת שטחי ציבור חיוניים לטובת התושבים והרשות, וגם מבחינת היזם הוא מספק פרויקט איכותי יותר שמציע לרוכשים שירותים מעבר לדירה, כמו מוסדות חינוך וציבור קטנים. במקרים בהם היזם פועל לאיחוד מגרשים הוא גם מקבל יותר זכויות ובתוכניות ניתן לשלב פארקים ושצ"פים וליצור תכנון מיטבי לדיירים ולסביבה.

עו"ד דקלה מוסרי טל // צילום: דקלה שי
עו"ד דקלה מוסרי טל // צילום: דקלה שי

"עם זאת הבעיה המרכזית היא שחלק גדול מהוועדות המקומיות אינן ערוכות לטיפול בתוכניות. עד היום במסגרת התמ"א הן עסקו בפן הרישויי בלבד. מתווה שקד מבוסס על הגשת תוכנית בניין עיר ובסמכות הועדה המקומית לאשר אותה. אבל בוועדות המקומיות אין מספיק כח אדם מקצועי שיודע לבדוק את התוכניות ולקדם אותן ולאחרונה גם יש עזיבה משמעותית של כוח אדם לטובת השוק הפרטי. על מנת שהתוכנית תצליח הממשלה חייבת לתגבר באופן משמעותי את הועדות המקומיות בכוח אדם איכותי, בין היתר, צריך להפוך את המשרות לאטרקטיביות. אמנם לאחרונה השרה שקד הכריזה על כוונתה לתגבר את הוועדות בכח אדם מקצועי אולם יש לראות כי זה אכן קורה בפועל בחודשים הקרובים.

"באשר לנושא הרישוי, חלופת שקד מבטיחה היתר בנייה במקביל לאישור התוכנית. אולם בפועל לא מדובר בהליך אחד, אלא בהליכים מקבילים. מגיש התוכנית יכול במקביל לקידום התוכנית לפעול לקבלת היתר במידה והוא תואם בדיוק את התוכנית ללא הקלות או שינויים. אולם במידה והתוכנית תשתנה לאחר הפקדתה, בעקבות התנגדויות לדוגמא או שינויים שתכניס הרשות, יהיה צורך לעשות שינויים גם בבקשה להיתר, מה שיגרום להוצאות נוספות וכן לא יאפשר את אישור ההיתר בד בבד עם אישור התכנית. תהליך שימנע קושי זה הוא הכנת תכנית שבמסמכיה יוטמע כבר בינוי מפורט כמעט לרמת היתר, כך שלאחר שתאושר התכנית, הליך הוצאת ההיתר יהיה במסלול ירוק ומהיר".

עו״ד בשמת פלג סרצ׳נסקי // צילום: רמי חכם
עו״ד בשמת פלג סרצ׳נסקי // צילום: רמי חכם

מנכ"לית איגוד המהנדסים לבניה ולתשתיות, בשמת פלג סרצנסקי: "איגוד המהנדסים לבניה ולתשתיות היה שותף פעיל במהלך הדיונים ומברך על הוספת התיקון לחוק. לתיקון החוק השלכות מרחיקות לכת על בטיחות מבני מגורים בהם חיים עשרות אלפי ישראלים. החוק החדש קובע כי במבנים שיעברו במסגרת התחדשות עירונית במתווה של חיזוק ומיגון המבנה הקיים (תמ"א 38/1),  חלה חובה לבצע סקר הנדסי מעמיק בידי מהנדס רישוי, כך שהבניין הישן יעבור בדיקה וחיזוק משמעותי גם כלפי פנים במידת הצורך ויהיה הרבה יותר עמיד.  ביצוע סקר כזה יכול להציל חיי אדם של דיירים ועוברי אורח רבים".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות