נדחה ערר של חברה יזמית, שביקשה להגדיל את היקף הבינוי על חשבון גודל הדירות, והתקבלה פרשנות העירייה, שטענה למצוקת שטחי ציבור
מה קורה כאשר יזם מבקש להגדיל את מספר יחידות הדיור בפרויקט על חשבון השטח הממוצע של הדירות? ועדת הערר במחוז תל אביב, שדנה בערר שהגישה החברה היזמית, קבעה כי אין להגדיל את היקף הבינוי, בין היתר, בגלל מצוקת שטחי ציבור: "תוספת צפיפות מאפשרת אמנם ניצול ראוי של משאב הקרקע המוגבל, אך לצד זאת יש הכרח להבטיח שמירת איכות מגורים עירונית ראויה".
ההחלטה ניתנה בערר שהגישה קבוצת נתנאל גרופ נגד הוועדה המקומית תל אביב, שדחתה את בקשתה להיתר בנייה להקמת בניין מגורים בן 85 יח"ד בשכונת פלורנטין בתל אביב. השטח המיועד למגורים על פי התכנית הוא 5,214 מ"ר. על המקרקעין שעבורן הוגשה הבקשה, ברחוב אברבנאל 6 ו-8 בשכונה, חלה תכנית תא/3094, "מתחם אברבנאל אילת", ששינתה את ייעוד הקרקע ממלאכה למגורים.
במסגרת הבקשה להיתר, ביקשה היזמית להרוס את המבנים הקיימים, ולהקים מבנה חדש הכולל 85 יחידות דיור, בן 9 קומות ובנייה חלקית על הגג, קומת מסחר, הכוללת יציע בקומת קרקע, מעל 3 קומות מרתף. התכנון המוצע כולל 2 בניינים המחוברים חלקית באמצעות קיר משותף. הבניין הדרומי כולל 33 יחידות דיור מתוכן 2 דירות על הגג, והבניין הצפוני כולל 52 יחידות דיור מתוכן 2 דירות על הגג. בנוסף, היזמית ביקשה הקלה בתקני החניה.
הוועדה המקומית דחתה את הבקשה, וקבעה כי היא כוללת תוספת יחידות דיור מעבר למותר ובניגוד לנמסר בתיק המידע וללא התייחסות לכך. עוד נכתב בהחלטה, כי הבקשה כוללת הסדרת דירות נפרדות על הגג, שחלקן בשטח הנמוך מ-80 מ"ר בניגוד לנמסר בתיק המידע ובגדר סטייה ניכרת. בנוסף, הוועדה התנגדה לבקשה להקלה בחניה.
הוועדה הגישה ערר על ההחלטה לוועדת הערר המחוזית. הבקשה להיתר הוגשה, כאמור, על קרקע שעליה חלה תכנית מתחם אברבנאל אילת. במטרות התכנית נקבע כי מטרתה היא בניית 138 יח"ד, טבלת זכויות הבנייה בתוכנית אינה מציינת את מספר יחידות הדיור המותר, אך נקבע כי השטח העיקרי המותר לשימוש מגורים במגרש הינו 5,214 מ"ר. הבקשה להיתר בנייה מתייחסת לאחר מהמגרשים במתחם.
לטענת הוועדה המקומית, יש לפרש את הוראות הצפיפות בתוכנית כהוראות מקסימום, שהצפיפות המותרת תחושב לפי חלוקת השטח העיקרי למגורים במגרש בשטח דירה ממוצע של 80 מ"ר. מהסיבה הזו, על המגרש שעבורו הוגשה הבקשה ניתן לבנות לכל היותר 65 יח"ד, ולא 85 יח"ד כמו שביקשה היזמית.
העוררת, היא החברה היזמית, טענה מנגד כי על פי הוראות התכנית אינן מגדירות מספר נוקשה של מספר יח"ד, אלא רק יעד של מינימום דירות. לטענת היזמית, הוראות התכנית קובעות כי שטח ממוצע ליח"ד לא יעלה על 80 מ"ר, בעוד שמספר יחידות הדיור המצוין בסעיף המטרות קובע יעד בלתי מחייב של יחידות דיור בתחום התוכנית, שהוא מינימום יחידות הדיור שהתוכנית ציפתה להוסיף. מסיבה זו, טענה היזמית, הבקשה להיתר, שכוללת 85 יחידות דיור, אינה חורגת מהוראות התוכנית.
עוד טענה העוררת כי תכנית מתחם אברנאל אילת למעשה כלל לא הגדירה צפיפות, אלא רק שטח ממוצע מקסימלי ליח"ד לכל בניין וכן, כי עצם ציון מספר יחידות הדיור תחת סעיף המטרות (להבדיל מסעיף הצפיפות), מעיד על כך שלא הייתה כוונה לקבוע מספר יחידות קשיח, אלא מספר יחידות דיור מינימלי למימוש מטרת התוכנית. על בסיס הטענה הזו, החברה היזמית טענה כי המטרה של בניית 138 יחידות דיור מושגת אף אם נבנות יותר יחידות דיור בתחום התוכנית.
לטענתה, מכיוון שהתכנית קבעה כי שטח דירה לא יעלה על 80 מ"ר, הרי שניתן לאשר גם דירות בשטח עיקרי ממוצע קטן מ-80 מ"ר עיקרי בכל בניין, מה שמוביל במישרין למספר גדול יותר של יחידות דיור, שכן ככל שממוצע שטח יחידות הדיור לכל הבניין יהיה קטן מ-80 מ"ר עיקרי, כמות יחידות הדיור בכל בניין תעלה.
הוועדה המקומית הגיבה לדברים אלה, וציינה כי במטרות התוכנית נקבע במפורש שאחת ממטרותיה הינה "בנית 138 יחידות דיור בבניינים חדשים ובנוסף לדירות הקיימות במבנים לשימור". עוד נטען כי הסעיף העוסק בצפיפות יחידות הדיור קובע כי השטח העיקרי לא יעלה על 80 מ"ר ממוצע בכל בניין. לטענת הוועדה המקומית חלוקה של סך השטחים בטבלה ב-80 מ"ר מביאה ל-138 יחידות דיור בדיוק, ומעידה על כך שהוראת הצפיפות היא הוראת מקסימום.
בנוסף נטען, שאם תאומץ פרשנות היזמית שלפיה ניתן להגדיל את מספר הדירות ללא מגבלה, ובלבד ששטחן בממוצע יהיה נמוך מ-80 מ"ר (ולא פחות מ-35 מ"ר שהוא השטח המינימלי לדירה לפי ההנחיות המרחביות), התוצאה היא שניתן לבנות 314 יח"ד במקום 138 יח"ד שקבעה התוכנית, ועל כן מדובר בפרשנות שגויה. הוועדה המקומית ציינה כי הגדלת הצפיפות תחריף את מצוקת שטחי הציבור בתוכנית ובשכונה, וכי יש בפלורנטין מחסור מובנה בשטחים למבני ציבור.
ועדת הערר דחתה את עמדת החברה היזמית להגדלת היקף הבינוי על חשבון השטח הממוצע של הדירות, וקבעה כי פרשנות הוועדה המקומית להיקף הבינוי המותר הוא הנכון ביותר, בין השאר על בסיס היעדר שטחי ציבור בשכונה.
הוועדה ציינה בהחלטתה כי: "אכן, לשון התוכנית שלפנינו יכולה לשאת מספר פרשנויות אפשריות בעניין מספר הדירות שניתן לבנות מכוחה. מחד, במטרות התוכנית נקבע מספר מסוים ומוגדר של תוספת יחידות דיור (138 יחידות דיור) שיתווספו במסגרת התוכנית. מאידך, אין בהוראות הבניה שבתוכנית הוראה המציינת את מספר הדירות המותר".
עם זאת, הוועדה הוסיפה כי בהתאם לפסיקת בית המשפט העליון, יש לבחור בפרשנות לתכנית בזו המגשימה את תכליתה באופן מיטיבי. "אנו סבורים שנוכח העובדה שבמטרות התוכנית צוין מספר מדויק (138) של יחידות דיור שיתווספו במסגרת התוכנית, בצירוף העובדה שחלוקת סך שטחי הבנייה הקבועים בטבלת השטחים ב-80 מ"ר תואם את מספר היחידות שצוין במטרות התוכנית, מעיד על כך שבנסיבות המקרה שלפנינו התוכנית ביקשה לקבוע את מספרן המדויק של יחידות הדיור שיתווספו מכוחה", נכתב בהחלטה.
עוד נקבע בהחלטת ועדת הערר כי: "פרשנות הוועדה המקומית בעניין זה מגשימה את תכלית התוכנית באופן מיטבי… תוספת צפיפות מאפשרת אמנם ניצול ראוי של משאב הקרקע המוגבל, אך לצד זאת יש הכרח להבטיח שמירת איכות מגורים עירונית ראויה. זאת, ניתן לעשות רק על ידי הבטחת מכלול שירותים עבור הדיירים שיאכלסו את הדירות האמורות. בין השאר באמצעות מבני ציבור ושטחי פנאי פתוחים. על כן, את הוראות התוכנית יש לקרוא על רקע זאת".
הוועדה ציינה עוד כי קיים חוסר בשטחי ציבור (שב"צ ושצ"פ) כבר במתכונתה הנוכחית של התוכנית (138 יח"ד). "לפיכך כל תוספת יח"ד מעבר ל-138 יח"ד תחריף את המצוקה עוד יותר. על רקע זאת, פרשנותה של הוועדה המקומית את התוכנית היא ראויה וסבירה בעיננו. פרשנות העוררת, לפיה ההחלטה אם להוסיף דירות (מעבר ל- 138 יח"ד) נתונה לבחירתה הבלעדית, תביא לכך שתתווסף אוכלוסייה ללא שניתן לה המענה ההולם לשירותים ציבוריים כנדרש".
ועדת הערר דחתה, כאמור, את הבקשה להגדיל את היקף הבינוי, אך התירה להקים דירות גג במסגרת התכנית. הוועדה הורתה ליזמית להגיש תכנית מתוקנת לוועדה המקומית לדיון נוסף.
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
