עמית דובקין // צילום: חן ליאופולד
עמית דובקין // צילום: חן ליאופולד

"מקרה חולון" כנורה אדומה מהבהבת

"מקרה חולון" הינו נורה אדומה מהבהבת שעלולה, חלילה, להעמיד את חרב דמוקלס מעל את התמ"א 38 כולה, זאת מבלי שאיש חפץ בכך. אין טעם בכך שהעירייה והיזמים ואולי גם התושבים הוותיקים, יפתחו בהתגוששות רבתי, כי היא לא תוביל לשום מקום טוב // דעה

מגדילים 30.01.2020

מאת: עמית דובקין

אפשר לבוא באינסוף טענות לעירית חולון על כך שהחליטה להטיל הגבלות קשות מאוד על קידום תמ"א 38 בעיר, ביניהן עצירה מוחלטת בפועל של תמ"א 38/1 וכן הגבלת תמ"א 38/2 לאזורים מסוימים, גודל מגרש מינימלי וכו'. אכן, וכמי שמכיר לא מעט יזמים שפועלים בעיר ימים כלילות, והשקיעו בה את כל הונם, אונם ומרצם, מדובר בהחלטה קשה ביותר שעלולה לא רק לפגוע באופן קשה ולא מוצדק בעליל, באותם יזמים, אלא גם באינטרס האורבני המובהק של חולון, מהערים הגדולות והחשובות בערי גוש דן, ובאינטרס המובהק של התושבים לשדרג לא מעט אזורים ותיקים ולייצר עוד אלפי דירות חדשות. 

אלא מאי? "מקרה חולון" מסמל לדידי יותר מכל את הטרגדיה של תמ"א 38, זאת 15 שנה לאחר שב-2005 החליטה ממשלת ישראל, ובצדק, רב, לאמץ אותה כפתרון אסטרטגי ארוך טווח כנגד רעידות אדמה. הרעיון של התמ"א לא רק שהיה נכון וטוב מיסודי, אלא גם עשוי היה להיות ההצלחה הגדולה של ענף הנדל"ן, לייצר מידי שנה עוד אלפי, אולי אף רבבות דירות חדשות, מה שכמובן היה מביא להרבה יותר התחלות בנייה, אולי 70 אלף לשנה ולא 50 אלף בקושי כפי שזה היום, יכול היה לשדרג באופן דרמטי את חזות ערי ישראל, ובמיוחד אזורים ותיקים ומתפוררים, והכי חשוב, למגן באופן אופטימלי את מירב בנייני המדינה כנגד רעידות אדמה.

כל זה, למרבה הצער, לא קרה, לא בגלל שלא היה רצון טוב מצד הממשלה, הרשויות, היזמים וכמובן התושבים, אלא בגלל "לקונה" פשוטה שהמחוק שכח משום מה. הוא שכח לקבוע רגולציה ברורה ואחידה שתחייב מחד גיסא את כל העיריות וכל הרשויות המקומיות לקדם את התמ"א, קרי ה"מקל" ומאידך גיסא להעניק לאותן עיריות גם "גזר", קרי תקציבים נאותים לתשתיות משלימות, כבישים, מדרכות, שצ"פים, מוסדות ציבור ועוד כהנה וכהנה. ובמילים אחרות, העיריות מצאו את עצמן, שלא בטובתן, ממולכדות בין הרצון הטבעי לפתח ולשדרג, לבין החשש העצום, והמוצדק במקרים רבים, מפני קריסת תשתיות כוללת.

אינני בא, חלילה, להצדיק את עירית חולון. נהפוך הוא. מדובר לטעמי בהחלטה שגם אם יש לה לכאורה רציונל ומשנה סדורה, הינה בעלת סממנים דרקוניים מובהקים, ובמיוחד כשהיא מגיעה בעיתוי של כל כך הרבה בקשות לקידום פרויקטים, שלא לדבר על לא מעט פרויקטים בעיר שכבר בפועל נמצאים בהליכים מתקדמים. יש בהחלטה זו, לטעמי, בבחינת "ללכת לקיצוניות הפוכה" והיא מזכירה, במובנים רבים, גם את ההחלטה אשתקד של ראש עירית רמת גן להפוך מקצה לקצה את מדיניות קודמו שעודדה תמ"א 38 והתחדשות עירונית בכלל וגם החלטה שהייתה לראש עירית הרצליה לעצור לגמרי פרויקטים. 

אולם השאלה שנשאלת הינה מה גרם לעירית חולון, דוגמת רמת גן, הרצליה ועוד אי אילו רשויות בשנתיים-שלוש האחרונות, להגיע להחלטה שכזו?  והאם לא ניתן היה, לדוגמא, לפתור ולו חלקית את נושא התשתיות באמצעות היטלי השבחה וכו'?

אולם התשובה, לדעתי, איננה בהיטלי השבחה כאלה או אחרים, אלא במדיניות מגבוה. אם לממשלת ישראל, אם למחוקק, אם למשרד הבינוי והשיכון, אם למטה הדיור, אם לרשות להתחדשות עירונית ואם לוועדות השונות יש אכן אינטרס להתחיל ולשקם סוף סוף את שוק הדיור, ובמיוחד לקדם את ההתחדשות העירונית, בין אם מדובר בתמ"א 38 או פינוי בינוי, ובמיוחד בערים הוותיקות והצפופות במרכז הארץ, אזי שומה עליהם לשריין תקציב משמעותי(!), סדור על אופניו לכל עירייה ועירייה, תקציב שיוכל אכן להכיל בתוכו את מירב הצרכים של תמ"א 38, זאת תוך דגש ברור על תמ"א 38/2, פינוי בינוי מחדש.

בד בבד צריך לעודד את הרשויות המקומיות, בשיתוף עם היזמים, לחבר מגרשים למגרשים גדולים שיוכלו במסגרת תמ"א 38/2 לקדם בבת אחת מספר משמעותי הרבה יותר של יחידות דיור, ובמילים אחרות "מיני פינוי בינוי", אולם בהליכים הרבה יותר מהירים, מה שיהיה טוב לכולם, לעיריות, ליזמים, לתושבים וכמובן למשק הדיור של מדינת ישראל. נושא הגדלת המגרשים, אגב, אכן הוזכר בהחלטה של עירית חולון, אולם נכרך ב"חבילה" של גזירות משמעותיות נוספות ובא, שלא בטובתו, מתוך הכרח ולא מתוך מדינות אסטרטגית שהותוותה מראש על ידי מקבלי ההחלטות ובראש וראשונה ממשלת ישראל ורק אחר כך מקבלי ההחלטות בכל עירייה ועירייה.

לסיכום: "מקרה חולון" הינו לדידי נורה אדומה מהבהבת שעלולה, חלילה, להעמיד את חרב דמוקלס מעל את התמ"א 38 כולה, זאת מבלי שאיש חפץ בכך. אין טעם בכך שהעירייה והיזמים ואולי גם התושבים הוותיקים, יפתחו בהתגוששות רבתי, כי היא לא תוביל לשום מקום טוב. הפתרון בכך שסוף סוף תהיה מנהיגות ממלכתית ראויה לענף הנדל"ן שתוביל ביד אמונה את ההתחדשות העירונית, ובתוך זה את התמ"א 38, אל חוף מבטחים ותקבע מסמרות, אחת ולתמיד, איך אפשר יהיה לקדם התחדשות עירונית בשיא המרץ, עם העיריות עם היזמים ועם התושבים, ולא לסבך את התהליך שלא לצורך.  אם זה לא יקרה, אנחנו צפויים בקרוב מאוד לעוד "מקרי חולון" וזה חבל. חבל מאוד. 

*כותב המאמר עמית דובקין הינו אסטרטג נדל"ן, יועץ תקשורת ובעלי משרד למיתוג ויחסי ציבור

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות