אילוסטרציה // מגדילים
אילוסטרציה // מגדילים

תקדים: ועדת ערר קבעה כי לא יחול היטל השבחה על ממ"ד בתמ"א 38

ועדת הערר המחוזית בתל אביב החליטה כי לא יחולו היטלי השבחה על ממ"דים. בכך נדחו טענות הועדה המקומית כי יש לחייב בהשבחה בהקלה מקווי הבניין מכוח תמ"א 38

כרמלה קופר 29.06.2021

במוקד הערר שהגישה הועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה ניצבה השאלה האם אישור ממ"דים בחריגה מקווי בניין הקבועים בתמ"א 38 באמצעות הקלה מייצרת "שיפור תכנוני" ומהווה אירוע מס שאינו זכאי לפטור מכוח הוראות התמ"א והוראות התוספת השלישית לחוק התכנון ובניה. את חברת "קרקע יציבה", שהייתה משיבה לערר ייצג עו"ד מורן גור.

בהחלטה תקדימית שהתקבלה בשבוע שעבר, ציינה ועדת הערר כי היא מסכימה עם עמדת הועדה המקומית כי השבחה איננה רק תוספת זכויות, אלא השבחה כמשמעותה בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, יכולה להיות גם "בדרך אחרת" ושיפור תכנוני ככל ויוביל לעליית ערכם של המקרקעין יהווה השבחה ב"דרך אחרת". אלא שיש להראות כי ההקלה המהווה "שיפור תכנוני" הביאה בפועל לעליית ערכם של המקרקעין וחובה זו רובצת בראש ובראשונה על הועדה המקומית. 

בהחלטתה התייחסה ועדת הערר לעמדה שניתנה על ידי ועדת הערר בערר הר/85185/16 ועדה מקומית לתכנון ובנייה הרצליה נ' צוות 38 חברה לבניין תוך שקבעה: "ועדת הערר מאבחנת בין מצב שבו ללא הקלה לא ניתן להקים את הממ"ד, במצב זה הקמת ממ"ד ללא ההקלה משמעותה שהממ"ד ייבנה על חשבון השטחים העיקריים או שהוא לא ייבנה, שכן לצורך הקמתו יש "לאבד" שטחים עיקריים. לפיכך ההקלה להקמת הממ"ד מממשת את תכלית הפטור ואת כוונת המחוקק רק במקרה שבו הקמת הממ"ד ללא הקלה תאפשר את ניצול כל השטחים, טוענת הועדה המקומית".  

ועדת הערר קבעה עוד בהחלטתה בין היתר: "עצם העובדה שפלוני ביקש הקלה בקווי בניין לא מהווה כשלעצמה הוכחה לעליית ערכם של המקרקעין. מילים וניסוחים כגון "שיפור תכנוני", "ניצול שטחים עיקריים באופן יעיל יותר" או "תכנון אופטימלי" נדרשות להוכחה. יש צורך להראות שדירה של 90 מ"ר + ממ"ד בתוך קווי הבניין שווה פחות מדירה של 90 מ"ר + ממ"ד בהקלה מקווי הבניין. דבר זה לא נעשה. 

נציין כי טענות הועדה המקומית לפיהן השינוי בקווי בניין נדרש לחיזוק המבנה משנה את התמונה מבחינה משפטית, שכן במצב זה לא מדובר בשיפור תכנוני בלבד אלא ביישום מטרות החיזוק כשלעצמן. נוכח האמור סבורים אנו כי לא הוכח בפנינו שאותו "שיפור תכנוני" אכן הביא להשבחה ממשית ולעליית ערכם של המקרקעין".

עוד מציינת ועדת הערר בהחלטתה כי לטענת הועדה המקומית בחלופה שמחוץ לקווי הבניין ניצול השטחים יהיה נכון יותר ולכן במבחן שוויים האובייקטיבי של המקרקעין ערך המקרקעין בחלופה זו יהיה גבוה יותר, אלא שטיעון זה לא הוכח.

נוכח האמור קבעה ועדת הערר כי לא הוכח בפניה שאותו "שיפור תכנוני" אכן הביא להשבחה ממשית ולעליית ערכם של המקרקעין ולכן היא קבעה כי יש לבטל את ההשבחה בגין רכיב זה.

ועדת הערר הדגישה כי החלטתה מבוססת על בחינה שמאית, הבודקת את עליית ערכם של המקרקעין ומהיבט זה הגיעה הועדה לכלל מסקנה כי ערך המקרקעין לא הוטב כתוצאה מהפעולות התכנוניות.

היא הוסיפה כי מהפן המשפטי אין מחלוקת כי הקלה או שינוי שימוש או ייעוד יש בהם כדי להוות אירוע שיכול לחולל השבחה שניתן לגבות בגינה ביטל השבחה, אלא שיש להראות שערכם של המקרקעין אכן עלה, מה שלא הוכח במקרה המדובר.

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות