בית המשפט העליון דן בערעור של עיריית תל אביב על פסיקה שהעניקה פטור לתושבי שכונת התקווה. בהרב מיארה עומדת לצד העירייה
האם דיירי שכונות, המוגדרות כשכונות שיקום, זכאים לפטור מדמי השבחה גם במקרה של מכירת הנכס? סוגיה זו נמצאת כיום בדיון בבית המשפט העליון, במסגרת דיון בערעור של עיריית תל אביב על פסק דינו של בית המשפט המחוזי, שקבע כי פטור מהשבחה קיים גם במקרה של מימוש זכויות במקרה של מכר הדירה. כנגד קביעה זו יוצאת היועצת המשפטית לממשלה, גלי בהרב מיארה, שבחוות דעת משפטית שנשלחה לעליון הודיעה על התנגדותה למתן פטור מהיטל השבחה במקרה של מכירת הנכס. בהחלטה שפורסמה בשבוע שעבר, הורו השופטים לצדדים להשלים את טיעוניהם בנושא.
השאלה שבמחלוקת עוסקת בפטור מהיטל השבחה שנקבע בסעיף 19 (ב)(1) לתוספת השלישית לחוק, שעל פיו "לא תחול חובת תשלום היטל בשל השבחה בגין השבחה במקרקעין למגורים המצויים בישוב או בחלק ממנו שהממשלה הכריזה עליו כעל שכונת שיקום, כל עוד ההכרזה בתוקף". תושבים בשכונת התקווה בתל אביב, אשר הוכרזה ע"י הממשלה כשכונת שיקום, דרשו לקבל את הפטור מההיטל ההשבחה לאחר שמכרו את הנכסים שלהם. הוועדה המקומית ת"א התנגדה וטענה כי הם אינם זכאים לפטור, וטענה כי הפטור ניתן רק במקרה של מתן היתר בנייה. הוועדה המקומית ביססה את עמדתה על פסק דין קודם של בית המשפט העליון (פס"ד עמאש), שקבע כי הפטור לא יחול במקרים של הקמת מבנה חדש, אלא רק כשמדובר בדירות שנמצאות במבנים קיימים.
נושא זה פתח מאבק משפטי שחצה ערכאות, וכאמור אפילו היועצת המשפטית לממשלה נסחפה אליו. הערכאה הראשונה שבה נדונה הסוגיה הייתה ועדת הערר לתכנון ובניה, פיצויים והיטלי השבחה, שאליה עררו בעלי הנכסים. הוועדה קיבלה את טענות התושבים, וקבעה כי על פי לשון הפטור, הוא אינו מגדיר את עצמו למצבים של מתן היתר בנייה בלבד ואין בלשון החוק כל עיגון לכך שהפטור לא חל בעת מימוש בדרך של מכר.
ועדת הערר קבעה שמעבר לכך שלפרשנות הוועדה המקומית זו אין עיגון בלשון החוק, הרי שגם לפי תכלית החוק אין לקבל פרשנות זו. ועדת הערר ציינה בהחלטתה כי מדובר במכר של נכסים שבהם דירות קיימות, בשכונת שיקום, כאשר לא התבקשה בנייה חדשה. הוועדה קיבלה את ערר התושבים, וקבעה כי הם זכאים לפטור.
הוועדה המקומית לא השלימה עם ההחלטה, וערערה עליה לבית המשפט המחוזי בתל אביב, בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים. בפסק דין שניתן לפני כארבע שנים, נדחה הערעור. בית המשפט ציין כי הפסיקה בעליון איננה רלוונטית לנושא הדיון הנוגע לשכונת התקווה. השופטת ארנה לוי, שדחתה את ערעור העירייה, ציינה כי פס"ד עמאש לא עסק כלל במקרה של מימוש על דרך מכר מקום בו קיים מבנה ומקרקעין שאינם ריקים. "הוועדה המקומית מבקשת לאמץ קונסטרוקציה רעיונית יצירתית ללשון החוק כאילו המבנה שקיים לא אמור להתקיים כיוון שקביעה שמאית קובעת כי מוטב לו להיהרס. קונסטרוקציה זו אינה מעוגנת כלל בלשון החוק וההתעלמות ממבנה קיים וממגורים המצויים במקרקעין, מתעלמת מלשון החוק וכן מפס"ד עמאש. איני רואה דרך למתוח את הקביעות של פס"ד עמאש ולהחילן על מקרה בו לא עסק כלל ואיני רואה דרך לבטל את קיום המבנה הקיים באופן פיזי על המקרקעין".
השופטת קבעה כי מתן הפטור גם במקרה של מכר מבנה קיים למגורים, מגשים את תכלית הפטור. "מתן הפטור במקרים אלה יעודד וימשוך אוכלוסייה מבוססת, יעודד מימוש הזכויות ושיפור המבנים הקיימים, יעודד את שיפור השכונה ויגשים את השבחתה. במקרה זה הגשמת התכלית תהיה בעיקר באמצעות שיפור המבנים אך אין בכך כדי לגרוע מתכלית הפטור. לעומת זאת, שלילת הפטור תפגע באוכלוסייה החלשה המתגוררת כיום בשכונה אשר ידה אינה משגת כיום לבצע עבודות בנייה והרחבה ומעדיפה למכור הנכס לאחרים שיבצעו עבודות הבניה".
בוועדה המקומית תל אביב לא אמרו נואש, והגישו לעליון בקשה לערער את פסק הדין של המחוזי. כעת הצטרפה להליך גם היועמ"שית, שבנייר עמדה שהעבירה נקבע כי באופן גורף הוראת הפטור לא חלה במקרים בהם מימוש הזכויות נעשה בדרך של מכר – עמדה העולה בקנה אחד עם עמדת עיריית תל אביב.
בפני השופטים עוזי פוגלמן, עופר גרוסקופף ויחיאל שקד עמדה סוגיה עקרונית. פסקי הדין שעסקו בנושא – פס"ד עמאש, ופסק דין נוסף שניתן מאוחר יותר, פס"ד דיסקין, לא דנו בנושא של פטור במקרה של מכר, אלא בנייה חדשה. בהחלטתם מהשבוע שעבר פנו השופטים לצדדים בדרישה להשלים את טיעונים בנושא.
השופטים כתבו בהחלטתם כי: "מצאנו כי נדרשת השלמת טיעון קצרה וממוקדת בנוגע לתחולתה של הוראת הפטור בנסיבות של מימוש הזכויות בדרך של מכר. בשים לב לקביעות העקרוניות במסגרת עניין עמאש ועניין דיסקין – שכאמור צמצמו את תחולת הוראת הפטור במקרים שבהם מימוש הזכויות נעשה בדרך של היתר בנייה – יתייחסו הצדדים לשאלה האם, בהנחה שלא ניתן להתנות באופן גורף את תחולתה של הוראת הפטור במימוש זכויות בדרך של מכר, נדרש בכל זאת להגבילה כתלות בטיבו של האירוע התכנוני המשביח".
השופטים ביקשו כי הצדדים יתייחסו בתשובתם לשאלה האם בנסיבות של מימוש הזכויות בדרך של מכר, יש להבחין בין מצבים שונים, ביניהם: מצבים שבהם האירוע התכנוני המשביח מאפשר הרחבה של יחידות דיור בלבד; מצבים שבהם האירוע התכנוני המשביח מאפשר הוספה של יחידות דיור בלבד; מצבים שבהם האירוע התכנוני המשביח מאפשר במצטבר הרחבה של יחידות דיור והוספה של יחידות דיור; מצבים שבהם האירוע התכנוני המשביח מאפשר לחלופין הרחבה של יחידות דיור או הוספה של יחידות דיור. השופטים ביקשו מהצדדים להתייחס גם לסוגיות יישומיות שעלולות להתעורר בהקשר זה, וכן להתייחס להבדלים שבין מימוש זכויות בדרך של מכר לבין מימוש זכויות בדרך של היתר בנייה. הדיון אמור להימשך במהלך הרבעון הראשון של 2025.
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
