בשורה התחתונה ההכרעה ברורה: אם יש שטחים עודפים מכוח תמא 38, ניתן להשתמש בהם לצורך הקמת מרפסות בקווי התמא מבלי שיושת עליהם היטל השבחה// פרשנות
בשאלה זו עסק לאחרונה בית המשפט המחוזי בתל אביב שדן בערעורה של הוועדה המקומית בתל אביב על החלטת ועדת הערר לפטור 3 בניינים ברחוב מונטיפיורי מתשלום היטל השבחה בגין בניית מרפסות שחרגו מקווי הבניין. מדובר בערעור מינהלי של הוועדה המקומית בנוגע לפרויקט תמ"א 38 שבוצע ברחוב מונטיפיורי בתל אביב. במסגרת המיזם, נהרסו שלושה בניינים ישנים וסמוכים, ונבנו תחתם שלושה בניינים חדשים. היזמים ביקשו וקיבלו הקלה לצורך הבלטת המרפסות בקו הבניין האחורי.
הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב, הוציאה חיובים בהיטל השבחה לבעלים השונים של שלוש החלקות הנ"ל, וזאת בין היתר בשל ההקלה שניתנה להבלטת מרפסות מעבר לקו הבניין האחורי. החיוב הכולל שהוטל בנושא זה מסתכם בכ- 737 אלף ₪ במונחי קרן.
בעקבות החיובים בהיטל השבחה, הגישו בעלי הקרקע עררים לוועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה, באמצעותנו, בטענה כי ההקלה בנוגע להבלטת המרפסות כלל לא נדרשה ולמעשה בניית המרפסות כפי שנבנו הייתה חלק ממימוש סל הזכויות על פי תמ"א 38, וככזו פטורה מהיטל.
בהחלטתה מיום 3.6.2020 ועדת הערר קיבלה את טיעוני היזמים. על כך הגישה הוועדה המקומית ערעור לבית המשפט המחוזי בטענה כי "מקור" הזכויות לבניית המרפסות נמצא ב"תקנות חישוב שטחים" בהן נקבעה האפשרות לבניית גזוזטראות בהיקף של 12מ"ר בממוצע לדירה. לשיטת הוועדה המקומית, בנסיבות אלה, לא ניתן לנצל את שטחי התמ"א לצורך הקמת המרפסות, וממילא גם לא ניתן לנצל את קווי הבניין של התמ"א, ולפיכך נדרשת הקלה להבלטת המרפסות מעבר לקו בניין, החייבת בהיטל השבחה.
בית המשפט דחה את ערעורה של הועדה המקומית ברובו וקבע כי פועלן של תקנות חישוב השטחים הוא באותם מקרים בהם אין די זכויות בניה כדי להקים הן את ליבת הבניין והן את המרפסות.
לפיכך, לפי קביעת בית המשפט, מקום שבו קיימים שטחי בניה אחרים, לרבות מכוח תמ"א 38, אין הצדקה לראות את המרפסות ככאלה שמקור השטחים להן הוא מתקנות המרפסות. משקבע כי ניתן היה להקים את המרפסות מכוח שטחי תמ"א 38, הוסיף בית המשפט וקבע כי ניתן היה לנצל את קווי הבניין של התמ"א (הפטורים מהיטל השבחה), ולפיכך ההקלה בקו בניין לא הייתה דרושה (לגבי מרבית השטחים הנדונים), ולכן לא נוצרה השבחה.
בהקשר של 2 מהבניינים מצא בית המשפט כי סל זכויות התמ"א היה מספיק כדי להקיף גם את כל שטחי המרפסות, ועל כן קבע כי ניתן להחיל את קווי הבניין המוקטנים מכוח תמ"א 38 לגבי המרפסות של בניינים אלה, ללא צורך בהקלה נוספת, ולפיכך אין מקום לחיוב בהיטל השבחה בגין הבלטת המרפסות.
לגבי הבניין השלישי נקבע כי מכיוון שזכויות התמ"א הספיקו רק לחלק משטחי המרפסות, אזי ביחס לשטחי המרפסת הנוספים, הרי שאלה אכן נובעים מתקנות חישוב שטחים, ועל כן לקווי הבניין המוקטנים של תמ"א 38 לא תהיה תחולה לגביהם.
לפיכך, לגבי אותו חלק משטחי המרפסות באותו בניין, שהוא מעבר לסל זכויות התמ"א, נדרשה הקלה בקווי הבניין על מנת לבנותו. כתוצאה מכך, אותו חלק יחסי איננו יכול ליהנות מן הפטור מהיטל הקבוע לגבי תמ"א 38.
מדובר בהחלטה חשובה שרלוונטית לתיקים רבים שתלויים ועומדים בפני ועדות הערר. הסוגיה שהוכרעה על ידי בית המשפט היא סוגיה עקרונית ורוחבית, שעולה חדשות לבקרים הן בהליכי רישוי, במסגרתם הוועדה המקומית מונעת ניצול זכויות תמ"א לצורך הקמת מרפסות, והן בהליכי היטלי השבחה, במסגרתם מבקשת הוועדה המקומית לחייב בהיטל השבחה על הקלות שהתבקשו לצורך הקמת המרפסות, למרות שניתן היה להקימן מכוח זכויות תמ"א 38 ובקווי בניין של תמ"א 38.
בשורה התחתונה ההכרעה ברורה: אם יש שטחים עודפים מכוח תמא 38, ניתן להשתמש בהם לצורך הקמת מרפסות בקווי התמא מבלי שיושת עליהם היטל השבחה.
כותבות המאמר, עוה"ד מיטל טויסטר רוזנטל ואור בוכריץ, ממשרד עו"ד עפר טויסטר ושות', יצגו את בעלי הקרקע הן בהליך בפני וועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה והן בהליך בפני בית המשפט.
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
