איך נתוני הדיור מוליכים אותנו שולל?

אחד האתגרים המשמעותיים שיעמדו בפני הממשלה החדשה, יהיה לבדוק לעומק כיצד הנתונים המתפרסמים חדשות לבקרים על שוק הדיור, עלולים להטעות ואף להוליך שולל את מקבלי ההחלטות. 

מניפולציות של נתונים אמינים, כביכול, הינם אמצעי בדוק אצל פוליטיקאים לייצר תודעה כזו או אחרת בקרב הציבור הרחב. לדוגמא, מיליונים עוצרים את נשימתם לקראת הקאת נתוני המדד החודשי מידי 15 לחודש, קל וחומר מדד הדיור.

אולם, וזה אולם גדול, ההיסטוריה הנדל"נית של מדינת ישראל הוכיחה פעם אחר פעם כי נתוני המדד החודשי לא רק שאינם מדויקים, אלא אף גרוע מכך, מייצרים לעיתים קרובות מגמה של ביקושים כבושים שלא לצורך.

על כן, מכיוון שלטעמי אין מדובר כאן ב"פרה קדושה" טוב יעשו מקבלי ההחלטות בבנק ישראל, בשוק הדיור, שלא לדבר על סוקרי למ"ס, אם יבחנו מחדש לא רק את שיטות חישוב המדד, אלא את עצם הבלטתו כ"אורים ותומים".

כמו כן, מי שיבדוק היטב את הנתונים המפורטים מייד חודש בניתוח המדד, יראה כי לעיתים קרובות הם סותרים באופן כזה או אחר את המדד עצמו ומלמדים על מציאות הרבה יותר מורכבת  בשוק הדיור, דוגמת מגמות שונות ממחוז לאחד למשנהו, השפעת מבצעי דירות מוזלות על אופי המדד וכיו"ב.

לא פחות מהמדד, מעניין לבחון את נתוני התחלות הבנייה ושיווק הדירות המתפרסמים מעת לעת ובמיוחד על ידי משרד השיכון המתגאה פעם אחר פעם בעלייה, כביכול, במספר התחלות הבנייה. מי שיפשפש בארכיון ימצא  בזה אחר זה שורה ארוכה של שרי שיכון שהבליטו בגאווה בלתי נסתרת את "הצלחתם, להגדיל משמעותית את התחלות הבנייה. הסוף הלא ידוע: המצב נותר על כנו עד עצם היום הזה.

אז מה בעצם גרם לפער הבלתי מוסבר הזה בין נתוני התחלות הבנייה וכמות שיווק הדירות  לבין המציאות בשטח? ובכן, היו לכך מספר סיבות:

ראשית, כמות גדולה של דירות שלכאורה אושרו, אולם כלל לא יצאו לדך מסיבה כזו או אחרת, בין אם מסיבות תכנוניות, התנגדות הרשות המקומית ועוד. נכון להיום ישנן על פי הערכה יותר מ-200 אלף(!) דירות כאלה.

שנית, הליכי מתן היתרים ארוכים וסיזיפיים גרמו לכך שבפועל, אם נניח שווקו בשנה מסוימת 80 אלף דירות, הליכי כניסת אותן דירות לשוק התפרשו על פי כך וכך שנים, כך שבפועל מספר הדירות המשווקות פר שנה היה קטן בהרבה בפועל.

שלישית, וזו אולי ההטעיה הגדולה מכולן: אם, לדוגמא, בישר משרד השיכון לאחרונה שישנן 120 אלף דירות בהליכי בנייה, מספר מאוד מכובד לכאורה, אין פירשו של דבר שישנן 120 אלף דירות "על המדף". הליכי בנייה, כידוע, לוקחים 3-4 שנים, כך שבפועל מדובר בתוספת צנועה בהרבה של כ-30-40 אלף דירות בלבד לשנה!

לשם השוואה: בשנות ה-90 של המאה שעברה, כשהיה גל עלייה גדול ממדינות ברית המועצות לשעבר, היו מידי שנה בממוצע כ-90 אלף התחלות בנייה, אולם בהליכי בנייה כאלה או אחרים היו בממוצע כ-280 אלף דירות(!) בו זמנית.

משמע, אם ממשלת ישראל ומשרד השיכון חפצים שמידי שנה יתווספו "על המדף" 100 אלף דירות חדשות(כפי שכידוע שוק הדיור צריך) אלא לבנות בו זמנית כ- אלף 300 (!) דירות בקירוב על מנת למלא את מכסת ההיצע הדיור החסר בשוק.

אכן הן הדוגמא של מדד הדיור ובמיוחד של מספר הדירות המצויות בהליכי בנייה עשויים בהחלט לא רק לא לבטא את המציאות בפועלן אלא, גרוע מכך, להטעות ולהסיט את דעת הקהל מהבעיות האמיתיות. הגיע הזמן שמקבלי ההחלטות יגלו הרבה יותר שקיפות ואחריות ולא יוליכו שולל את הציבור הרחב!

*כותב המאמר עמית דובקין הוא אסטרטג נדל"ן, יועץ תקשורת ובעלי משרד למיתוג ויחסי ציבור

בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל

קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

תגיות: עמית דובקין