banner
דן קושניר // צילום: שירה לוי
דן קושניר // צילום: שירה לוי

אבני הדרך שכל בעל דירה חייב להכיר בפרויקט פינוי בינוי רגע אחרי החתימה

ליווי בעלי דירות הוא לא אירוע נקודתי בפרויקט פינוי בינוי אלא מהלך ארוך טווח עם אחריות גדולה. חשוב שכל בעל דירה במתחם פינוי בינוי יבין מה עומד בפניו מהרגע הראשון לאחר שחתם על הסכם. מה זה אומר שאושרה תוכנית וגם באיזה שלב מגיע הליווי הבנקאי. מתי אפשר לדעת איך הבניין באמת ייראה והאם בעלי הדירות צריכים לדעת כל רגע באיזה שלב הם נמצאים // מדריך

מגדילים 29.11.2020

בעלי דירות, חתמתם על הסכם פינוי בינוי. בשעה טובה. האם פה זה נגמר? ממש לא. דן קושניר מומחה בתחום ההתחדשות העירונית, הנדסאי אדריכלות, מהנדס איכות ומנהל פרויקטים בבניה, בעל חברת דן קושניר התחדשות עירונית, במדריך מיוחד לבעלי הדירות במתחמי פינוי בינוי. איך מתקדמים נכון בפרויקט? מה אבני הדרך שכל בעל דירה צריך להכיר בתהליך ועוד הרבה דברים חשובים שהם חלק בלתי נפרד מקידום פרויקט. מוכנים? קדימה – מתחילים.

ודאות ורווחיות
אנו נתקלים בהיעדר הוודאות כבר בשלב הייזום וארגון הפרויקט. בשלב הראשוני יש לנו כתובת, מספר בניינים עם פוטנציאל כזה או אחר שנכנסים לתוך משפך גדול שמסנן את ההיתכנות. מאותו משפך אחוז הפרויקטים שיוצאים לפועל אינו גדול וחייבים להתקיים מספר תנאים בכדי שנוכל להכריז כי יש לנו פרויקט.

אחת הדוגמאות להיתכנות פרויקט הוא הצורך בוודאות תכנונית מול העיריות. לכל עיר יש מדיניות עירונית שונה, שלצערנו, גם משתנה בתדירות גבוהה כתוצאה מצרכיה המוניציפליים של הרשות, שינויי שלטון ושינויים בסדרי עדיפות של מנהל ההנדסה ועוד.         

דוגמא נוספת היא ההכרח שפרויקט יהיה רווחי. בתחילת הפרויקט היזמים יוצאים לדרך ארוכה של ארגון, תכנון, הסכמות ומשקיעים כספים רבים. מעבר לתמורות לבעלי הדירות, עלות התכנון והביצוע היזמים מתמודדים עם היעדר וודאות בנושאי היטלי ההשבחה בכל רשות.

יש הסכמה ויוצאים לדרך – מה עכשיו?
בדרך הארוכה המשותפת עם היזמים ולאחר קבלת ברכת הדרך העקרונית מהרשויות, הגעה למפגש רצונות משפטי , חתימה על הסכם פינוי בינוי זה הזמן לומר – בשעה טובה. אבל מה קורה מעתה והלאה ? 

בשלב זה, היזם מתחיל לקדם את ההתחייבויות שלו בהתאם להסכם שנחתם. נציגות בעלי הדירות שאורגנה בצורה וולונטרית ונבחרה על ידי בעלי הדירות אמורה לקבל מידע באופן שוטף מהחברה היזמית. לנציגות יש אחריות גדולה לייצג את כלל בעלי הדירות, שבוודאי ירצו לדעת שהם שימשיכו להיות מחוזרים, לא פחות מהימים בהם היזמים התחרו על לבבותיהם במצגות ובכנסים.

עיקר עבודת היזם לאחר החתימה על ההסכם תהיה לקדם תכנון. בהנחה שמדובר במתחם התחדשות עירונית, יידרש בראש ובראשונה "אישור הוועדה המקומית לתכנון ובניה". כיום, ראשי הערים מבקשים לדעת שלתכנון הכוללני יש תמורות עירוניות שמספקות את הצרכים המוניציפאליים עם דגש על תשתיות, תנועה ותחבורה, פיתוח וחינוך. בדרך כלל, אישור זה ניתן לאחר שיתוף הציבור ולאחר התכנסות מליאת הוועדה בשיתוף מלא עם המנהלת העירונית להתחדשות עירונית מטעם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית .

מה זו הכרזה ולמה היא משמעותית
"הכרזה מקדמית כמתחם התחדשות עירונית", היא אבן דרך נוספת , וזאת לא לפני שמהנדס הרשות יחד עם הצוות המקצועי, מעבירים את המלצותיהם לרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. להכרזה זו יש בעיקר הביטים מיסויים שתנאי הסף שלהם מופיעים בקובץ תקנות מיסוי מקרקעין. להכרזה זו אמנם אין תוקף סטטוטורי, אבל זו אבן דרך חשובה, שנותנת רוח גבית לקידום הפרויקט. ישנה חשיבות רבה שבעלי הדירות יהיו מעודכנים מתי התקבלה ההכרזה, מה תוקפה, האם ניתן להאריך אותה ובאילו תנאים. 

עם קבלת החלטת מליאת הוועדה של הרשות המקומית "להמליץ בפני הוועדה המחוזית על הפקדת תכנית", החברה היזמית תפעל במלוא המרץ להכנת תכנית בניין עיר – תב"ע. החברה תמנה צוות מתכננים ויועצים בעיקר מתחום התשתיות, כגון מתכנני פיתוח, תנועה, אגרונום ומודד. המתכננים מבצעים תיאום ותכנון במטרה להגיש את התכנית לקליטתה בוועדה המחוזית לתכנון ובניה. משך הזמן עד לאישור חלוט של התכנית ופרסומה למתן תוקף הוא ארוך, ועלול לקחת מספר שנים. בתקופה ארוכה זו, בעלי הדירות חייבים להיות מעודכנים, באופן קבוע במועדים ובלוחות הזמנים כגון הדיון להפקדה ופרסום התכנית להתנגדויות. במקרים  וכמות ההתנגדויות ככל ויהיו קיימים מצבים שתכנית מגיעה גם לערר עד לאישורה. 

התוכנית אושרה? זה עוד לא נגמר
לאחר אישורה של תכנית בוועדה המחוזית ולאחר פרסומה למתן תוקף ברשומות מתקיימים תהליכים תכנוניים וסטטוטוריים נוספים, כדוגמת "תכנית איחוד וחלוקה". תכנית זו מקודמת בסמכות הוועדה המקומית , כלומר במסגרת העירייה, ומטרתה לאפשר את פיתוח השטח וניצול מקסימלי לטובת תכנון הפרויקט החדש ולטובת פיתוח שטחים עירוניים כדוגמת שטחי מבני ציבור ושטחים ציבוריים פתוחים ופארקים. לוח הזמנים של תכנית זו עלול לקחת תקופה של כשנה עד שנה וחצי, וגם כאן, בעלי הדירות צריכים להיות מעודכנים בתהליכים ובלוחות הזמנים. 

בקשה להיתר הבניה – סוף סוף אפשר לראות איך הבניין באמת יראה
סיום התהליכים הסטטוטוריים מגיע עם הגשת הבקשה להיתר בניה. בתחילת הדרך, בחתימה על הסכם פינוי בינוי, לא ניתן באמת לראות כיצד ייראה הבניין וכיצד תיראה הדירה החדשה, לאן בדיוק היא תפנה, איך ייראה הבניין בחזיתות שלו וכיצד יתוכננו חומרי הגמר של מעטפת ופנים הבניין. הבקשה להיתר, נותנת את התשובות לרוב השאלות. היא מוגשת לרשות המקומית באמצעות עורך הבקשה הראשי, שהוא אדריכל הפרויקט ומקודמת כיום באופן מקוון. הבקשה נדונה בוועדות התכנון ברשות המקומית. החברה היזמית באמצעות מתכננים ויועצים רבים נדרשת להשלים אישורים רבים לרבות אישור פיקוד העורף, שירותי הכבאות, תאגידי המים לאינסטלציה וביוב, מחלקות הפיתוח והתנועה ועוד עד לקבלת אגרות והיטלי בניה, והוצאת ההיתר בפועל. יש חשיבות עצומה לקבל מהחברה היזמית עדכונים שוטפים על התקדמות ההיתר, שכן עם התקרבות מועד קבלת היתר הבניה, זה יהיה הזמן שבו החברה תתחיל להיערך לתקופת הפינוי ומימוש הפרויקט. 

ליווי בנקאי ובטוחות לפרויקט
טרם הפינוי, ובהתאם להסכם עליו בעלי הדירות חתמו, מגיע שלב הקמת הליווי הבנקאי. בשלב זה יוכן הסכם ליווי בנקאי עליו יחתום הבנק המלווה , החברה היזמית ובעלי הדירות ועל כן הוא גם נקרא ההסכם המשולש. לחברה היזמית יש צורך ואינטרס מובהק, שכלל בעלי הדירות יחתמו על הסכם זה, מאחר והבנק אשר מעמיד במסגרת ההסכם מנגנונים ותנאים קשיחים במיוחד דורש את חתימתם של 100% מכלל בעלי הזכויות. 

פועל יוצא של הסכם הליווי וקבלת ליווי בנקאי לפרויקט הוא קבלת הבטוחות והערבויות, כגון ערבות חוק מכר בשווי הדירה החדשה, ערבות לשכר הדירה, ערבות לתשלומי המיסים וההיטלים, ערבות לרישום הדירה החדשה בלשכת רישום מקרקעין ויש ערבויות נוספות כמו ערבות בדק וביצוע. ערבויות אלו נשמרות בנאמנות משרד עורכי הדין שמייצג את בעלי הדירות. כל הערבויות הללו מתקבלות מהבנק המלווה. בשלב זה, החברה היזמית תצטרך את שיתוף הפעולה של בעלי הדירות שיש להם משכנתאות, לפנות לסניפי הבנק, לקבל מכתבי כוונות ועוד. 

עדכון רציף ועקבי של בעלי הדירות חיוני לכל אורך הדרך
הדבר האחרון שתרצה חברה היזמית לפני מימוש הפרויקט, רגע לפני תחילת מועדי הפינוי הוא לפגוש בעלי דירות שהוזמנו לחתום על הסכם ליווי, ובעלי הדירות ישאלו "איפה הייתם כמה שנים, שכחתם אותנו אחרי שחתמנו,  ולמה לא ידענו במשך כל התקופה הזו שהפרויקט התקדם?". 

ליווי בעלי הדירות, דורש התייחסות עקבית ורציפה, תוך עדכונם של הבעלים בכל פלחי האוכלוסייה. צעירים, מבוגרים ובעיקר את בני גיל הזהב. נדרשת שקיפות מול הלקוחות החדשים של החברה שמשיגה שתי מטרות חשובות , שביעות רצון וקיצור משמעותי בלוח הזמנים. 

ההריסה – רגע לא קל והתחלה של תהליך חדש
לבסוף מגיע בשעה טובה טקס ההריסה. הטקס שמלווה בדרך כלל בגזירת הסרט, הנחת אבן פינה ונאומים הוא אירוע עוצמתי ולא קל. בעלי דירות עם זיכרונות שמוטמעים עמוק הקירות רואים את מה שהיה ביתם נהרס במכות הבאגר שמכה בקירות ואבק שמיתמר מעל מה שהיה הבית. זהו הרגע שבו יתחילו זיכרונות חדשים. בהצלחה!

כבר הצטרפתם לקהילה שלנו שעוסקת כל כולה בהתחדשות עירונית?

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

דגשים ברכישת קרקע להשקעה

רכישת קרקע להשקעה תמיד נשמעת טוב על הנייר, וכוללת סיכוי להשבחה משמעותית. אולם, עסקאות אלו כוללות גם לא...
מגדילים 19.01.2021
נשמח לדבר אתך
נגישות