משבר הקורונה הביא לחוסר וודאות גדול ופגיעה קשה במשק הישראלי ובענף הנדל"ן והתכנון והבניה. מה עושה מי שחתם על עסקת רכישה, וכעת לא יכול להשלים את התמורה החוזית והאם יתקבלו החזרי מס שבח ורכישה ששולמו? כל השאלות והתשובות במדריך המלא לרוכש
מאת: עו"ד צבי שוב ועו"ד ספיר זילבר, משרד עורכי דין צבי שוב
עמדת המדינה עדיין לא ברורה, אך מסתמן כי הכיוון הינו שלא להתערב בחוזים שנחתמו בין אנשים פרטים ועסקיים, ונראה שמגפת הקורונה לא תוגדר כ"כוח עליון", המוגדר כסיכול חוזה, מתוך הנחה כי השוק "יסתדר בעצמו".
הנחיה זו, הגיעה לאור סעיף 18 לחוק החוזים הקובע, כי ככל שאירע אירוע שהצדדים לחוזה לא היו יכולים לצפות או למנוע מראש, ההתחייבויות בהתאם לחוזה יושהו עד סיום האירוע או יבוטלו, ללא פיצוי.
בהסכמים מופיעים לרוב סעיפים הקובעים את הנסיבות בעטיין יוכל הרוכש לדחות תשלומים או לבטל את ההסכם ולרוב הצדדים נוקטים במונח כוח עליון, אולם סביר שבמרבית המקרים לא הוגדרה מגיפה כאחד מהמקרים ולכן אי ההגדרה המפורשת תצטרך להיבחן על פי כוונת הצדדים בכל מקרה לגופו.
בחודשים האחרונים הגיעו לבתי משפט מקרים רבים בעקבות הקורונה, והיו פסיקות לכאן ולכאן ולכן לא ניתן לדעת, מאחר שכל מקרה ונסיבותיו נבחנים ומקבלים משמעות גדולה להכרעה.
מה המשמעות של עסקת רכישה שבוטלה והאם יתקבלו החזרי מס שבח ורכישה ששולמו?
נקבע, כי חובת הוכחת הביטול מוטלת על הרוכש, ועליו להראות כי הביטול מוסכם על שני הצדדים. מנהל מיסוי מקרקעין יבחן כל מקרה לפי נסיבותיו, האם להכיר בביטול, לבחון האם העסקה הכתה שורשים, ובין היתר האם נרשמו הזכויות בטאבו; מה משך הזמן שעבר בין כריתת ההסכם לביטולו; האם הרוכש תפס חזקה בנכס; האם קיימים יחסים מיוחדים ועוד. לעיתים, מנהל מיסוי מקרקעין יטען כי אין המדובר בביטול עסקה, אלא במכר חוזר, ואז המשמעות כי לא רק שלא יוחזר המס, אלא שישולם מס נוסף בגין המכר החוזר.
עמדת רשויות המיסים הינה כי על הביטול להיות מוסכם על שני הצדדים, וברור שבתקופה זו, מקרים רבים יהיו בלא הסכמה ומלווים בסכסוכים, ויהיה צורך לנסות לשכנע את המנהל לבטל העסקה, אולם סביר שיתעוררו קשיים והמשמעות היא פנייה לערכאות, מה שיעכב את החזר המס.
מה קורה במקרה בו התמורה הופחתה לעומת ההסכם המקורי, האם הרשויות יכירו בכך ויפחיתו את המס בהתאם?
אם יתברר שההפחתה גדולה, וקיים פער גדול, ייתכן ויעלה חשד ליחסים מיוחדים בין הצדדים או שהמנהל יעמוד על העיקרון שקובע שהשווי נקבע על פי שווי שוק, ובעיקר שכבר דווח על שווי אחר וכעת הוא הופחת, יש לקחת בחשבון אי וודאות להפחתת המס בעקבות השינוי.
מה עם היטל השבחה?
היטל השבחה ייגבה בגין עליית שווי קרקע שנגרמה עקב אחת מהפעולות הנ"ל: אישור תכנית, מתן הקלה והתרת שימוש חורג. למרות שהחיוב בהיטל "נולד" במועד אירוע המס, תשלום ההיטל יידחה עד למועד מימוש הזכויות – מכר או היתר בנייה, בענייננו, מכר.
במועד המימוש, ואולי אפילו קודם, על הנישום לפנות לועדה המקומית ולדווח על העסקה. אך, במצב בו העסקה בוטלה, יש לבדוק האם שומת הועדה המקומית כבר הונפקה, או טרם.
אם השומה כבר הונפקה, הרי שהמועדים לפעול לגביה מתחילים "לרוץ", ולמרות העובדה שהעסקה לגבי הנכס בוטלה, הדבר לא משנה את עניין ההשגה. כלומר, ברגע שהשומה הונפקה לנישום, עומדים בפניו 45 ימים להשיג עליה בדרך המתאימה מהאפשרויות החלות, אחרת השומה תהפוך חלוטה.
ניתן לבקש שומת היטל השבחה מהועדה המקומית גם בהיעדר מימוש ולכן שונה הדבר ממיסוי מקרקעין, שכן החיוב מתחיל כבר מעת אישור התכנית. בכל אופן, יש לדעת שבניגוד למס שבח ורכישה, את היטל ההשבחה הנישום ייאלץ לשלם בכל מקרה, במוקדם או במאוחר, בגין הפעולה המשביחה. לעומת מס שבח/רכישה שאותו הנישום ישלם רק כשמתבצעת עסקה. לכן, נראה שמי שכבר החל הליך של בקשת שומה, מן הראוי שיסיים את בירור ההיטל והפחתתו, שאחרת תהיה הדרישה חלוטה ולא יוכל לחלוק עליה בעתיד.
שאלה חשובה שעולה – מה קורה אם הנישום כבר שילם את היטל ההשבחה, ולאחר מכן, העסקה בוטלה? האם הועדה המקומית מחויבת להחזיר לנישום את ההיטל ששולם? ביהמ"ש העליון קבע, שבמקרים בהם מתברר שלא חלה התעשרות בצד היטל ההשבחה ששולם כדין, תקום חובת השבת ההיטל לנישום. אולם, באותו מקרה, דובר בתכנית שבוטלה ולכן החיוב בוטל, ואילו במקרה בו התכנית קיימת ורק המימוש בוטל, סביר שהרשות לא תמהר להחזיר את ההיטל. אולם כאמור, ההיטל בכל מקרה יגיע בהמשך, אז ייתכן ויהיה כדאי לשלם כבר עתה.
נראה, כי הקורונה הביאה עימה סוגיות לא פשוטות שעלולות להביא לסכסוכים, ולכן כדאי לבדוק איך נערכים למקרה שעלול להגיע, בכל מקרה ונסיבותיו, בהתאם לתנאים בהסכם ולשקול בכל מקרה את סוגיות הריבית החלות, הן בעיכוב בתשלום והן לגבי סכומי ההחזר.
לפרויקט 40 הצעירים המבטיחים בנדל"ן והתחדשות עירונית 2020 >>> לחצו כאן
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
