כיצד משפיעה הריבית על מחירי הדיור והשכירות?

בכנס יוזמת והובלת חטיבת המחקר של בנק ישראל נחשפו שורה של מחקרים, הבוחנים השפעת גורמים שונים על שוק הדיור. במרכז הכנס עמד מחקרם של אלכס אילק, יעקב חן-ציון ונמרוד כהן, הבוחן באמצעות מודל מבני את ההשפעה של מדיניות הריבית ומגבלות על גודל המשכנתא (LTV) על שוק הדיור. 

המחקר מצא כי למדיניות מוניטרית מרסנת יש השפעה ממתנת על מחירי הדירות, אך בטווח הקצר היא תורמת לעליית מחירי השכירות הריאליים. עוד נמצא כי מדיניות מאקרו-יציבותית  מחמירה יותר (LTV קטן יותר) אפקטיבית בהורדת רמת החוב במשק ובכך היא מסייעת למזער סיכון למשבר של חדלות פירעון. אולם, השפעתה של מדיניות זו על מחירי הדירות היא קטנה ובטווח הקצר היא אף עשויה לדחוף לעליית מחירי הדירות ומחירי השכירות במשק. זאת מכיוון שמשקי הבית המוגבלים פיננסית רוכשים פחות דירות לבעלות ולכן גרים יותר בשכירות, ובעקבות כך גדלה האטרקטיביות של רכישת דירות להשקעה. 

רכישת דירות על ידי מיעוטים מורידה את ערך הדירות
המחקר הוצג בכנס שערך בנק ישראל בשבוע שעבר, במסגרתו הוצגו מחקרים נוספים, בהם  המחקר של יעל אלסטר (מאוניברסיטת חיפה) ונעם זוסמן, שבחן את ההשפעה של רכישת דירות על ידי מיעוטים על מחירי הדירות בבנייני מגורים (בשכונות יהודיות). כ"מיעוטים" הוגדרו אתיופים, חרדים, עולים חדשים וישראליים ערבים. המחקר מצא ירידה של 2%-3% במחירי הדירות לאחר הרכישה הראשונה של דירה בבניין על ידי יוצאי אתיופיה וחרדים, וירידה של כ-10% במחירים לאחר הרכישה הראשונה של עולים ממדינות חבר העמים בתקופה של גל העלייה משם. לא נמצאה השפעה על מחירי הדירות לאחר הרכישה הראשונה בבניין על ידי אדם מהחברה הערבית.

הטבות מס מושכות שכירים אמידים לפריפריה
עוד הוצג בכנס, מחקרה של עדי פינקלשטיין, שבחן את הקשר בין הטבות במס הכנסה שניתנו ליישובים בפריפריה לבין החלטותיהם של שכירים לגבי מקום המגורים שלהם. על פי תוצאות המחקר, שיעורי ההגירה של שכירים אמידים אל הישובים שקיבלו הטבות החל מ-2016 גדלו בחמש השנים לאחר הרחבת הזכאות, אך לא נמצא שינוי בשיעור העזיבה של ישובים אלו. כמו-כן, נרשמה השפעה שלילית על ההגירה נטו לישובים קרובים גיאוגרפית שלא קיבלו הטבות. התוצאות נובעות בעיקר מישובים יהודים שקיבלו הטבות נמוכות יחסית, כלומר אלו שהם פחות פריפריאליים ויותר חזקים מבחינה חברתית-כלכלית.

כמה מוכנים התושבים לשלם על תחבורה ציבורית טובה ליד הבית?
מחקר נוסף, על "הגורמים הקובעים את פרמיית הנגישות לתחבורה ציבורית" הוצג על ידי גל עמדי. באמצעות שימוש בנתונים פרטניים על רשת התחבורה הארצית, דפוסי נסיעות, ומחירי שכירות ממודעות אינטרנטיות נמצא ש'פרמיית הנגישות לתחבורה ציבורית' – הסכום אותו משקי בית מוכנים לשלם על תחבורה ציבורית טובה באזור מגוריהם, גבוה יותר באזורים יותר עירוניים. כמו כן, נמצאה תועלת שולית פוחתת מתחבורה ציבורית. משמע, משקי בית מוכנים לשלם פחות על תוספות שירות באזורים בהם רמת הנגישות הייתה טובה מלכתחילה. בנוסף נמצאו עדויות לפרמיה גבוהה יותר לנגישות ברכבות לעומת נגישות ברמה דומה באמצעות שירותי אוטובוס רגילים.

האם סיקור תקשורתי משפיע על מחירי הדירות?
ענבר בהט הציגה מחקר משותף עם יונתן בן-שימול, שעשה שימוש בשיטות מתקדמות של למידת מכונה כדי לנתח את ההשפעה של העיתונות על שווקי הדיור, ומצא שלתקשורת הנוגעת למשכנתאות יש אפקט גדול יותר על מחירי הדיור מאשר תקשורת העוסקת בדיור. ככל שתדירות הסיקור של נושאים הקשורים לדיור ולמשכנתאות גדלה, מחירי הדיור נוטים לרדת. עם זאת, ככל שהטון, כלומר אופי הסיקור חיובי, מחירי הדיור נוטים לעלות. השפעה זו גבוהה יותר בערים בהן גמישות היצע הדיור קטנה יותר. 

בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל

קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

תגיות: בנק ישראל הטבות מס כנס יוזמת והובלת חטיבת המחקר רכישת דירות