מחירי הדירות לאן?

אז המבצע האחרון באירן קצת השכיח את המבצע המטורף שעשו גינדי החזקות בשדה דב לפני שבועיים, ששוב הוכיח לנו את הביקוש האדיר שיש בשוק הדירות בארץ הקודש כאשר נמכרו בימים בודדים מעל 400 דירות במחיר ממוצע של כ-55 א שח למ"ר, מה שאומר שבמחיר הנכון ועם השיווק הנכון אין ספק שתפגוש בסוף הדרך קונים ושהביקוש למגורים היה ויהיה חזק ביותר במדינתנו (כמובן עד שמשהו יצליח לטפל בצד ההיצע שרק הולך ומתרחק מהדבקת ביקושים).

"כוח הקניה"
מצד שני, כוח הקניה של הציבור במדינת ישראל הולך ונשחק ואם הריביות ימשיכו להיות ברמה שהן היום אנחנו רואים יותר ויותר אנשים שלא יוכלו לרכוש דירות גם בשל ההון העצמי וחמור מכך גם מי שכבר הגיע להון העצמי ולא מצליח לעמוד במחיר החודשי של המשכנתא.

נעבור לדוגמא מספרית קצרה:

דירת 4 חד' בשכונת 1200 בהוד השרון עולה 3.6 מ שח לזה נוסיף תיווך מס רכישה עורכי דין אנחנו חוצים את ה3.7 מ ש"ח.

נגיד שאותו זוג צעיר עבד קשה וחסך 600 אלף שקל וגם היה לו מזל וההורים הצליחו לעזור בעוד 400 אלף ואיך שהוא הגיעו לסכום של מיליון שקלים (סכום לא מבוטל בכלל) עדיין חסר להם מעל 2.7 מ' ₪ והם ידרשו לקחת משכנתא . משמעות של משכנתא כזאת היא שאותו זוג צעיר יידרש להחזר חודשי של קרוב ל- 13,000 שקלים חדשים שזה כמובן נטו ובהתחשב בכך ש2 וחצי שקיות בסופר עולות 400 ש"ח וחופשה באוגוסט בזמן שאין גן לילדים עומדת על 30 אלף שח למשפחה עבור יותר ויותר משפחות שעוד איך שהוא הגיעו להון הנדרש חלום הדירה עדיין רחוק מידי השגה.

ומה עם המשקיעים?
המשקיעים בשנים האחרונות קבלו תשואה נמוכה של סביב ה 2.7% לשנה ונהנו מאוד מעליית ערך הדירה ופה מגיעה שאלת הביצה והתרנגולת, כי אם ערך הדירה לא עולה אז הבנק כבר מציע תשואה שנתית של 4.2% וזה בלי שוכר על הראש תיקונים וכל הבלאגן ככה שככל שגם כיוון מחירי הדירות לא ברור נראה יותר ויתור משקיעים שיושבים על הגדר ומחכים.

מה יקרה עכשיו?
ראשית מחירי שכר הדירה כבר קפצו בשנים האחרונות ואני לגמרי צופה את התחזקות המגמה ככל שיותר משקיעים ישבו על הגדר ובגלל האירנים גם נגרעו כמה דירות מהמלאי. אנחנו נראה עליה משמעותית במחיר שכר הדירה שיסגור את הפער מול התשואות בפיקדון הבנקים.

מגמה נוספת שאני צופה שתגיע בקרוב היא הגדלת משך זמן תשלומי המשכנתא להערכתי היות והביקוש סופר קשיח וברור לכולנו כי קיים מחסור רב בדירות הבעיה העיקרית כרגע זה שאין פתרון לכוח הקנייה.

ההורים שלנו שילמו 7,000 שח לחודש ל10 שנים. לפני 20 שנה שלמו את אותו "7,000" שח יחסי לחודש ל-20 שנה. הדור שלי כבר נוטל משכנתא ל 25-30 שנה והפתרון שנראה כרגע לעין זה פשוט להמשיך את המגמה ולהאריך את משך תשלום המשכנתא גם לדורות הבאים (כמובן שגם תוחלת החיים שגדלה מאפשרת את ביצוע הרעיון). ברגע שזה יקרה אנחנו נמשיך לראות את שוק הנדל"ן מתפוצץ כלפי מעלה כי כמו שמלמדים בכל שיעור בכלכלה עד שהביקוש לא ידביק את ההיצע תהיה לנו עליה!

לסיכום, בטווח של השנה וחצי – שנתיים הקרובות אני לא חושב שנראה זינוק חד במחירים אבל מתחילת/אמצע 2027 אני חושב ששוב נראה לצערנו עליה משמעותית שתלווה בפתרונות "מימון יצרתיים" כפי שצינתי.

*הכותב, דור וקסמן, הינו כלכלן ומוסמך בלימודי נדל"ן בהצטיינות מהטכניון

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן