עו"ד צבי שוב // צילום: כפיר סיוון

מה חשוב לדעת לפני שנגשים לעסקאות נדל"ן?

אילו סוגי עסקאות נדל"ן רווחות קיימות כיום לרכישת או בניית דירת מגורים? כל המונחים, היתרונות והסיכונים במדריך שלפניכם

מגדילים 29.06.2020

עו"ד צבי שוב // צילום: כפיר סיוון

מאת: עו"ד צבי שוב ועו"ד עודד נבון

עסקת מכר מיזם

עסקה במסגרתה הרוכש קונה דירה מיזם, אשר הינו הבעלים של הקרקע ולרוב יהיה חברה העוסקת במכירת דירות במהלך עסקיה הרגילים. לרוב, דירות אלו נרכשות "על הנייר", קרי במועד חתימת ההסכם בניית הדירה טרם הושלמה. אחד היתרונות הבולטים בעסקאות אלו, הינו שהיזם מתחייב כלפי הרוכש למועד מסירה מוגדר של הדירה ועל מחיר מכירה סופי של הדירה, כשלרוב המחיר במועד הרכישה יהיה אטרקטיבי ביחס לשוויה של הדירה לכשתהיה מוכנה. מאידך, קיים סיכון מובנה בעסקה מסוג זה, שכן בעת חתימת ההסכם הרוכש אינו יכול לראות ולבחון את הדירה ואף אינו יודע האם היזם יעמוד במועד לו התחייב להשלמת בניית הדירה, וכידוע אין הדבר מונע מהיזם לדרוש מהרוכש כספים אף טרם השלמת בניית הדירה. 

לאור מקרי עבר בהם הרוכשים נותרו "חשופים בצריח" במקרים בהם היזם לא הצליח לעמוד בהתחייבויותיו כלפי הרוכשים, המחוקק מצא לנכון להגן באופן אקטיבי על רוכשי הדירות בעסקאות אלו, ואף אסר על התניה על חוקים אלו במסגרת הסכם המכר עם הרוכש. לפיכך, בעסקאות אלו היזם מחויב כלפי הרוכש, מעבר לדינים הכלליים, גם מכוח שני חוקים עיקריים:

  • חוק המכר (דירות), תשל"ג – 1973 –קובע את גבולות האחריות של היזם לתיקון ליקויים בדירה, לתשלום פיצויים בגן איחור במסירה, לרישום הזכויות בדירה על שם הרוכש ועוד. 
  • חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה – 1974 –קובע את החובה של היזם להבטיח את כספי הרוכשים באמצעות בטוחות שונות המפורטות בחוק.

בעסקאות אלו, היזם הוא שימציא לרוכש את הסכם המכר ולרוב הרוכש יהיה מוגבל באפשרותו לשנות נוסח זה. לפיכך, ככל שלא יינתן ייצוג נאות לרוכש, עלולים הסכמים אלו לנטות באופן משמעותי לטובת האינטרסים של היזם.

 עו"ד עודד נבון // צילום: כפיר סיוון
עו"ד עודד נבון // צילום: כפיר סיוון

עסקת מכר יד שניה

בעסקה זו, בעלים של דירה מבקש למוכרה, ועליו למצוא קונה שמעוניין לרכוש אותה. עסקה זו משקפת סיכון מועט ביחס לעסקאות מכר מיזם, שכן לאור העובדה שהדירה כבר בנויה, כל המידע קיים ויש צורך לפעול לאתרו, בין אם מול המוכר ובין אם מול הרשויות השונות הרלוונטיות. בעסקה זו, מחיר המכירה ומועד המסירה ידועים וסופיים. לרוב, מועד המסירה ותשלום מלוא התמורה בעסקאות אלו אף יהיה יחסית קרוב למועד חתימת הסכם המכר. ההסכם בעסקאות אלו נעשה לרוב בין צדדים שמעמדם שווה, ולפיכך ייצג את האינטרסים של שני הצדדים באופן שוויוני.

עסקת קבוצת רכישה

בעסקה זו, מתאגדת קבוצת רוכשים, שאינם מכירים זה את זה, לרוב באמצעות גורם צד ג' שהינו המארגן שמביא אותם להתאגד, ומתקשרים ביניהם במערכת הסכמית שמטרתה לרכוש קרקע במשותף ולאחר מכן להקים פרויקט, כשמטרת העל היא לחסוך את הרווח היזמי הקיים ליזמים בעסקת מכר דירה מיזם. בקבוצת רכישה על הרוכש להבין כי הוא בעל הקרקע, ביחד עם יתר הרוכשים, ולפיכך כל הסיכון של רכישת הקרקע, הוצאת היתר הבניה ובניית הפרויקט מוטל עליהם בלבד. במועד ההתאגדות של הקבוצה לא ידוע המחיר הסופי של בניית הדירה ולא ידוע המועד הסופי שבו הבניה תושלם. לפיכך, הסכומים והמועדים המוצגים לרוכשים בשלב זה, הינם משוערים בלבד, ומבוססים על הנחות יסוד שעלולות להתעכב או שלא להתקיים, ואינם מחייבים.

בעסקאות אלו הסיכון הוא רב שכן לרוב קבוצת הרוכשים אינה מהווה גורם מקצועי שיודע לקדם הליכים תכנוניים והליכי בניה, וכידוע לאורך חיי הפרויקט עלולים להתממש סיכונים רבים, שיפגעו קשות באפשרות הרוכש להגיע לדירה המיוחלת במחיר ובמועד שהוצג לו מלכתחילה. בנוסף, עצם העובדה שמדובר על מספר רוכשים שתלויים בשיתוף הפעולה של כולם על מנת לקדם את הפרויקט, מהווה סיכון כשלעצמו. לכן, יש לוודא כי המערכת ההסכמית הקושרת בין הרוכשים מעגנת בחובה מנגנונים שיאפשרו לרוכשים לגדר את הסיכונים הנ"ל ככל הניתן, תוך מתן פתרונות לקידום הפרויקט גם במקרה בו הסיכונים או חלקם מתממשים. 

 

בחן את עצמך: האם אתם בקיאים בתחום ההתחדשות העירונית

לקבלת עדכונים וחדשות בוואטספ >>> לחצו כאן

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות