banner
אילוסטרציה // depositphotos
אילוסטרציה // depositphotos

ביקשו לצאת משותפות בקרקע חקלאית המיועדת לבנייה – ונדחו

בהחלטה חריגה נדחתה בקשה לפירוק שותפות בקרקע חקלאית ברמת השרון, המיועדת בעתיד לבנייה: "חוסר תום לב וגרימת נזק ממשי"

ביקשו לצאת מעסקת רכישת קרקע חקלאית שטרם הבשילה לתוכניות בנייה – ונדחו. מדובר בקרקע חקלאית ברמת השרון, שעל פי התוכנית המחוזית תמ"מ/5 אשר פורסמה בשנת 2010, כמיועדת לאזור עירוני בדגש על מגורים. התובעים רכשו ביולי 2017 (שלוש שנים לפני הגשת התביעה) כ-3% מסך הזכויות בקרקע. הנתבעים מחזיקים במרבית הקרקע מזה עשרות שנים כיורשים או בעצמם, בציפייה למועד הפשרתה ושינוי ייעודה מקרקע חקלאית לקרקע למגורים, פעולה שתביא להשבחה דרמטית של הקרקע. 

מפסק הדין, שניתן על ידי סגנית הנשיא בבית משפט השלום בתל אביב, השופטת כרמלה האפט, עולה כי התובעים, שביקשו לפרק את השותפות, טענו כי מאז רכשו את זכויותיהם בקרקע, הם לא זכו לשיתוף פעולה מצד הנתבעים בכל הנוגע לקידום התכנון. עוד הם טענו כי התמורה במסגרת פרוק השותפות ומכירת הזכויות צריכה להיות מוערכת לפי הפוטנציאל התכנוני העתידי ולא לפי שווי ערך הקרקע כיום. 

מנגד טענו הנתבעים כי הבקשה לפירוק השותפות, בעת הנוכחית, עולה כדי חוסר תום לב וכי טרם בשלה העת לפירוק השיתוף במקרקעין. מפסק הדין עולה עוד כי לטענם, "הנתבעים, אשר מרביתם רכשו את הזכויות במקרקעין לפני שנים רבות (ולחלופין ירשו זכויות במקרקעין אשר נרכשו לפני שנים רבות), המתינו עשרות שנים על מנת להפיק רווח מהמקרקעין, ודווקא עתה, משישנה התקדמות בהליכי התכנון לפיתוח המקרקעין, מבקשים התובעים – אשר רכשו את הזכויות במקרקעין לפני שנים ספורות מאוד, לפרק את השיתוף בהם". 

עוד נטען כי התוכנית לפיתוח השטח האמור קודמה בתקופה האחרונה על ידי עיריית רמת השרון, ואף אושרה להפקדה. הם מתייחסים גם לתקופת המלחמה ו"שוק הנדל"ן הקורס", אשר יביאו למכירת הקרקע במחיר נמוך מאוד. 

בהחלטתה מציינת השופטת כרמלה האפט כי: "עולה כי הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה חפצה בקידום התכנית, חרף מורכבותה; כי מדובר ב"תכנית דגל" מבחינת העירייה; וכי המועד הצפוי להכרעה בתכנית, קרוב, בוודאי במונחים של הליכי תכנון ובנייה". עוד היא כותבת כי: "אשר לשווי המקרקעין, אישר השמאי מטעם התובעים במהלך עדותו, כי שווי המקרקעין לאחר מתן תוקף לתכנית העירייה והשלמת הפשרת הקרקע מקרקע חקלאית לקרקע למגורים, לעומת שווי המקרקעין כיום, צפוי לעלות באופן משמעותי". 

סוף דבר היא קובעת כי: "מכלל האמור, הגעתי אפוא לכלל מסקנה כי אין להורות על פירוק השיתוף במקרקעין בשלב זה, וכי, כפועל יוצא, יש לדחות את התובענה". 

השופטת מתחה ביקורת על התובעים בפסק דינה: " אמנם, במועד הגשת התובענה טרם הופקדה התכנית, ואין חולק כי קידומה המשמעותי התרחש לאחר הגשת התובענה. עם זאת, ניתן להניח כי התובעים, כמומחים ותיקים בתחום יזמות הנדל"ן, צפו את הבאות", עוד היא כתבה כי דרישות התובעים "עולה כדי חוסר תום לב, שימוש לרעה בזכות, וגרימת נזק ממשי לנתבעים". 

סוף דבר היא קובעת כי: "חרף זכותם של התובעים לדרוש את פירוק השיתוף בכל עת, אני סבורה כי המקרה דנן נמנה על אותם מקרים חריגים בהם ישנה הצדקה להימנע מפירוק השיתוף, וזאת מכוח סעיף 14 לחוק המקרקעין, מכוח עיקרון תום הלב ומכוח דוקטרינת השימוש לרעה בזכות". 

עם זאת היא מציינת כי ניתן יהיה לשוב ולתבוע בעוד שלוש שנים, "ככל שלא תפורסם תכנית העירייה למתן תוקף בתוך שלוש שנים ממועד היום, דלתו של בית המשפט תהא פתוחה בפני התובעים להגשת תביעה חדשה לפירוק השיתוף במקרקעין, ככל שיחפצו בכך", וחייבה את התובעים בהוצאות משפט בסך 67,500 אלף שקל.   

עו"ד רונית אלפר // צילום: רז רוגובסקי, עו"ד צבי שוב // צילום: ליאת מנדל | Depositphotos
עו"ד רונית אלפר // צילום: רז רוגובסקי, עו"ד צבי שוב // צילום: ליאת מנדל | Depositphotos

עו"ד צבי שוב ועו"ד רונית אלפר מומחים לתכנון ובניה, המייצגים לקוחות בהליכי פירוק שיתוף מסבירים, שמדובר בפסק דין לא שגרתי, "שכן בעבר הגישה בבתי המשפט הייתה, שניתן לפרק שותפויות בקרקעות בכל בכל שלב , די היה שבעל קרקע היה מגיש בקשה לפירוק שיתוף  והבקשה הייתה מתקבלת  ואילו היום הגישה בבתי המשפט השתנתה . בשנים האחרונות אנחנו רואים שישנם קבלנים, שמשתמשים בפירוק שיתוף כשיטה להשתלט על קרקעות מרובות שותפים, הם רוכשים חלק קטן מקרקע ובשלב כלשהו מבקשים פירוק שיתוף, בטענה שהם לא זוכים לשיתוף פעולה מיתר השותפים ולעיתים מאלצים את יתר השותפים למכור להם את הקרקע כדי לא להיגרר להליכים ממושכים של פירוק שיתוף. אי לכך מומלץ וישנה חשיבות רבה, בקרקע מרובות שותפים להתארגנות יחד כקבוצה כבר בשלבי התכנון וכך להימנע בעתיד מניסיון של אחד השותפים לבקש הליך של פירוק שיתוף. בית משפט בפסק הדין הזה נתן אות אזהרה – פירוק שיתוף לא בכל מחיר ולא בכל שלב. לא כל בקשה להליך פירוק שיתוף תתקבל במיוחד, שהעותר לא מצליח להוכיח שישנו הכרח לבצע כרגע את ההליך וכן כאשר ההליך נעשה שלא בתום לב ועלול לפגוע ביתר השותפים".

בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל

קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות