"מוכרחים להמשיך לבנות ולקדם פרויקטים גם תחת אש"

כשהאזעקות כבר הפכו לשגרה עצובה וחדירת כטב"ם לא תמיד מגיעה לראש החדשות, תחום ההתחדשות העירונית, כמו ענף הנדל"ן כולו, נדרש להתאים את עצמו למצב  המתמשך שסופו לא נראה כרגע באופק. כיצד מתחילים או ממשיכים לקדם פרויקט התחדשות עירונית מוצלח גם בתקופה כה מאתגרת? עו"ד רן ברא"ז שותף מנהל וראש מחלקת נדל"ן והתחדשות עירונית במשרד עורכי הדין לוי טילר, נרדיה, הר-צבי, ברא"ז ושות' משוכנע כי למרות כל הקשיים הדבר אפשרי ונחוץ מאין כמוהו: "אנחנו מקדמים פרויקט שדורש שילוב של עשרות גורמים מתחומים שונים כדי להניע את התהליך הזה קדימה. מדובר באירוע מורכב מאוד בעת שגרה שהופך להיות מורכב שבעתיים בתקופת מלחמה וזה מן הסתם משפיע על התהליך במובנים רבים". 

משרד לוי טילר, נרדיה, הר-צבי, ברא"ז ושות' הינו משרד בוטיק איכותי, בעל ותק של מעל שלושה עשורים, הנמנה עם צמרת המשרדים המובילים בישראל בתחום הנדל"ן ובכלל כך התחדשות עירונית, פינוי בינוי ותמ"א 38. המשרד נהנה מהכרה ומוניטין כאחד המשרדים המובילים בישראל בתחומי פעילותו ומזה שנים מדורג על ידי חברות הדירוג דן אנד ברדסטריט (D&B) וחברת BDI בקרב צמרת משרדי עורכי – הדין בישראל. 

בריאיון לאתר "מגדילים" עו"ד ברא"ז מפרט את השלכות המלחמה המתמשכת על תחום ההתחדשות העירונית: "לפני הכל צריך להבין שהמלחמה הובילה למחסור רציני בכוח אדם – הקריאה של כלל גורמי המקצוע למילואים – עובדי מוסדות הרישוי והתכנון, עובדים בחברות קבלניות ויזמיות, משרדי עורכי דין וגם בעלי דירות נקראים לשירות מילואים של חודשים ארוכים מאז השביעי לאוקטובר וזה יוצר מרווחים ארוכים בין אינטראקציה לאינטראקציה והמציאות הזו גורמת מן הסתם להאטת תהליכים".

אלו עוד השלכות של המלחמה אתה רואה בשטח?
"אנחנו רואים השפעה גם ברמת הביצוע של פרויקטים – אנחנו נתקלים במהלך השנה האחרונה בפרויקטים רבים שהבנייה בהם מתקדמת בקצב איטי יותר בגלל מחסור בפועלי בניין, אנחנו רואים יזמים שבמהלך תקופת העבודות מבקשים הארכה של המועדים החוזיים מה שיוצר פרויקטים שהבנייה בהם מתארכת ומתעכבת מעבר להסכמה החוזית. 

השפעה נוספת אנחנו רואים כשרוצים לקיים כנס דיירים או כנס חתימות או סיור באתר בנייה – קיום מוצלח של כנסים וסיורים כאלו בתקופות בהן המלחמה אינטנסיבית הוא מורכב ביותר, ודאי באזורים שנמצאים תחת אש חדשות לבקרים והתושבים נאלצים להתמודד עם התקפות טילים וכטב"מים". 

ההתנהלות מול בעלי הדירות נעשית באופן שונה בימים אלו?
"אי אפשר להתעלם מההשפעה המוראלית של המלחמה. בתקופה מורכבת כזו, כשאתה רוצה לבצע את הפעולות השגרתיות אתה צריך להתמודד עם ההשלכות המוראליות של אירוע כזה. המדינה נמצאת כבר יותר משנה במלחמה ואנשים עסוקים בהתמודדות עם שכול ואובדן ועם סיכון קיומי, אירוע שמשפיע באופן ישיר על הביטחון שלהם התוצאה היא שהפניות הרגשית שלהם והיכולת שלהם להקדיש קשב ומאמצים לקידום פרויקט כזה מטבע הדברים נמצאת בירידה ביחס למצב של שגרה". 

אני חייב לשאול – איך בכל זאת ממשיכים לקדם פרויקט בהינתן המשתנים שציינת?
"זה בעיניי חלק מהמאבק שלנו. לא בכדי אנחנו שומעים היום מסביב שאנחנו נמצאים במלחמת תש"ח 2, אנחנו שוב נאבקים על קיום המדינה ומשנסים מותניים והפרויקטים האלו של התחדשות עירונית צריך לראות בהם פרויקטים עם חשיבות לאומית, זו התקומה שלנו, המשך האחיזה שלנו בקרקע. החידוש של בניינים, בניית בניינים חזקים וממוגנים עם ממ"דים כהיערכות לעתיד זה פרויקט עם חשיבות לאומית. גם כשאנחנו נמצאים עם הראש מורכן ועם הלב במקומות של עצב ושכול וערגה להשבת החטופים, אפשר וצריך לזכור את החשיבות של הדבר הזה שאנחנו עושים, וזה מה שמדרבן אותנו להמשך העשייה גם בתקופה קשה ומורכבת כזו". 

ואולי, אין ממש ברירה אלא להמשיך דווקא בגלל המצב
"בדיוק. אם אנחנו לא נפנה את הקשב והאנרגיה שלנו לעשייה הנדרשת אנחנו עלולים למצוא את עצמנו לאחר המלחמה שוב במצוקה עם מאות אלפי מבנים לא ממוגנים, עם מחסור משמעותי של דירות ועליית מחירים. אין לנו את הפריבילגיה לעשות פאוזה על התחום הזה למרות כל הקשיים". 

בוא נדבר על קצת על פתרונות – איך לדעתך ניתן להתגבר על הקשיים?
"אחד מהשלבים הארוכים ביותר בתהליך הוא השלב התכנוני הרישויי, התהליך הבירוקרטי מול מוסדות התכנון הוא ארוך ומורכב ומתנהל בעצלתיים באופן כזה שהליכי קבלת היתר מתארכים ונפרסים על פני שנים, הדברים מקבלים משנה תוקף במצב חירום בגלל הנסיבות שהזכרנו. לכן שינויי החקיקה בעת האחרונה שמתכוננים ומיועדים לאפשר קידום היתרים והליך של רישוי עצמי שיובל על ידי אדריכלים הם מבורכים ונדרשים ויכולה להיות להם השפעה מהותית על היכולת להוציא פרויקטים רבים לפועל בתקופת זמן קצרה יותר גם במהלך מלחמה.

נקודה נוספת שיש לתת עליה את הדעת – מאחר שכנראה לא נחזור להתבסס על כוח העבודה הפלסטינאי בבנייה אנחנו צריכים למצוא פתרונות שיאפשרו ליזמים ולקבלנים לגייס כוח עבודה גדול שחסר מאוד בענף". 

אתה מזהה שינוי בבקשות שאתם מקבלים מבעלי הדירות במתחמים בימים אלו?
"בכל פרויקט שאנחנו נכנסים לייצוג בשנה האחרונה, אחת הדאגות המרכזיות של בעל דירה שעומד בפני חתימת הסכם היא האיתנות הפיננסית של היזם – מה יקרה אם במהלך הדרך תתממש הקטסטרופה הגדולה ביותר מבחינתו והיזם ייקלע לקשיים כלכליים ולא יוכל להשלים את הפרויקט? חשוב להדגיש שפרויקטים של התחדשות עירונית במתכונת של הריסה ובנייה מחדש מותנים בשורה של תנאים מתלים שאחד מהחשובים שבהם הוא קבלת ליווי בנקאי. כלומר הפרויקט ייצא לדרך אך ורק אם הוא ילווה על ידי מוסד פיננסי כגון בנק או חברת ביטוח. אותו מוסד פיננסי יבצע בקרה על הדוח הכלכלי של הפרויקט ועל מצבו הפיננסי של היזם בסמוך לתחילת העבודות. ככל שיאשר את הליווי הוא יעמיד לבעלי הדירות שורה של ערבויות בנקאיות שיבטיחו אותם גם באירוע של היקלעות היזם להליכי חדלות פירעון". 

וכיצד אתם "מרגיעים" את בעלי הדירות?
"הערבות הבנקאית המרכזית שצריך להחזיק בידיו כל בעל דירה היא ערבות בנקאית לפי חוק המכר בשווי דירת המגורים החדשה אותה הוא עתיד לקבל בסוף הפרויקט. הערבות הזו תבטיח כי במקרה שבו היזם ייקלע להליכי חדלות פירעון תעמוד בפני המוסד הפיננסי האפשרות לנקוט באחת משתי דרכים – דרך אחת חילוט הערבויות, תשלום סכומן הכספי בידי כל אחד מהדיירים באופן שבעל הדירה יקבל לידיו סכום כספי בשווי דירת המגורים שהיה אמור לקבל וירכוש במקומה דירה בפרויקט אחר. האפשרות השנייה שתעמוד בפני המוסד הפיננסי היא למנות לפרויקט כונס נכסים, להזרים לכונס את הכספים שהפרויקט נדרש להם כדי להתקשר עם יזם חדש ולהשלים את הפרויקט ורק כאשר הבנייה תושלם עד תומה, יתקבל טופס 4 ואישור אכלוס והחזקה בדירה החדשה תימסר לידי הדיירים ויינתן אישור של אדריכל שהדירה נבנתה לפי המפרט לו התחייב היזם המקורי, רק אז הערבות תופקע ותושב לבנק. ניתן ללמוד מכך שהערבות הזו נותנת לדייר ביטחון כמעט מלא גם בתרחיש קיצוני של פשיטת רגל. עורך דין מנוסה ידאג לשלב בתוך הערבות גם הוראות נוספות להתמודדות עם תרחישים נוספים. 

לצד הערבות הזו תועמדנה גם ערבויות בנקאיות נוספות להבטחת תשלום דמי השכירות, הבטחת תשלומי המיסים והבטחת תיקון ליקויים בתקופת הבדק ולהבטחת הרישום".

לסיום, כיצד אתה רואה את עתידו של תחום ההתחדשות העירונית?
"ממשיך ומתפתח ביתר שאת לאחר המלחמה. באירוע הריסה באחד המתחמים שאנחנו מייצגים, אמרתי לא מזמן לנוכחים שבמדינה שלנו אין לנו פריבילגיה להישאר יותר מדי זמן עם ראש מורכן. בעיניי הדבר הזה שאנחנו עושים – ההריסה והבנייה מחדש היא חלק מהמפעל הציוני, זו התקומה שלנו והאפשרות שלנו להרים ראש ולהיות גאים. אני מרגיש גאווה גדולה שיש לי חלק בזה". 

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן