חריגות בנייה בדירות עמידר מונעות מהדיירים את זכות רכישת הדירה
"סיטואציה זו מעוררת תחושת אי נוחות, בלשון המעטה": בית המשפט הורה לעמידר לפרסם מודעה המציעה לדיירים פתרונות חלופיים
"סיטואציה זו מעוררת תחושת אי נוחות, בלשון המעטה": בית המשפט הורה לעמידר לפרסם מודעה המציעה לדיירים פתרונות חלופיים
"מציאות קפקאית": דיירי עמידר שבדירותיהם יש חריגות בנייה, אינם יכולים לרכוש את הדירה במחיר מופחת בגלל החריגות, זאת למרות שהם זכאים לרכוש את הדירה בהתאם לחוק הדיור הציבורי. כך עולה מבקשה לתביעה ייצוגית שהגישה דיירת שהתגוררה באחת מהדירות הללו, ונדחתה באחרונה על ידי בית המשפט. עם זאת, השופטת עידית ברקוביץ מבית המשפט המחוזי בתל אביב הורתה לחברת עמידר לפרסם מודעה בעיתונים, שלפיה דיירים שאינם יכולים לרכוש את דירתם בגלל ליקויים, יוכלו לרכוש דירה חלופית או לקבל הטבה כספית.
מגישת העתירה, שהייתה בת 92 בתחילת ההליך המשפטי, התגוררה בדירת עמידר ביהוד משנת 1991. בשנת 2014 היא פנתה לעמידר בבקשה לממש את זכותה לרכישת הדירה, בהתאם לחוק הרכישה המאפשר לדיירים לרכוש את דירת הדיור הציבורי בה הם גרים, במחיר מופחת. אך בקשתה לא אושרה, מכיוון שהדירה בנויה בחריגה מהתב"ע (תכנית בניין עיר). כך מצאה עצמה התובעת במצב שאותו הגדירה השופטת "קפקאי": הדירה הציבורית בה היא מתגוררת נבנתה (שלא על ידה), תוך חריגה מהתב"ע, ובשל כך נמנעה ממנה הזכות בהתאם לחוק הרכישה, לרכוש את הדירה במחיר מופחת.
בתשובת עמידר נכתב כי הבקשה נדחתה, מכיוון שבנויות 10 יח"ד כאשר לפי התב"ע ניתן לבנות רק 2 יח"ד. כל ניסיונותיה של הדיירת לקבל אישור לרכישה לא הצליחו, ורק לאחר שהגישה את בקשתה לאישור תביעה ייצוגית, נמצא פתרון. למרות זאת, ההליך המשפטי נמשך, ולאחר שהדיירת הלכה לעולמה, נכדתה המשיכה את המשפט.
בתביעה נטען כי הבעיה אליה נקלעה המבקשת, בעטייה נשללת ממנה זכות רכישת הדירה במחיר מופחת כתוצאה מבנייה שלא כדין ואי הסדרת החריגות, איננה ייחודית למבקשת אלא מדובר בבעיה רחבה. עוד נטען כי בחלק מהדירות שמושכרות על ידי עמידר, כפי שהיה בדירת המבקשת, קיימות חריגות בנייה שלא באחריות הדיירים, אשר מונעות את השלמת עסקת רכישת הדירה. במצב דברים זה, אין לדיירים אפשרות להשלים את עסקאות המכר של הדירות, מאחר שעסקאות אלה טעונות אישור של רמ"י, אשר מסרבת להעניקו נוכח החריגה מהוראות התב"ע או מהיתר הבניה.
עוד נטען כי במשך השנים ניסתה עמידר לגלגל את האחריות לטיפול בנושא לעבר משרד הבינוי והשיכון, ולא עשתה דבר להסדרת החריגות, הגם שהופנתה לעשות כן על ידי רשות מקרקעי ישראל. לטענת התובעת, עמידר מונעת מדייריה את הזכות לרכוש את הדירה הציבורית בה הם מתגוררים, זכות המוקנית להם מכוח חוק הדיור רכישה. מצב זה עלול לגרום לכך שדיירים ילכו לעולמם מבלי שהתאפשר להם לרכוש את הדירה ולנצל את הזכאות אותה קיבלו בחוק. לטענת התובעת, מדובר במחדלים מצד עמידר, המשקפים רשלנות.
להערכת המבקשת, בכ-10 אחוזים מהדירות של עמידר יש חריגות בנייה המונעות את מימוש זכות הרכישה. מדובר בכ-4,000 יח"ד בסך הכל, שמתוכן כרבע מהדיירים מעוניינים לרכוש את הדירה, כך שמדובר בכ-1,000 דיירים. הנזק המוערך לכלל אותם דיירים הוא כ-100 מיליון שקל (100,000 שקל לכל דייר), וכן 2 מיליון שקל עוגמת נפש.
עמידר, מצדה, השיבה כי היא לא בנתה את דירת המבקשת והיא איננה הבעלים של הדירה. לדבריה, הדירה נבנתה ע"י משרד הבינוי והשיכון ומצויה בבעלות רמ"י. הנכס הועבר לניהולה של עמידר בשנת 1966, בשלב בו כבר היו בנויים שני מבנים ובהם 20 יחידות דיור. עוד נטען כי לעמידר אין כלל את הסמכות או היכולת לנקוט בצעדים להסדרת חריגות הבנייה.
עוד טענה עמידר כי על פי ההנחיות שהוצמדו להוראת השעה שאפשר לדיירים לרכוש את דירתם, נקבע כי לא ניתן למכור דירות שנבנו ללא היתר בנייה, ובקשות לרכישת דירות עם חריגות שלא נעשו ע"י הדייר יועברו למשרד הבינוי והשיכון לקבלת החלטה. לכן, טענה עמידר, היא איננה בעלת הדין המתאימה, והנתבע הראוי הוא משרד הבינוי והשיכון. בנוסף, עמידר טענה כי קיימים רק 6 מקרים בלבד בהן נדחתה בקשה של דייר לרכישת הדירה בשל מניעה תכנונית, שאינה נובעת ממעשי הדייר עצמו, וכי משרד הבינוי והשיכון, בסיוע עמידר, פועל למציאת פתרון פרטני עבור כל אחד מהמקרים.
השופטת עידית ברקוביץ דחתה את הבקשה לאישור תביעה ייצוגית וקבעה כי: "מדובר במקרה ייחודי, כאשר לכאורה יש ממש בטענות המבקשת, אלא שאין מקום להיעתר לבקשה לאשר את התביעה כייצוגית".
השופטת קבעה כי לא ניתן להוכיח כי עמידר בנתה את הדירות, אך עם זאת קבעה כי יש לתובעת עילת תביעה אישית כנגד עמידר: "המבקשת, נקלעה שלא בטובתה, לסיטואציה קפקאית, שעה שנמנעה ממנה הזכות לרכוש את הדירה הציבורית בה התגוררה, וזאת מחמת סיבה שאינה תלויה בה כלל ועיקר- בניית הבניין בו מצויה הדירה, בחריגה מהתב"ע". השופטת קבעה כי: "מערכת היחסים החוזית היא בין המבקשת לבין עמידר, ומשכך הייתה הצדקה לכך שהמבקשת תגיש את תביעתה כנגד עמידר… עמידר לכאורה הפרה התחייבויותיה כלפי המבקשת עת לא נקטה בפעולות הדרושות אשר יאפשרו למבקשת לרכוש את הדירה – הרי שלכאורה הייתה למבקשת עילת תביעה נגד עמידר".
יחד עם זאת, השופטת קבעה כי אין עילה לנקיטת הליך ייצוגי נגד עמידר. הסיבות לכך הן, בין השאר, העובדה שהתביעה לא כללה גם את משרד הבינוי והשיכון, וכן מכיוון שלא הוכחה הטענה לקיומה של קבוצת שוכרים שמצדיקה ניהול הליך ייצוגי. על פי הנתונים שהוצגו בדיון, מדובר ב-6 מקרים בלבד.
למרות שהתובעת לא הוכיחה כי יש מקום לאישור הבקשה ובקשתה למעשה נדחתה, השופטת החליטה באופן חריג כי עמידר תשלם למבקשת גמול ע"ס 20,000 שקל ושכר טרחה לבאי כוחה בסך 80,000 שקל. השופטת הסבירה זאת בכך ש"בקשת האישור העלתה סוגייה ציבורית רבת חשיבות – סיטואציה בה נמנע מדייר עמידר הזכאי לכך, לרכוש את דירתו במחיר מופחת בהתאם לחוק הרכישה וזאת מחמת חריגת בניה שלא בעטיו. אין ספק כי סיטואציה זו מעוררת תחושת אי נוחות, בלשון המעטה. חשיבות הסוגיה מקבלת משנה תוקף בשים לב לכך שמדובר באוכלוסייה מוחלשת, אשר לא בהכרח מודעת לזכויותיה".
על רקע זה השופטת החליטה כי יש ליידע את דיירי עמידר הזכאים לכך על פי חוק הרכישה, אשר בקשתם לרכישת דירה לא אושרה מחמת חריגות בנייה שלא נגרמו על ידם, כי באפשרותם למצות את זכויותיהם. השופטת הורתה, כאמור, לעמידר לפרסם בשני העיתונים הנפוצים ביותר, ישראל היום וידיעות אחרונות, מודעה על חשבונה הפונה לדיירים שבקשתם לרכוש את הדירה נדחתה בגלל חריגות בנייה כי הם יכולים לפנות ולקבל פתרון, בין על דרך הסדרת הליקוי או במתן אפשרות לרכישת דירה חלופית, או מתן הטבה כספית או בכל דרך אחרת, ובמידת הצורך לפנות לערכאות משפטיות.
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן