אינג קובי ארדיטי // ברק ברינקר
אינג קובי ארדיטי // ברק ברינקר

"צריך לתגמל ראשי ערים על התחדשות מגורים, רק כך דברים יזוזו"

את הדברים אמר קובי ארדיטי, שותף מנהל בחברת רם מוגרבי ארדיטי במהלך פאנל שולחנות עגולים בכנס הארצי של מגדילים בירושלים. לדבריו: "לראשי ערים אין כיום אינטרס לקדם התחדשות עירונית, צריך לתגמל אותם בכסף".

כרמלה קופר 28.07.2022

שולחן עגול שדן בסוגיה 'חוסר יציבות שלטונית- השלכות על עולם הנדל"ן בכלל וההתחדשות העירונית בפרט בזווית ראיה שמאית' הציף נושאים בוערים על סדר היום בתחום. את הפאנל הנחה שמוליק כהן -בעלים SK שמאות מקרקעין ונטלו בו חלק שמאים בכירים ומנהלים בחברות נדל"ן מובילות. 

שמוליק כהן // צילום: רז רוגובסקי | Depositphotos
שמוליק כהן // צילום: רז רוגובסקי | Depositphotos

קובי ארדיטי שותף מנהל ברם מוגרבי ארדיטי: "צריך לתגמל ראשי עיר על התחדשות של מגורים, אין להם היום אינטרס לקדם התחדשות של מגורים צריך לתגמל אותם בכסף ורק כך דברים יזוזו. שינויי המדיניות בתחום הם פשוט טירוף – בתל אביב יש לנו 30 פרויקטים של תמ"א 38 ויום אחד מחליטים שתוך שנה וחצי לא יהיה תמ"א אחרי כך מחליטים שכן יהיה ואז לא יהיה, הדיירים משתגעים. בפינוי בינוי זה עוד יותר גרוע – גם כשהתב"ע מאושרת אתה לא יודע אם אתה מרויח. הדבר הכי קיצוני זה מס מטרו, זה דרמטי. אנחנו מפתחים בפתח תקווה את מתחמים גדולים שנמצאים בסמיכות לתחנות מטרו עתידיות ואתה לא מסוגל לנהל את זה. רק לפני שבועיים ידעת אם אתה נופל ב -75 אחוזי השבחה או 50 אחוז וזה הבדל בין חיים למוות, זה בלתי נתפס. אבל זה לא נגמר שם כי על פי חוק המטרו אחרי שתאושר תמ"א 70 כל ראש עיר יכול להחליט נקודתית. איך נקדם את הפרויקטים? חלק מהיזמים חושבים שיקבלו אפס חלק חושבים שיקבלו 75 אחוז".עוד הוסיף ארדיטי: "בהתחדשות עירונית הרכיב שצמוד למדד הוא 70 -80 אחוז, איך אפשר להצמיד רק 40 אחוז? מישהו לא הסתכל על המתמטיקה או שפשוט לא אכפת לו".

דליה עסיס בעלת משרד שמאות מקרקעין: "עליית מחירי הדיור זה מעגל שמזין את עצמו. כשניגשנו לעשות דוח כלכלי לפרויקט התחדשות עירונית בשנים קודמות ידענו מהן עלויות הבנייה ומהן עלויות השכירות, ידענו על תוספת לא צפויה של 5 עד 10 אחוז וזה תפס כמה שנים טובות. מחירי הדיור עלו בעשור האחרון ועדיין יכולנו להעריך מהן ההוצאות של הפרויקט. כעת הסעיף של עלויות הבנייה הוא בגדר נעלם וכל מספר שאנו מכניסים, אנחנו לא יודעים איך זה ייגמר בסוף. תשומות הבנייה עלו למחירים שלא ציפינו. גם מחירי הדיור ומכירות הפרויקט עלו אבל לא באותו יחס והנתונים משתנים תוך כדי תנועה. מחירי השכירות בתל אביב קפצו בחלק מהמקרים ב -50 אחוזים! בפרויקט בתל אביב הערכתי את מחירי השכירות עבור בעלי הדירות והם קיבלו דמי שכירות לשנתיים, אבל אחרי שנה מחירי השכירות עלו. מי יממן את הקפיצה הזו? אף אחד לא שיער שהמחירים יקפצו כך. כיום כשאנחנו עושים דוח כלכלי מה נרשום במחירי השכירות? אנחנו נמצאים בתקופה של אי ודאות. חשוב ששמאים יבנו מנגנון שכירות עם היזם שאומר שמחירי השכירות לא יהיו לשלוש שנים קדימה אלא בכל שנה צריך לשערך ולבדוק את מחירי השכירות בסביבה". 

חברי הוועדה // צילום: אוהד גיגי
חברי הוועדה // צילום: אוהד גיגי

על הגורם לעליית מחירי השכירות אמרה עסיס: "אם במסגרת פרויקט צריך לפנות 40 דירות בתל אביב והדיירים רוצים לגור בסביבה שלהם, איפה נמצא שם 40 דירות? יש כאן בעיה שגורמת למחירי השכירות לעלות מעבר לעלייה הריאלית שלהם. בעלי הדירות מזהים ביקוש ורוצים להעלות עוד יותר את המחיר".

יו"ר לשכת השמאים חיים מסילתי, מתח ביקורת חריפה על מחירי הקרקעות בפרויקטים: "מדובר בסופר עיוות חברתי, אם אני קונה דירה ב – 4 מיליון ₪ בתל אביב לעומת דירה במיליון ₪ בקרית מלאכי, מחיר הבנייה דומה אבל מחיר הקרקע שונה. מי מרוויח? מי שקנה קרקע יקרה. הנה לכם עיוות חברתי ממדרגה ראשונה. שר הבינוי והשיכון זאב אלקין מבין בדיוק מה הוא עושה, חישבנו יחד שמאים אדריכלים קבלנים ועורכי דין, את המספרים, חשבנו אתו הוא הבין בדיוק את המשמעות אבל מסתבר שהפוליטיקה חזקה יותר משהמשמעויות ולא בפעם הראשונה. אתה בטוח שהאסימון נפל, סוגרים דברים ובסופו של דבר יוצא הפוך לגמרי. כרגע זה בעתירה בעליון ואני מקווה שבית המשפט יהיה ער לדברים האלו".עוד אמר מסילתי: "מדד תשומות הבנייה מעוות במקורו, הדבר דומה לרופא מנתח שמנתח חולה עם בעיה בכליה השמאלית שלו. במהלך הניתוח הוא מזהה בעיה חמורה בכליה הימנית אבל אומר 'לא, אני מטפל עכשיו רק בכליה השמאלית'. מסיים את הניתוח תופר את החולה, נותן לו להתאושש ואז מטפל בכליה הימנית". 

מאיר ברון // צילום: דרור סיתהכל
מאיר ברון // צילום: דרור סיתהכל

מאיר ברון מנהל פיתוח עסקי של י.ח דמרי ואחראי פינוי בינוי בחברה, יזם ושמאי מקרקעין: "אנחנו מפלצת בתחום ההתחדשות העירונית יש לנו עשרות פרויקטים ברחבי הארץ עשרות עבודות בהכנה, ניסיון מהרגע שאנחנו פוגשים דיירים שיורדים לזרוק את הזבל ומתחילים הליך. המון ניסיון, המון ידע שנצבר שאתו ניתן לקצר את התהליכים זה לא פשוט במדינת ישראל. ניסו את זה רבים וטובים אבל זה לא צלח עדיין. האסון האמיתי שלנו הוא רעידת אדמה אנחנו רואים שבניינים מתחילים ליפול זה אינטרס לאומי לקצר הליכים. המון זמן מתבזבז בועדות ותבע"ות מתעכבות, צריך פתרון וזה נגרר עד אין סוף".

עוד אמר ברון: "לשמאים יש חיים קלים, שמאות נכונה ליום הקובע ואם השכירות הייתה 4,000 ₪ הכל בסדר. יזם נושא בסיכון לשינוי ותמורות בשוק. כשעושים תקן 21 והועדות המחוזיות מחליטות שהן שמות 10,000 ₪ טיפול בדיירים. הדבר היחיד ששמאי צריך לעשות זה לשקף שוק וכשמגיע שמאי של ועדה ומסכים להכניס בדוח שלו 10,000 ₪ כי ככה אמרו לו, הוא חוטא למקצוע שלו. כששמאים מוחלים על כבודם ומסכימים לעשות את זה יש לנו בעיה. אם בחוזה צריכים להכניס מנגנונים לעדכון שכירות אנחנו עושים את זה, גם הדיירים למדו את השוק". 

עמוס דגן מנכ"ל גיורא דור אדריכלים: "תקן 21 ברמה התכנונית הוא אחד הגורמים הכי כבדים בתחילת תהליך התכנון. הבעיה היא במנגנון וצריך לחשוב על כך שמדברים על תקן במונחים של הווה והמרחק ממנו לבין המועד שבו הסיכונים יקרו הוא עצום. קורה לנו מקרה שאנחנו עושים בתב"ע מכפילים של 5 וביום של הפרויקט השמאים ליד מדברים על מכפיל של 3. למה לא מייצרים מנגנון של טולראנס שאומר אנחנו רוצים לייצר ודאות לתב"ע ויש לנו מנגנון שאומר שביום שהתב"ע נכנסת לתוקף חוזרים לנקודת התכנון. אם היה מנגנון שקובע את הדברים האלו בזמן ההתהוות היינו מרויחים ודאות וניתן היה לקדם פרויקטים באופן משמעותי".

קרני גטריידה שמאי מקרקעין: "למה התחילו פינוי בינוי רק בעשור האחרון? כי המחירים עלו. גם כיום הפריפריה צריכה לעשות הרבה מאוד מאמצים כדי להגיע לכדאיות. צריך להיות מנגנון חיצוני מעבר לפרויקט עצמו שנותן ליזם כדאיות במצב שאתה עובר ממכפיל 1 ל -4 ל -1 ל -5. יזמים צריכים לקבל יותר ודאות, לכל אזור צריך להיות המקדם שלו כשהוא לא יכול לספוג יותר הולכים לפתרון המשלים". 

טל וייגלר שמאי מקרקעין סיכם: "אני אבשר רעות אי הודאות תימשך כל עוד אין יציבות שלטונית, רווח יזם יהיה שונה ממחיר הפרויקט בתחילתו ופתרון לזה לא נראה באופק".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות