בית המשפט: אישור תכנית על שטח שהוצמד ליח"ד, לא מעניק אישור אוטומטי להיתר בנייה

הצמדת שטח מסוים ליחידה דיור ואישור תכנית בנייה על אותו שטח, אין פירושה הצמדה אוטומטית של זכויות הבנייה ומתן אוטומטי של היתר בנייה עבור השטח המוצמד. כך קבע בית המשפט המחוזי מרכז, בפסק דין, שאשרר את החלטת ועדת הערר המחוזית מרכז, בראשותה של היו"ר דאז, עו"ד רונית אלפר, שדחתה בקשה להוצאת היתר בנייה לאחר שקבעה כי המבקשת לא הציגה ראיות לזכות קניינית על השטח שעליו היא מבקשת לבנות. פסק הדין יצר, למעשה, הפרדה בין הליכי אישור תכנית בנייה, שאותה לבין הליכה הוצאת היתר, בכל הנוגע לצורך להוכיח זכות קניינית על השטח שעליו מבקשים לבנות.

פסק הדין ניתן בעתירה שהגישה חברת שערי טובה נגד ועדת הערר והוועדה המקומית אלעד. החברה חכרה שתי יחידות מסחריות בבית משותף. אחת מהיחידות הללו ממוקמת בקומה העליונה של הבניין וגג הבית המשותף מוצמד בהצמדה מלאה ליחידה זו. החברה אף יזמה תוכנית מתאר מפורטת בסמכות הוועדה אלעד, שבמסגרתה התבקשה תוספת של קומה ביעוד למסחר. התכנית עברה את כל השלבים הקבועים בחוק, ובסיום שלב ההפקדה פורסמה התכנית וקיבלה תוקף כדין.

אך כאשר החברה ביקשה להוציא היתר בנייה התואם לתכנית, היא נתקלה בסירוב הוועדה. נגד הבקשה הוגשה התנגדות של רשת הריבוע הכחול נדל"ן, שגם היא בעלת זכויות בבניין. הוועדה המקומית קבעה כי בהיעדר תימוכין קניינים לזכויות הבניה, לא ניתן להוציא את ההיתר המבוקש. עוד קבעה כי רק אם יוצגו הסכמות מצד יתר בעלי הנכסים או תוצג אסמכתה שזכויות הבניה שייכות לחברה, ניתן יהיה להוציא את ההיתר. ערר שהגישה העותרת לוועדת הערר המחוזית, אז בראשותה של עו"ד רונית אלפר, נגד החלטת הוועדה המקומית, נדחה. 

ועדת הערר בחנה את כל המסמכים אשר הוגשו על ידי החברה,  והגיעה למסקנה כי הבקשה להיתר נעדרת תימוכין קניינים מספקים לצורך מתן היתר בניה למימוש זכויות הבניה על פי התוכנית, והחליטה לדחות את  הערר.

על רקע זה, הגישה חברת שערי טובה ערעור נגד החלטת ועדת הערר. לטענתה, מוסדות התכנון אינם אמורים לדון או להכריע בסוגיות קנייניות. עוד נטען בעתירה כי מרגע שרשויות התכנון הכירו בה כבעלת זכויות הרשאית ליזום את התוכנית וקבעו כי יש לה זכויות קנייניות בגג, היה עליהן לאשר את הבקשה להיתר בנייה, ולא להתנותו בהצגת הסכמות או אסמכתאות נוספות.

בתגובת ועדת הערר נכתב כי זכויות הבנייה אינן חלק מהמקרקעין ומהרכוש המשותף אלא נכס עצמאי בבעלות משותפת של כלל דיירי הבית המשותף: "העובדה שהתכנית התירה בנייה על גג המבנה הקיים בלבד אינה מלמדת כי זכויות בניה אלה שייכות באופן אוטומטי בלעדית לעותרת, למרות שרק היא יכולה מבחינה מעשית לממש את זכויות הבניה. התכנית אינה מקנה מבחינה קניינית את זכויות הבניה לבעל יחידה זו או אחרת".

הוועדה המקומית אלעד השיבה כי הצמדת שטח מסוים ליחידה, אין בצידה הצמדה אוטומטית של זכויות הבנייה: "לצורך קבלת היתר בניה להקמת קומה נוספת, על העותרת להציג אסמכתה כי לה ניתנה הזכות הבלעדית לעשות שימוש בזכויות הבניה שבתכנית. העותרת לא הציגה בפני הועדה המקומית מסמך כלשהו המעיד כי זכויות הבניה שבתכנית הוקנו לה כולן באופן בלעדי".

השופטת יעל טויסטר ישראלי החליטה לדחות את העתירה. השופטת ציינה כי על פי הלכה המשפטית, בעת בחינת בקשה להיתר בניה אין מוסדות התכנון מוסמכים לדון בשאלות קנייניות, אלא רק בשאלות תכנוניות. למרות זאת, השופטת הבהירה כי במקרים בהם סבורה הוועדה המקומית כי אין בידי מבקש היתר בניה, תימוכין קניינים לבקשה התכנונית, או כי אין הסכמה פוזיטיבית מצד בעלי הזכויות בבית המשותף או לחילופין קיימת מחלוקת קניינית מהותית בין בעלי הזכויות באשר לזכויות מבקש ההיתר, הוועדה רשאית להפעיל את שיקול דעתה בהתאם לנסיבות המקרה ולעכב את ההכרעה בבקשה התכנונית עד להכרעה של הערכאה המוסמכת לברור במחלוקת הקניינית.

"עצם העובדה כי גג המבנה הוצמד במסגרת תקנון הבית המשותף ליחידת העותרת (חברת שערי טובה) אינה מלמדת כי הוקנתה לה באופן בלעדי גם הזכות הקניינית לנצל את זכויות הבניה על הגג", נכתב בפסק הדין. "עצם העובדה כי התוכנית מאפשרת תוספת של קומה מסחרית על גג המבנה, המוצמד ליחידת העותרת, אין בה כדי ללמד או להעיד כי זכויות הבניה על פי התוכנית שייכות באופן בלעדי לעותרת. על מנת לייחד את זכויות  הבניה לעותרת יש צורך להראות הסכמה מפורשת. אין במסמכים שהציגה העותרת כמפורט לעיל, לא הסכמה מפורשת ולא הסכמה מכללא (הסכמה משתמעת)".

עוד קבעה השופטת כי חברת שערי טובה מבקשת לעשות שימוש בזכויות בניה בשיעור העולה על חלקה היחסי בהן, במטרה להקים קומה מסחרית חדשה ועצמאית. "בקשה כזו להיתר בניה טעונה את הסכמת כל בעלי הזכויות בבית המשותף… הסכמה כזו לא רק שלא הוצגה אלא שכאמור קיימת התנגדות של המשיבה 3 (רשת ריבוע כחול) לבקשה".

השופטת התייחסה לטענה נוספת שהעלתה העותרת, ושלפיה הוועדה המקומית לא הייתה מוסמכת לדרוש ממנה הצגת תימוכין קנייניים, מכיוון שהיא אפשרה לה ליזום את התוכנית, ולתוכנית ניתן תוקף כדין, ואף הוגשה בקשה למתן היתר בניה תואם את התוכנית. השופטת דחתה טענה זו, וקבעה כי יש להבחין בין הליכים לאישור תכנית בנייה להליכים לאישור היתר בנייה. "אין הרי הליכי מימוש התכנית כהרי הליכי ייזום תכנית. התימוכין הקניינים אותם מבקשת הוועדה מהעותרת לצורך מתן ההיתר, להבדיל מהתימוכין הקניינים לצורך הגשת התוכנית, מתייחסים לנכס אחר – לזכויות הבניה המשותפות לכל בעלי הזכויות בבית המשותף. בעניינן לא הראתה העותרת הסדרה / הסכמה מפורשת כלשהי".

השופטת, כאמור, דחתה את העתירה והטילה על החברה העותרת הוצאות משפט בסך 6,000 שקל.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן