במסגרת הרחבות התשתיות הרבות במדינה, אלפי בעלי קרקעות אשר ערך רכושם יפגע כתוצאה מקרבתו לכביש או דרך חדשה או שאדמתם תופקע, צפויים להגיש תביעות לפיצויים ועל המדינה יהיה לפצותם – המדריך המלא לבעלי הקרקעות המיועדות להפקעה
מאת: עו"ד צבי שוב ועו"ד יפעת בן אריה שטיינברג
לאחרונה, פרויקטיי תשתיות רבות מתקדמים ותופסים תאוצה כגון כבישים ארציים, רכבת קלה, מטרו ועוד, שעתידים לשנות מהותית את מפת הכבישים בישראל בשנים הקרובות. לצד החשיבות הרבה בסלילת תשתיות תחבורה חדשות, ביצירת נגישות לכל חלקי הארץ, ימצאו עצמם בעלי נכסים רבים נפגעים מתנופת התשתיות המתוכננת אם ע"י כך שקרקע בבעלותם תופקע, בשלמות או חלקה, או אם על ידי העובדה שפארק ירוק הגובל בביתם יהפוך לכביש סואן שמשמעותו מפגע רעש, זיהום אוויר, פגיעה באיכות החיים ועוד.
אלפי בעלי קרקעות אשר ערך רכושם ייפגע כתוצאה מקרבתו לכביש או דרך חדשה או שאדמתם תופקע, צפויים להגיש תביעות לפיצויים ועל המדינה יהיה לפצותם על מנת שתוכנית הדגל לסלילת כבישים, מחלפים ועורקי תחבורה חדשים, תוכל לצאת לפועל.
ערכנו מדריך שמטרתו לסייע למי שמקרקעיו מיועדים להפקעה או יפגעו ממנה במסגרת הרחבות התשתיות הרבות.
מהי הפקעה?
הפקעה היא העברה כפויה של קרקע מבעליה אל רשויות ציבוריות. ההפקעה יכולה להתבצע ע"י המדינה, רשות מקרקעי ישראל, רשות מקומית או על ידי גופים ציבוריים כמו רכבת ישראל, נתיבי ישראל, נת"ע – למטרות שהוגדרו בחוק, כמו סלילת דרכים, מסילות ברזל, הקמה של גנים, שטחי נופש, שמורות טבע, ספורט, נמלים ועוד.
האם ניתן להפקיע כל קרקע במדינה?
הפקעה יכולה להיעשות על כל קרקע שנדרשת למטרה ציבורית, ולא בהכרח קרקע "ריקה". לפי החוק, ניתן להפקיע למטרה ציבורית גם מבנים שונים כגון בתי מגורים, מבנים לתעשייה, מסחר ועוד.
איך ניתן לדעת על הפקעה?
הרשויות מחויבות לפרסם הודעות בדבר ההפקעה בכדי שבעל הקרקע הנפגע יהיה מודע להפקעה. על הרשות למסור הודעות אישיות על ההפקעה, על שלביה ובעת הכוונה לתפוס חזקה בקרקע. הודעות אלה נשלחות בדואר רשום, וכן קיימת חובה לפרסם את דבר ההפקעה ברשומות ולהציב שלט על הקרקע או בסמוך לה.
יודגש, כי אין חובת מתן הודעה אישית בדבר תכנית פוגעת שלרוב מהווה שלב מקדים להפקעה, כאשר רוב הפיצוי מתרכז בשלב זה, לכן יש להיות ערניים כדי לא לפספס מועדים לנקיטת הליכים הקצובים בזמן.
מהם שלבי תהליך ההפקעה ?
ככלל, על מנת לתפוס חזקה ולהפקיע על המדינה לפרסם הודעות וכן לפנות לבעלי הזכויות בקרקע ולהודיע על כוונתה, כאשר חשוב לציין שהפקעות של רשויות מקומיות המתבצעות ע"פ חוק התכנון והבניה יש חובה קודם להפקעה לאשר לפני כן תכנית שתייעד את הקרקע לייעוד ציבורי ורק אח"כ ניתן להפקיע על פי המנגנון הקבוע בפקודות המנדטוריות.
עם זאת, כאמור, המחוקק לא קבע חובת הודעה אישית על תכנית פוגעת ועל בעל הקרקע ללמוד על ההפקעה הצפויה מפרסום התכנית שעלול לחמוק מעיניו.
לאחר ההודעה על הפקעה, ישנו שלב שני של "תפיסת חזקה משפטית ופיזית" של הקרקע, על ידי הרשות המפקיעה ובשלב השלישי הקרקע מוקנית לרשות – כלומר הרשות מעבירה את הקרקע על שמה.
נודע לי שרשות שנתה את ייעוד הקרקע לדרך/מסילה, מה עליי לעשות?
במקרה שמדובר על הפקעה מכוח תכנית ניתן להגיש התנגדות במטרה למזער את ה"נזק" ולהקטין את הפגיעה כבר בשלב ההשגות לציבור בטרם התכנית מאושרת.
ככל שהתכנית כבר אושרה, יש לנקוט הליכים לקבלת פיצויים בגין פגיעת התוכנית, וזה עוד לפני שהמקרקעין הופקעו בפועל. ניתן לעשות כן במסגרת ניהול משא ומתן מול הרשות ובכך לייתר את ניהול ההליכים המשפטיים אשר ככל ונדרשים להם.
ראשית, יש להגיש לועדה המקומית תביעת ירידת ערך בגין שינוי ייעוד הקרקע וזאת בתוך 3 שנים ממועד אישור התכנית, ואילו תביעת ההפקעה (בגין נטילת הקרקע) יש להגיש בתוך 7 שנים מהמועד בו הרשות תפסה חזקה במקרקעין. יצוין כי במקרים של הפקעת מדינה ובמידה ומוצע פיצוי על ידי הרשות, יש אפשרות להגיש/השגה לועדת השגות לעומת בית המשפט בו תעלנה טענות הנוגעות גם לעצם ההפקעה
במקרים בהם תכנית להרחבת כביש, קודמת לצו ההפקעה, ישנה חשיבות ניכרת להגשת תביעת ירידת ערך בתוך 3 שנים ממועד אישור התכנית שכן, לאחר מכן התביעה מתיישנת ואפשרות לקבל אישור משר הפנים לארכת מועד להגשת התביעה היא יחסית נדירה.
מי זכאי לפיצוי ?
מי שהיה בעל הזכויות בקרקע כאשר הרשות הודיעה על ההפקעה. במידה ומדובר בבעל קרקע שנפטר, אזי יורשיו יהיו זכאים לפיצוי באמצעות הצגת צו ירושה או צוואה.
האם ניתן להפקיע ללא תשלום פיצויים?
כיום, במקרה של תביעת הפקעה על ידי ועדת תכנון מקומית, רשאית הועדה להפקיע לצרכי ציבור עד 40% משטח הקרקע ללא תשלום פיצוי. למרות האמור, במקרה שקיימים על הקרקע מחוברים כמו למשל מבנה, גידולים חקלאיים, הרשות המפקיעה תצטרך לשלם בעבורם. ביתר סוגי ההפקעות (שאינן מכוח חוק התכנון והבניה) חלה חובת תשלום החל מהמטר הראשון.
במקרים בהם מדובר בהפרשות לצרכי ציבור במסגרת תכנית איחוד וחלוקה הרשות יכולה לפצות "בהטבת זכויות" ולאו דווקא בתשלום פיצוי כספי.
האם ניתן להפקיע חלק בתוך מבנה או במפלס מסוים?
תיקון 33 לחוק המקרקעין, מאפשר לייצר "חלקות תלת ממדיות", דהיינו ניתן לקבוע כי מפלס קרקע מסוים, יהווה חלקה תלת ממדית, באופן שיאפשר למשל לרשות להפקיע רק את שטח תת הקרקע, או רק את על-הקרקע. לדוגמה, בתוכניות המטרו, מתוכנן להפקיע את שטח המנהרות שיעברו מתחת לבניינים, רק בשטח תת הקרקע בו תעבור הרכבת.
בנוסף, בתוכניות איחוד וחלוקה, ניתן כיום להקצות לרשות מקומיות שטחים בנויים למטרות ציבור, אך הדבר לא מתבצע במסגרת הליך של הפקעה.
לסיכום, המלצתנו לבעלי הקרקע לא לקבל את הליך ההפקעה כגזירה משמיים. מומלץ גם לעקוב אחר השימוש שהרשות עושה עם הקרקע, האם היא לא משתהה יתר על המידה במימוש ההפקעה וביצוע התוכניות או שהיא עושה בקרקע שימוש אחר? שכן קיימים מקרים בהם ניתן יהא לפעול לביטול ההפקעה במידה והמטרה הציבורית לא מומשה ו/או נזנחה.
גם בסוגיית הפיצויים, לרוב, מומלץ לערער על קביעת הרשות בפני הערכאות המתאימות. הרשויות במקרים רבים מתחמקות ממתן פיצויים או מציעות פיצוי שאינו משקף את הפיצוי הריאלי שמגיע לאזרח.
* האמור אינו מהווה המלצה ויש לבחון כל מקרה ומקרה לגופו
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
