אין מניעה לקבוע שטחי ציבור בנויים בתוך בניינים בהתחדשות עירונית

מאז שאושרה תכנית המתאר הכוללנית של תל אביב תא/5000, רבות מהתכניות בעיר, אשר בעבר דרשו את אישורה של הוועדה המחוזית, מקודמות היום כתכניות בסמכות ועדה מקומית.
לפני מספר חודשים אישרה הוועדה המקומית את תכנית "פועלי הנמל דרום", אשר חלה על 7 מגרשים ברח' אבן גבירול 170 עד אבן גבירול 182, ואשר קודמה על ידי החברות לוינשטין הנדסה וקבלנות בע"מ ובית וגג. מטרת התכנית לאפשר התחדשות עירונית במבנים הקיימים וליצור ערוב שימושים של מגורים, מסחר, תעסוקה ושטחי ציבור בנויים, תוך מתן אפשרות להתחדשות עצמאית של כל בניין.
כנגד החלטתה של הוועדה המקומית לאשר את התכנית הוגשו מספר עררים, ובימים אלה ניתנה החלטתה של ועדת הערר, אשר דחתה את רובן המוחלט של הטענות שהועלו בעררים, ואישרה את התכנית בכפוף לתיקונים קלים. 

ועדת הערר דנה בתחומי סמכותה של הוועדה המקומית תל אביב בעת אישור תכניות מכוח תא/5000. במסגרת החלטתה, התייחסה ועדת הערר למספר סוגיות באשר לתחום סמכותה של הוועדה המקומית בעת אישור תכניות מכוח תא/5000.
בין היתר, ועדת הערר קבעה שלא נפל פגם בכך שהתכנית אינה מבצעת איחוד וחלוקה בכל תחום התכנית, ואינה מייצרת מגרשים עצמאיים חדשים המיועדים לצרכי ציבור, אלא מחייבת במקום זאת את הקמתם של שטחי ציבור בנויים בתוך חלק מהבניינים הכלולים בתכנית. ועדת הערר הסבירה כי תוצאה זו נובעת מהעובדה שאחת ממטרות התכנית הינה לאפשר את התחדשותו של כל אחד מהבניינים בנפרד. ועדת הערר סברה שישנם יתרונות במתווה זה, לרבות שמירה על מקצב הבניינים ברחוב ואפשרות מימוש מהירה יותר לתכנית.
עוד קבעה ועדת הערר, כי בניגוד לטענות העוררים, אין מניעה להפריש לעירייה את השטחים הציבוריים שיוקצו בתוך המבנים בדרך של איחוד וחלוקה, כאשר תחום האיחוד והחלוקה יהיה רק המגרש בו מוקצים השטחים הציבוריים.
סוגיה נוספת אליה התייחסה ועדת הערר הייתה ההוראה הקבועה בתא/5000, לפיה נדרשת הקצאת שטחי ציבור מקום בו התכנית החדשה כוללת שטחי בניה בהיקף העולה על אלה שהיו מאושרים בתכניות הקודמות. לעניין זה טענו העוררים (שהיו מתנגדים מבין בעלי הזכויות בתחום התכנית) כי תכנית שמעגנת זכויות מכוח תמ"א 38 אינה תכנית שמוסיפה זכויות, ולפיכך אין מקום לחייב הפרשת שטחי ציבור במסגרתה. ועדת הערר דחתה טענה זו, וקבעה כי מאחר שהזכויות שקובעת תמ"א 38 אינן זכויות מוקנות, אזי יש לראות את התכנית החדשה כזו שמקנה זכויות אלה למגרש, ולפיכך נדרשת הפרשת שטחי ציבור בגינן.
טענה נוספת שטענו העוררים הייתה ששטחי הציבור המתוכננים בקומת הקרקע של הבניין שלהם, צפויים לפגוע בשווי הדירות באותו בניין. ועדת הערר דחתה גם טענה זו, וקיבלה את עמדת הוועדה המקומית לפיה קיומם של שטחים ציבוריים בבניין אינו פוגע בדירות באותו בניין, יותר ממה שפוגעים שטחי מסחר ותעסוקה בבניין, כפי שתוכנן ביתר הבניינים.

בסופו של דבר אישרה ועדת הערר את התכנית, בכפוף למספר תיקונים קלים שפורטו על ידה.
החלטתה של ועדת הערר מאפשרת להוציא לפועל תכנית חשובה, אשר תביא לחידושם של שבעה בניינים בציר מרכזי ביותר בתל אביב, ותוך כדי כך תתרום תרומות משמעותיות לציבור, כגון שטחי ציבור בנויים, יחידות דיור בהישג יד, שביל אופניים לאורך אבן גבירול, מעברים ציבוריים בין רחוב מרים החשמונאים לרחוב אבן גבירול ועוד.
עוד יש לציין כי קביעתם של שטחים ציבוריים בתוך מבנים הפכה להיות חזון נפרץ בתכניות חדשות, וכי עד שעניין זה יוסדר בצורה מקיפה בחקיקה, יש חשיבות רבה בגמישות מצד מוסדות התכנון, על מנת לאפשר את מימושן של תכניות התחדשות עירונית בלוחות זמנים קצרים ככל הניתן.

*כותבת הפרשנות, עו"ד מיטל טויסטר רוזנטל, ייצגה את יזמי התכנית

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן