בניינים ישנים בכפ"ס // מגדילים
בניינים ישנים בכפ"ס // מגדילים

מה צריך לעשות כדי שההתחדשות העירונית תתקדם גם בפריפריה?

תמ"א 38 וגם פינוי בינוי לא ממש מצליחות להתקדם בפריפריה. במהלך השנים עלו לא מעט רעיונות, אבל היישום עדיין אפסי. גורמים שונים בענף הנדל"ן מציעים פתרונות חדשים להחייאת הליך ההתחדשות גם מחוץ למרכז. כתבה ראשונה בסדרה.

אורי חודי 29.03.2021

מאז ההחלטה על קידום תמ"א 38 באמצע 2005, תוכנית עם מטרה מוצהרת לחיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה, הרוב המכריע של הפרויקטים שקודמו כמו גם יצאו לדרך או הסתיימו ממוקמים באיזורי הביקוש במרכז הארץ. הסיבה – שם ערכי הקרקע וערכי הנדל"ן גבוהים הרבה יותר. בפריפריה, דוגמת הגליל והנגב, כמעט ולא הייתה כלל התחדשות עירונית בכלל ותמ"א 38 בפרט, ושוב – גם כאן הסיבה היא ערכי קרקע נמוכים שהפכו את ההתחדשות העירונית ללא כדאית.

מי שיעשה היום סיור בחלק גדול מערי הפריפרייה יחשוב כי הזמן כמו עמד מלכת. רוב רובם של הבניינים בשכונות הוותיקות שבמרכזי הערים הינם ישנים ואף מתפוררים וגם ניכרים פערים סוציו-אקונומים משמעותיים בין האוכלוסייה המתגוררת בפריפריה, לעומת זו המתגוררת במרכז הארץ. מנופי הענק והפיגומים סביב אתרי הבנייה, סימני ההיכר של ההתחדשות העירונית במרכז הארץ, נעדרים שם לחלוטין. 

רוני מזרחי, נשיא לשכת הקבלנים ובעלי קבוצת מזרחי ובניו, מתייחס למצב זה ומסביר כי הוא רואה במצב הקיים לא פחות ממחדל כפול ומכופל: "ראשית, העובדה שמדינת ישראל הותירה מאות אלפי תושבים המתגוררים בפריפריה חשופים לרעידות אדמה, דווקא באותם אזורים הנחשבים לבעלי סיכון גבוה במיוחד דוגמת השבר הסורי אפריקאי. שנית, העמקת הפער התודעתי, הכלכלי והחברתי הקיים בלאו הכי בין "המרכז העשיר" לבין "הפריפריה הענייה". שלישית, העדר מיצוי פוטנציאל קידום רבבות רבות של דירות, מה שהיה מגדיל מאוד את היצע הדיור וממתן את עליות המחירים".

רוני מזרחי // צילום: עזרא לוי
רוני מזרחי // צילום: עזרא לוי

מזרחי מדגיש כי דווקא הניסיונות שנעשו במהלך השנה האחרונה על ידי משרד השיכון, ובמיוחד שר השיכון יעקב ליצמן, לסייע לזכאים בפריפריה דוגמת אוכלוסייה חרדית ואחרים, לרכוש דירות יד שנייה במחירים מסובסדים, עלולים לסתום את הגולל על האפשרות שעוד הייתה לקידום התחדשות עירונית בפריפריה. "מהלכים שכאלה", כך מזרחי, "יקבעו עוד יותר את המצב הקיים, וישאירו את האוכלוסיות החלשות באותן שכונות ותיקות ומתפוררות שנבנו בשנות ה-60 וה-70 של המאה שעברה, ויורידו סופית מעל לסדר היום את האלטרנטיבה של פינוי בינוי או תמ"א 38".

ארז כהן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, מתייחס אף הוא למצב בפריפריה הקשור להתחדשות עירונית ולהגירה השלילית או החיובית ומסביר: "בדקנו ומצאנו כי מאז שנות ה-50 וה-60 של המאה שעברה, נותר אחוז תושבי מדינת ישראל המתגוררים בפריפריה פחות או יותר זהה. זאת, למרות ניסיונות בלתי נלאים של ממשלות ישראל ליישב את מרחבי הנגב והגליל. הממשלות שפכו מיליארדים על גבי מיליארדים למטרה זו, אולם לא השכילו להבין שלא הלוואות ומענקי מקום או דירות מסובסדות, או הטבות דיפרנציאליות אחרות, יימשכו המוני ישראלים מתחך סוציו-אקונומי גבוה אל הפריפריה, זאת שעה שלא בוצע טופל שורש באותן עשרות ערי פיתוח ותיקות ומתפוררות ובמיוחד באמצעות התחדשות עירונית כוללת".

ארז כהן // צילום: חן ליאופולד
ארז כהן // צילום: חן ליאופולד

כהן מסביר כי במצב הנוכחי אין הרבה יזמים או קבלנים שרוצים ל'שבור את הראש' תוך כדי ניסיון לקדם פרויקט התחדשות עירונית מחוץ לאיזור הביקוש אלא אם כן, "הממשלה תציע לו "חבילה" כוללת שתכיל את כל התמריצים הנדרשים", כך כהן, "חבילה זו אמורה לכלול בין היתר יחס הרבה יותר גבוה של דירות חדשות מול כל דירה שתיהרס, 1 ל-10 או אולי אף יותר מכך, אפשרות של ניוד זכויות, כלומר קבלת זכויות בנייה במרכז הארץ בתמורה לקידום תמ"א או פינוי בינוי בפריפריה עוד".

התחדשות עירונית בפריפריה בתמורה לזכויות בניה במרכז
לדברי ישראל אברמוב, יו"ר קבוצת פרקש יזמות ונדל"ן, הטעות הקשה ביותר שבוצעה באופן פרדוקסלי דווקא בשנים האחרונות, הייתה תכנית מחיר למשתכן שחלקה הגדול התמקד בפריפריה. "ההוכחה הניצחת לכישלון התכנית", כך אברמוב, "הייתה העובדה שבפריפריה נותרו לפליטה אלפים רבים של דירות גדולות במסגרת התכנית, זאת למרות ששוקו ברמות מחירים מאוד אטרקטיביות, עם סבסוד משמעותי, ולמרות שבפוטנציה הייתה אוכלוסייה שיכלה בהחלט לרכוש אותן, אולם העדיפה לרכוש דירות יקרות יותר במרכז הארץ או לחלופין לדחות את החלטת הרכישה". אברמוב מסביר כי כשלון זה קשור לא רק למחיר למשתכן עצמה, אלא לתפיסה הלא נכונה של ממשלות ישאל לדורותיהם איך לפצח את האתגר של העברת אוכלוסיות חזקות מהמרכז לפריפריה. "אתגר זה לא יתממש לעולם אם מחד גיסא ייבנו שכונות ענק חדשות ויבזבזו קרע מיותרת תחת כל גבעה ותחת כל עץ רענן, אולם יותירו אלפי בניינים ורבבות דירות במרכזי אותן ערים כאבן שאין לה הופכין. הפתרון הוא פעולה משולבת של שדרוג הערים הוותיקות בפריפריה מחד גיסא ובד בבד הענקת זכויות ליזמים שייבנו שם בשכונות מצוקה של דרום תל אביב, תהיה בבחינת WIN WIN   גם למצוקת הפריפריה וגם למצוקת "הדרום העני" בגוש דן, לדוגמא".

האצת התחדשות עירונית בפריפריה חייבת להתייחס גם לבטיחות באתרי הבנייה
עורך הדין אלדן דנינו, מומחה לבטיחות באתרי בנייה ולאחריות תאגידית, אומר כי "סוף מעשה במחשבה תחילה". לדבריו, מהלך של התחדשות עירונית בפריפריה הוא חשוב וחיוני,  אבל – "אסור בתכלית האיסור להתחיל בחופזה במהלך כולל שכזה, ללא רגולציה מחמירה של בטיחות באותם עשרות רבות אם לא מאות אתרים שיקודמו". עו"ד דנינו מסביר כי: "נכון להיום רוב רובם של אתרי הבנייה במרכז הארץ הפכו ל"שטח הפקר" ללא פיקוח וללא יד מכוונת, מה שהגדיל מאוד את התאונות וגם עיכב במקרים רבים את התקדמות קצב הבנייה. קל לשער, אם כן, מה יקרה בפריפריה שם אתרי הבנייה רחוקים הן פיזית והן תודעתית ממרכז תשומת הלב של מקבלי ההחלטות ואם באיזור המרכז בקושי אפשר לראות פה שום פקח או שניים, הפריפריה עלולה להפוך להיות "מערב פרוע", איש הישר בעיניו ייעשה".

עו"ד אלדן דנינו // צילום: יח"צ
עו"ד אלדן דנינו // צילום: יח"צ

אפשרות נוספת לחיזוק הפריפריה וקידום התחדשות עירונית יכולה להיות מתן זכויות בניה נוספות על קרקע משלימה, ולא רק למגורים. מזרחי, מעלה רעיון נוסף שעשוי, לדבריו, לקדם את הענף גם במקומות ללא היתכנות כלכלית. "עקב אכילס העיקרי של הפריפריה איננו רק בבתים ישנים ומתפוררים, אלא גם בהעדר מוסדות ציבור, משרדים, עסקים, תרבות וכו' ברמה גבוהה. הדברים האלו יכולים למשוך לשם אוכלוסיות צעירות וחזקות. לדעתי, יש מקום לשקול לא רק ניוד זכויות ליזמים, שזה רעיון טוב לכשעצמו, אלא גם ובעיקר גם הענקת זכויות בנייה של מוסדות ציבור, מוקדי מסחר, ועוד ייעודים שונים על קרקע משלימה שאותה יקבלו בפריפריה אותם יזמים שייבצעו התחדשות עירונית בפריפריה". מזרחי מסכם ואומר כי: "דווקא היום, בעקבות מגיפת הקורונה, והעובדה שקיים מחסור קריטי בעתודות היצע בנייה במרכז הארץ, קיימת הזדמנות פז עבור ממשלת ישראל החדשה לקדם מהלך כולל שגם 'יחזיר את הפריפריה למדינת ישראל', גם ייצר את ההיצע הנדרש והחסר כיום כאוויר לנשימה בשוק הדיור וגם, לא פחות חשוב, יעשה תיקון לעוול ההיסטורי בו שכבות סוציו-אקונומיות חלשות הובאו לפריפריה ונותרו שם כאבן שאין לה הופכין".

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות