הכלים החוקיים שיקלו על היזמים לקדם תכניות התחדשות עירונית במתחמי תעסוקה

בראשית השנה, נרשמה התקדמות בתכניתה של עיריית אשדוד לקדם תכנית התחדשות דרמטית לאזור התעשייה הכבדה, לאחר שהוועדה המחוזית דרום פרסמה הודעה על הכנת תכנית למתחם לפי סעיפים 77-78. מדובר בתכנית שמבקשת להפוך את אזור התעשייה, הנמצא בצפון העיר ומכיל מפעלים ותעשייה כבדה, לרובע עירוני, מעורב שימושים הכולל רובע מגורים. הדרך למימושה של התכנית עדיין ארוכה, אבל מהלכה של הרשות המקומית מעיד על הצורך בהתחדשות עירונית של מתחמי תעסוקה. צריך לזכור כי לא מעט מבנים באזור תעסוקה נבנו לפני עשרות שנים, ואינם עומדים בתקנים שגובשו עם הזמן, ובעיקר תקני רעידות אדמה. דבר זה ממחיש את הצורך לקדם תהליכי התחדשות גם במתחמי תעסוקה.

ולמרות החשיבות הזאת, יש לא מעט מגבלות חוקיות שמעכבות ואף מונעות התחדשות לאזורי תעסוקה. מבלי להתייחס לאזור תעסוקה כזה או אחר, אני מבקש בשורות הבאות להציג את המכשולים החוקיים בפני קידום תהליכי התחדשות למתחמי תעסוקה, ומה המדינה צריכה לעשות כדי להקל עליהם.

חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, שנחקק בשנת 2016, הוא המסגרת החוקית לקידום התחדשות במתחמים, לצד תכנית המתאר הארצית תמ"א 38 על תיקוניה השונים, שמטרתה קידום חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, בין השאר באמצעות הריסה ובנייה מחדש. אבל הדגש בכלים המשפטיים האלה הוא מבנים למגורים ולתהליכי ההתחדשות בהם.

כך, למשל, סעיף 4 (4) לחוק הרשות להתחדשות, קובע כי תפקיד הרשות הממשלתית להתחדשות הוא "לפעול לגיבוש הסכמת בעלי דירות לביצוע מיזמים להתחדשות עירונית, ולשם כך, בין השאר, לסייע להקמת מינהלות עירוניות, לבצע פעולות הסברה לרבות הנגשת מידע ותרגומו לערבית, רוסית ואמהרית, לעמוד בקשר עם הדיירים, לייעץ לדיירים לגבי אפשרויות המימוש של מיזמים להתחדשות עירונית ולעודד הליכי שיתוף הציבור". ותמ"א 38 מדברת, בגדול, על "יחידות דיור". המשמעות היא ששני הכלים המשפטיים העיקריים לתהליכי התחדשות מתעלמים ממבנים שאינם למגורים.

כך, החוק מקנה כלים להתמודד עם סרבנים. על פי החוק, ניתן לקדם תכנית התחדשות, הן כמתחם והן על פי תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש), גם אם אין הסכמה של כלל הדיירים. די אם יש הסכמה של 80 אחוזים (ובחוק ההסדרים שיעור ההסכמה המוצע עומד כבר על שני שלישים). אך כאשר מדובר על מבני תעשייה, אין כלים דומים להתמודד עם סרבנים. ואם נודה על האמת, אין גם רצון לזרועות המדינה השונות להתמודד עם סרבנים שכאלה. 

לכן, צריך לקדם כלים שיאפשרו להתמודד מול בעלי נכסים סרבניים באזורי תעשייה. אחד האתגרים כאן הוא שבניגוד להתחדשות במגורים, שמבוצעת בבניינים משותפים, באזורי תעשייה לפעמים יש בעלי נכסים ללא שכנים: מוסכים, נגריות, בתי מלאכה. במקרה שכזה, יש צורך בחקיקה שתאפשר להתמודד מול סרבני התחדשות.

כלי שני שצריך לקדם הוא בתחום התמריצים הכלכליים. תהליכי פינוי בינוי – הן כמתחמי התחדשות והן במסגרת תמ"א 38/2, מאפשרים ליזם לקבל תוספת של יחידות מגורים כדי להפוך את פרויקט ההתחדשות לכלכלי. המכפילים בהתחדשות משתנים, ונעים מ-3, ויכולים להגיע עד ל-5 ואף יותר. 

המכפיל נקבע, בין השאר, בהתאם לתקן 21, שנועד לאזן בין האינטרסים של היזם, הדיירים והרשות המקומות. התקן מגדיר רווח יזמי של כ-25 אחוז בפינוי בינוי, ובהתאם לרווח זה ייקבע מספר יחידות הדיור שיקבל היזם לשיווק ומכירה לטובת מימון הפרויקט. אך מה קורה כאשר מדובר במבנה תעשייתי, מה קורה במבנה ישן באזור תעסוקה, שמכיל בתי מלאכה, משרדים ושימושים אחרים? כאן אין כלים שיכולים לתת תמריצים ליזם שמבקש לבצע תהליכי התחדשות.

לכן, נדרשת כאן חקיקה וגיבוש של כלים משפטיים, שיאפשרו תמריצים ליזמים, וידרבנו את בעלי הנכסים לצאת לתהליכי התחדשות עירונית.

תפקיד נוסף, חשוב אף יותר, יש לרשויות המקומיות. אם אלה יעודדו תהליכי התחדשות ויקדמו תכניות התחדשות עירונית במתחמי תעסוקה, הדבר יקל על יזמים ובעלי נכסים שמבקשים לקדם תהליכים מסוג זה. קידום תכנית התחדשות תיתן ליזם את הכלי החוקי, שבאמצעותו הוא יוכל לקדם את הדיאלוג מול בעלי נכסים באזורי תעסוקה. קידום תכניות ההתחדשות במתחמי תעסוקה חייבים לכלול, כמובן, את הכלים החוקיים של טיפול בסרבנים ותמריצים כלכליים.

לתהליכי ההתחדשות העירונית במתחמי תעסוקה, כפי שכבר ציינתי בעבר, יש יתרונות רבים לעיר, לתושביה ולכלכלה המקומית. אך ללא הכלים החוקיים הרלוונטיים, יהיה קשה להוציא לפועל תכניות שכאלה. רעידת האדמה שהכתה בטורקיה רק באחרונה ממחישה את החשיבות בהוצאתם לפועל של תהליכי ההתחדשות, וזה המקום של מקבלי ההחלטות להיכנס לתמונה ולתת ליזמים את הכלים החיוניים למימוש תכניות אלה.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן