banner
תוכנית "שדות" בני עי"ש // תכנון והדמיות: חברת ערים / Viscape / אירית צרף נתניהו אדריכלות ובינוי ערים / build
תוכנית "שדות" בני עי"ש // תכנון והדמיות: חברת ערים / Viscape / אירית צרף נתניהו אדריכלות ובינוי ערים / build

תקדים: בית הספר החקלאי כנות יוכל לרכוש קרקע ללא מכרז בפרויקט נדל"ן בבני עי"ש

בי"ס השיב לרמ"י קרקע שחכר כדי לקדם תכנית בנייה, בתמורה לזכות ייזום. לאחר שרמ"י חזרה בה, הוא עתר לבית המשפט. רמ"י: "סברנו כי בית ספר חקלאי אינו גוף נדל"ני האמור להתעשר"

בית המשפט המחוזי בבאר שבע קיבל עתירה שהגישה חברת הניהול של המוסד החינוכי כפר הנוער כנות נגד החלטת רשות מקרקעי ישראל, שלא לאפשר לה לרכוש קרקע ללא מכרז, בתמורה לשטחים שהשיבה למדינה. בית המשפט קבע בין השאר, כי: הרשות "לא הציגה תשתית ראייתית המלמדת על כוונה משותפת של שני הצדדים שלא להקנות לעותרת מגרשים בפטור ממכרז".

בית הספר כנות חכר מרמ"י שטחים, הנמצאים בתחומה המוניציפלי של המועצה המקומית בני עי"ש, לצורך פעילותו. ההסכם, שנחתם בראשית 1999, היה תקף לתקופה של 49 שנים, עם אופציה ל-49 שנים נוספות. בשנת 2018 הוגשה לוותמ"ל תכנית להרחבת בני עייש, במסגרת תכנית "שדות", הכוללת בניית כ-5,500 יח"ד. כזכור, מכרז ראשון לשכונה החדשה פורסם בדצמבר 2022. בעקבות זאת דיווחה רמ"י לבית הספר על צפי לשינוי ייעודם של השטחים שחכר למטרת מגורים. עוד הודיעה רמ"י כי בכוונתה להשיב לידיה את הקרקע.

על רקע זה חתמה חברת הניהול של בית הספר, חברת הבונה, על הסכם השבה עם רמ"י, שבו נקבע כי תהיה זכאית לפיצויים ולתמריץ כספי בגובה של מעל 7 מיליון שקל. בסעיף 5 בהסכם ההשבה נקבע כי החברה תהיה רשאית לרכוש מגרשים בפטור ממכרז בתחום התכנית כזכות ייזום. בסוף 2019 החזיר בית הספר את השטחים לרמ"י. בית הספר קיבל את הפיצויים ואת התמריץ, אך לא את זכות הייזום.

לפני שנה, בפברואר 2022, פנה בא כוחה של חברת הבונה לרמ"י, ובו הודיע כי היא מעוניינת לממש את זכות הייזום שניתנה לה במסגרת ההסכם. בתגובה השיבה רמ"י כי במסגרת החלטת מועצת מקרקעי ישראל נקבע כי בית הספר החקלאי לא זכאי לרכוש בפטור ממכרז ובתשלום מלא מגרשים בתוך התכנית. "מרשתך מוגדרת כבית ספר חקלאי, ומשכך, אינה זכאית להקצאת מגרשים בפטור ממכרז במסגרת 'זכויות הייזום'", כתבה רמ"י לבא כוחה של החברה.

בעקבות זאת, הגישה חברת הבונה עתירה מינהלית לבית המשפט המחוזי בבאר שבע, וטענה כי "קובץ ההחלטות עליו מתבססת רמ"י, אינם רלוונטיים כלל למקרקעין ולעותרת, בשעה שההסדר האמור חל רק על בית ספר חקלאי אשר בחר מיוזמתו להצטרף להסדר זה, ביטל את הסכם החכירה המקומי וחתם על הסכמי חכירה חדשים. כפר הנוער "כנות" לא הצטרף להסדר האמור, לא יזם את הפנייה ולא החליף את הסכם החכירה שלו בהסכם חדש". החברה טענה עוד בעתירה כי "הודעתה של רמ"י, ממנה משתמעת התנערות מהסכם ההשבה וזכות הייזום, ומהווה הפרה בוטה ויסודית של הוראות הסכם ההשבה".

תוכנית "שדות" בני עי"ש // תכנון והדמיות: חברת ערים / Viscape / אירית צרף נתניהו אדריכלות ובינוי ערים / build
תוכנית "שדות" בני עי"ש // תכנון והדמיות: חברת ערים / Viscape / אירית צרף נתניהו אדריכלות ובינוי ערים / build

רמ"י, מנגד, טענה בתגובה כי בית הספר אינו זכאי לזכויות ייזום. הרשות טענה כי החלטות המועצה ביקשו לגרוע את בתי הספר החקלאיים מתחולת התמריצים וההטבות עבור השבת מקרקעין חקלאיים שייעודם שונה למגורים או תעסוקה, וזאת נוכח מאפייניהם של בתי הספר החקלאיים, אופיים הציבורי וייעודם החינוכי. רמ"י הסבירה כי מטרת התמריצים וההטבות הייתה לאפשר השבה מהירה של הקרקע תוך שיתוף פעולה מצד בעלי הזכויות, משיבי הקרקע, ולהתגבר על עיכובים. עם זאת, לראייתה, בתי ספר חקלאיים אינם מחזיקים באינטרס נוגד לזה של המדינה. לכן, בנסיבות של שינוי ייעוד הם משיבים את הקרקע בהקדם, בהתאם לחוזים עמם, ואין צורך להחיש את צעדיהם או לתמרץ אותם.

רמ"י טענה כי , החלק בהסכם ההשבה שעניינו "זכות לפטור ממכרז", מקורו בטעות והוא לא היה צריך להיכלל בהסכם. לטענת רמ"י, מדובר ב"חוזה מדף" עבור עסקאות של השבת מקרקעין, וככל הנראה בשוגג לא נמחקו הסעיפים הרלוונטיים לזכות הייזום.

השופטת גאולה לוין דחתה את עמדת רמ"י וקיבלה במלואה את עמדת בית הספר, וכתבה בפסק הדין: "לטעמי, יש קושי להחריג את כלל בתי הספר החקלאיים. על מנת להגשים את המדיניות הנטענת של החרגת בתי ספר חקלאיים, לרבות בתי ספר שיש להם הסכמי חכירה בתוקף, היה על מועצת מקרקעי ישראל לקבוע את הדברים בצורה מפורשת בהחלטותיה".

השופטת מתחה ביקורת על רמ"י וכתבה כי "רמ"י לא הציגה ולו ראשית ראייה על אומד הדעת של מי מהצדדים בעת ההתקשרות בהסכם ההשבה. רמ"י לא הציגה תשתית ראייתית המלמדת על כוונה משותפת של שני הצדדים להסכם ההשבה, שלא להקנות לעותרת מגרשים בפטור ממכרז. היא לא הסבירה מה מקור "הטעות" בהכללת סעיף 5 בהסכם. לא די בטענה בעלמא כי מדובר ב"חוזה מדף". יתרה מכך, לא הוצגה ולו ראשית ראיה לכך שרמ"י הביעה הסתייגות כלשהי בפני העותרת ביחס לזכאות למגרשים בפטור ממכרז, לא כל שכן שהעותרת הסכימה לכך". השופטת הורתה לרמ"י לממש את "זכות הייזום" של בית הספר כנות על פי הוראות הסכם ההשבה.

מרשות מקרקעי ישראל נמסר כי: "אנו סברנו, כי בית ספר חקלאי אינו גוף נדל"ני האמור להתעשר בשל שינוי ייעוד וכי הוא לא אמור להיענות משינוי ייעודה של קרקע חקלאית. לצערנו בית המשפט לא קיבל את עמדתנו ופסק כי הם זכאים לפיצוי".

מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות