banner
עו"ד ורו"ח ורד אולפינר סקל // צילום: דורון לצטר
עו"ד ורו"ח ורד אולפינר סקל // צילום: דורון לצטר

"הקמת חברה לכל פרויקט לפי כתובות, זו טעות נוראית מבחינה מיסויית"

עו"ד ורו"ח ורד אולפינר – סקל, בכינוס מקצועי יוזמת אתר מגדילים: "יזמים יכולים למצוא את עצמם במיסוי כבד מאוד בגלל התמורות לדיירים"

רונן דמארי 29.01.2024

באחת התקופות הקשות שידעה המדינה וענף הנדל"ן בפרט, יותר ויותר חברות יזמיות מוצאות עצמן בקשיים תזרימיים. התנהלות נכונה מול רשות המיסים עשויה לעיתים להבדיל בין חברה שתצלח את המשבר ובין זו שתחדול מפעילות בעקבותיו.

בכינוס מקצועי מיוחד שהתקיים ביום חמישי האחרון במערכת אתר "מגדילים", בהשתתפות יזמים ואנשי נדל"ן, הציגה עו"ד ורו"ח ורד אולפינר – סקל ראש תחום מיסוי נדל"ן בחברת EY ישראל, טיפים כלכליים חשובים הנוגעים למיסוי בעסקאות התחדשות עירונית.

אולפינר-סקל התייחסה למבנה החזקות נכון בחברות בנייה והזהירה מפני הנוהג להקמת חברה בפני עצמה עבור כל פרויקט: "אנחנו לא אוהבים את זה שמקימים חברה לכל פרויקט לפי כתובות, זו טעות נוראית מבחינה מיסויית ואנחנו מעבירים ממש 'מעבירים גמילה' את הלקוחות שלנו מהדבר הזה. מי שרוצה להקים חברה נפרדת לפרויקט שיתכבד ויעשה זאת בשותפות, אבל לא בהקמת חברה נפרדת וכך הוא יימנע מהרבה מאוד בעיות. למעשה עולם שינויי מבנה פתוח בפנינו כעת, ניתן בקלות לקחת את אותו פרויקט בעתיד כשרוצים להכניס שותף או לגייס אג"ח ורק אז להקים שותפות ו'לשפוך פנימה' את החתימות וגם אם מדובר במלאי אז נשלם 6 אחוזים מס רכישה אבל זה יהיה על שווי נמוך. 

"מראש להקים את כל האשכולות האלו זה תכנון מס זוועתי בעיניי. צריך לזכור שיש מס הכנסה ואם בנינו אשכול של חברות פרויקט ולמעלה חברת החזקות שיודעת לקחת אשראי בתנאים טובים יותר ומימון זה מוזרם לחברות ההחזקה יצרנו תקלה. הריבית תנוכה מהכנסת דיבידנד שפטורה ממס, כך 'איבדנו' הוצאות ריבית. זו הנקודה הראשונה שעולה בביקורות בפקידי השומה".

היא המשיכה והסבירה מדוע כדאי להיזהר מאשכול חברות: "תשימו לב שהתקלה בכלל לא בעולם של מיסוי מקרקעין אלא במס הכנסה. לעומת החברה הרי שהשותפות שקופה לעניין מס הכנסה, היא נישומה יחד עם החברה למעלה ואין לנו בעיה של העברת כספים מלמעלה למטה. אני נלחמת בחברות פרויקטים וחושבת שהשיטה הזו לא נכונה. יש דרך להכניס שותף על ידי שינוי מבנה או תשלום מס רכישה של 6 אחוז בשווי לא גבוה שמאפשר לנו להתנהל בצורה נכונה יותר מבחינה עסקית".

"האם בעל דירה שמשנמך דירה צריך לשאת במיסים?"
אולפינר-סקל התייחסה גם לעניין ה'שנמוכים' – מתן דירה קטנה יותר עבור דירה בתוספת תמורה כספית, והזהירה את הנוכחים: "היום בהרבה מאוד פרויקטים התמורות השתנו, יש מענקי חתימה, יש השתתפות ברווחים אם הפרויקט עובר רווחיות מסוימת, קחו בחשבון שאם לא משיתים על הדיירים את המיסוי על הרווחיות העודפת אתם יכולים להיות חשופים למיסוי מאוד כבד. אם לדייר יש 3 דירות והדיירים יכולים ליהנות מרווחיות עודפת הוא יתמסה על שתי דירות. שימו לב למענקי חתימה, ולהשתתפות ברווחים לא נוכל לומר שזו על דירה אחת ולא על שלוש דירות".

על דירות דיור ציבורי בעסקאות התחדשות עירונית היא אמרה: "בעולם של חברות משכנות יש הנחייה ברורה שהן לא רוצות דירות גדולות. אם הדירה היוצאת היא גדולה ההנחיה של הרשות להתחדשות עירונית היא 'תשמנכו', תביאו דירות קטנות שיתווספו למלאי הדירות הציבורי'. אנחנו יכולים להיות בתקלה אם לא מדובר בדירות מדינה. בכל הנוגע לדירות עמידר ההנחיה לא משתנה אבל תשימו לב שאם לא מדובר בדירות מדינה, יש צורך לשלם מס ולא יודעים מי ישלם אותו. יש לבדוק מה נקבע במו"מ עם שאר הדיירים. האם דייר שמשנמך צריך לשאת במיסים? זו שאלה של מו"מ מסחרי לא מיסויי. אם החתימות של עמידר וחלמיש אלו החתימות שאתם צריכים כדי להגיש תביעת דייר סרבן אז תעשו את השיקול שלכם. בתמ"א כל השנמוכים האלו חייבים במס. איך ממסים? הרי שברור שיש להוון את התמורה ליום המכירה, לשלם בערכים ריאלים כיוון שהתמורה גם אם נתנה בסוף הבנייה תיזקף ליום המכירה ומשם תצבור ריבית והפרשי הצמדה, לכן חובה להוון".

אם אין הכרזה – אין הטבה
חלק מרכזי בדבריה של אולפינר-סקל הוקדש לנושא הכרזות מתחמים. היא הדגישה את חשיבות העניין עבור יזמים: "זה נושא מאוד קריטי ושוכחים שאם אין הכרזה אין הטבות מס. לפעמים אנחנו חושבים שאנחנו בתמ"א או בחלופת שקד אבל היתר הבנייה שלנו הוא בכלל תוכנית מפורטת מכוח תב"ע אחרת לגמרי. אנחנו חייבים לקבל הכרזה כי אם לא נכנסים להתחדשות הבניינית לא יהיו לנו הטבות מס ובלעדיהן אלו עסקאות עתירות מס. מדובר בהמון כסף שאסור לשכוח.

"הרבה פעמים מריצים תוכנית שהכותרת שלה היא לא פינוי בינוי אבל לא צריך לשלול אותה כי המהות של התוכנית אמורה להיות תוכנית לפינוי בינוי. כשאנחנו מריצים תוכנית בסמכות ועדה מחוזית קל יותר לקבל הכרזה, גם בנסיבות אחרות כשמריצים תוכנית מפורטת אל תשללו את זה על הסף. זה בהחלט יכול לעזור. 

"אפשר לקבל הכרזה על מתחם שכולו מסחרי ללא דירה אחת. הטבות המס חלות גם בנסיבות שיש לנו מתחמי תעסוקה. הרבה פעמים הרשויות רוצות שהמתחמים החדשים יהיו בעירוב שימושים שלא יהיו אזורי רפאים".

עסקאות קומבינציה ומס רכישה
ומה בנוגע לעסקאות קומבינציה כפינוי בינוי? "הפרק כתוב כמכר מלא, שזו העסקה הגרועה ביותר שניתן לעשות בעולם המקרקעין דרך עיני היזם. מה קורה בסיטואציה שבה יש לי מתחם עם בנייה רוויה ובית פרטי שתקוע באמצע. או אם תרצו שטח עצום שיש לי שם 24 יחידות דיור בדיוק. המפתח יכול להיות 1:3 יש כאלו שאפילו מקבלים 1:4. פנינו לרשות המיסים בבקשה לקבל רולינג שגם קומבינציה תהנה מהקלות המס של פינוי בינוי ואכן התקבל הרולינג. זה חוסך המון כסף ומביא לעוד פרויקטים שיצאו לפועל. 

"יש לנו מתחמים שבהם יש בית באמצע ואתו אנחנו חותמים עסקת קומבינציה, אין מס רכישה כי בעצם לא קונה את הדירות אלא רוכש שירותי בנייה והמע"מ מתלבש על מס השבח. החישוב כמו קומבינציה מעבר ל120 מ"ר פטורים, כל השאר לפי עלויות בניה ורווח קבלני.

"כיום אנחנו מאותגרים עם פרויקטים שבהם בתוך הקו הכחול יש לנו בנייה רוויה ולא מעט צמודי קרקע. יכול להיות שבאינטרס של המדינה לאפשר הכרזה גם כשאין 24 יחידות קיימות כי עדיין יש ריבוי מחזיקים ונשמח שרשות המיסים תתייחס לסיטואציה הזו ותתקן את כמות היחידות המינימלית להכרזה כשיש גם צמודי קרקע".

מקור תזרימי חשוב נוסף ליזמים עשוי להגיע מהחזר מס רכישה וגם לכך התייחסה אולפינר-סקל: "אל תשכחו לדרוש 1% מס רכישה חזרה כשהצלחתם להוציא בתוך 24 חודשים היתר בנייה, רשות המיסים אף לעיתם מאפשרת לקבל החזר עם קבלת היתר חפירה ודיפון. בהתחדשות בד"כ אין בעיה כי ההיתר הוא תנאי מתלה ומתחבר עם יום המכירה. יש פרויקטים ישנים שבהם בתנאים המתלים זה עדיין לא קיים ואז אנחנו צריכים להביא את ההיתר תוך שנתיים אחרת לא נקבל את אחוז בחזרה ושם זה הרבה כסף".  

על השכרת דירות בידי יזמים היא אמרה: "אם יש לכם דירות שאתם משכירים צריך להיזהר מאוד בהיבט של תקופת ההשכרה, אם אנחנו לא מתכננים להפוך את הדירות לנכס מניב וזה רק שלב בדרך, שימו לב שתקנות מע"מ קובעות אירוע מס רעיוני לאחר שנתיים של השכרה. אז אנחנו "חוטפים" אירוע של 17 אחוז מע"מ ללא תזרים, ברגע שהפכת את הנכס למניב.

"הרעיון היה להקל, הייתה תקופה שיזמים נתקעו עם דירות ולא הצליחו למכור ואז אמרו ניתן לכם להשכיר את הדירות האלו למשך שנתיים אבל הפסיקה לקחה את זה גם לכיוון מחמיר ולא רק מקל אז צריך להיות ערניים לגבי משך ההשכרה".

בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל

קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות