עו"ד גיא יקותיאל: "בכל מכרזי היזמים שלנו, אנחנו מגיעים לרוב דרוש ביום החתימות הראשון. הכוח להצלחה נמצא בידיים של בעלי הדירות"
עו"ד גיא יקותיאל, בעלים ומייסד משרד יקותיאל ושות', המתחמה בייצוג בעלי הדירות בהתחדשות העירונית, השתחרר ממילואים בשבוע שעבר אחרי 3 חודשים בחזית הלחימה. עם פרוץ המלחמה בשבת השחורה, הוא שהה בחופשה עם משפחתו אולם ימים ספורים לאחר מכן נחת בארץ בתשע בלילה ובשעה תשע בבוקר עלה על מדים, והתייצב לתפקידו כסגן מפקד פלוגת רפואה בחטיבת חי"ר.
יקותיאל שהוצב בדרום, מספר לראשונה על אותם רגעים, במהלך ראיון באולפן הפתוח: "זה הרגיש הדבר הנכון לעשות, מצד שני לא היה פשוט בהינתן המשפחה, המצב הכללי והמשרד, היו חודשים לא פשוטים לניהול אבל זאת חובה וזכות לעשות את מה שעשינו ואנחנו מנסים לחזור לשגרה.
"יש לנו צוות מדהים במשרד, מחויבים, מגויסים והם נרתמו, אין לי מילים להגיד, זאת משפחה. זה בא לידי ביטוי גם בהתנהלות מול הלקוחות, אנשים מרגישים את זה, המשרד שלנו בנוי כמו בית עם סלון, ובזכות האכפתיות הזאת, המשרד הצליח לתת שירות. בחודשיים הראשונים עשינו את הדברים הדחופים ועכשיו חזרנו לאותו קצב עבודה כמו שהיה לפני ה – 7.10".
מה מצב היזמים והדיירים?
"אצל היזמים המכירות חוזרות, חודש ינואר התחיל טוב, יש הרבה ביקושים כבושים, וזה בא לידי ביטוי במכירות. בנוסף, יש הזדמנויות בשוק למי שיכול לרכוש נכס וגם היזמים נכונים לתת תנאים טובים יותר, למשוך את קהל הרוכשים. מבחינת התנהלות מול דיירים, אני יכול להגיד שפרויקטים חדשים מתחילים לחזור ופרויקטים שעמדו חזרו לפעילות".
המלחמה שינתה משהו בתפיסת בעלי הדירות?
"זה מדהים לראות כמה קשה לאנשים הרבה פעמים לשנות את הדעה שהם מחזיקים בה. בתחילת דרכי כעורך דין צעיר, היה לי פרויקט תמ"א 38 בחולון, ובאחד המבצעים של המדינה בעזה, הגעתי להחתים דיירים, היתה אעזקה באמצע המפגש, אנשים שיצאו לחדר מדרגות ושם הם עמדו והמשיכו להתווכח בעד ונגד הפרויקט – ומי שעמד בסירובו נשאר בסירובו, לא שינה לו כלום שיורים לו מעל לראש. וגם היום יש אנשים שלא נותנים למלחמה להפריע להם אבל כן יש יותר שיח, מבינים את המשמעותיות, הדור השני נכנס לתמונה, ומבין שההורים לא יכולים להגיע למקלט בזמן ושהם בסכנת חיים. זה לא עניין כלכלי, התחדשות עירונית היא הצלת חיי אדם. יש לנו פרויקט בפתח תקווה שמסתיים והדירות נמסרו כעת, ויש לנו שם דיירת בת 95 שסירבה לחתום על ההסכם. כשישבנו איתה גילנו שהיא כבר שנתיים לא יצאה מהבית כי היא לא יכלה לרדת במדרגות. היום ברוך השם יש לה מעלית ומצבה טוב".
לא ראינו את הוועדות ממהרות להוציא היתרים וטפסי 4
"היה שלב שכן הצלחנו לגרום לדברים לזוז. היה לנו פרויקט בחולון שהעירייה עיכבה טופס 4 בגלל חנייה ובעקבות המלחמה הבניין קיבל טופס 4, היה קשב. הסיבה המרכזית שבגללה הפרויקטים לוקחים כל כך הרבה זמן, הוא נושא התכנון בוועדות התכנון המקומיות והמחוזיות, צריך להביא לשם 'סופר-טאנקר'. הלב של העיכובים הגדולים נמצא בצווארי בקבוק של וועדות שלא יכולות לקיים דיונים, יש פרויקטים שממתינים לוועדות בגלל בעיות של כוח אדם, אין מספיק אנשים, זה קיים בכל הערים. הבחירות זה רק 'תירוץ על' לשאלה למה לא לדון ולקדם, זה נהיה תרוץ שחוק".
האם הרכבת דוהרת גם בלי הממשלה?
"התחדשות עירונית דוהרת והיא תישאר איתנו. מספר היתרי פינוי בינוי שניתנו בשנת 2023 היו נמוכים אבל זה לא הכלל, התחדשות עירונית תתפוס עוד ועוד נתחים בבניית הארץ, זו ציונות. האלטרנטיבות זה לשרוף שטחים ירוקים, לפתוח עוד יישובים במקום לצופף. אני כבר 15 שנה בתחום, יש לי פרספקטיבה ואני רואה את ההתקדמות, יותר אנשים ועיריות מבינים את הצורך בקידום, נכון שבממשלה לא דוחפים מספיק וזה רחוק מלהיות מושלם אבל בחודשים האחרונים, רק אצלי במשרד נמסרו ארבעה פרויקטים לדיירים, אתה מתחיל לראות את הגלגל הזה זז. כשדייר מתקשר ואומר 'איזה כיף להיכנס לדירה חדשה', זה עולם ומלואו. זה קורה בסוף".
אין תחושה שאין בעל בית?
"לפני ה 7.10 חווינו הפגנות מקצה לקצה, עימותים ואובדן אמון בשלטון, זה בעייתי אבל החיים הם מטוטלת, ואנחנו צריכים לשמור על אופטימיות, לעבוד עם מצפון ועם דרך, לדעת לאן אנחנו הולכים ואיך עושים את העבודה בצורה הכי טובה ונכונה".
מה העצה הכי חשובה ליזמים ודיירים שרוצים לקדם פרויקטים?
"70 אחוז מלקוחותינו הם בעלי דירות, ואני אומר להם – הכוח בפרויקט פינוי בינוי הוא של בעלי הקרקע, הכוח בא מלמטה, ככל שהם יותר מעורבים, מבינים, ככל שאנחנו משקיעים יותר זמן בלערב את הדיירים, לעדכן, להכניס אותם לתהליך – אז הפרויקט יהיה מוצלח יותר, מהיר יותר וגם התמורות יהיו גבוהות יותר. רואים את זה בצורה מאוד ברורה בין פרויקט שמצליחים לבין כאלו שבהם הדיירים גוררים רגליים. אנחנו לא יכולים לשלוט על הממשלה אבל הדיירים הם הגורם הקריטי".
מה עושים במכרזי יזמים כשיש תמורות לא ראליות?
"זה קורה. כשאנחנו עושים מכרז יזמים, זה נותן הערכה על שווי ואטרקטיביות הפרויקט בקרב היזמים, ומייצר שקיפות עם הדיירים. אנחנו מקבלים לפעמים 16 הצעות מהחברות הכי מובילות בארץ, חלקן התמזגו כדי לתת הצעה. יש התפלגות בהצעות, אתה לא רוצה לוותר על ההצעות הטובות ביותר אז יש שמאי שמלווה אותך, בודק דו"ח אפס, רואה אם ההצעה ראלית. כבר קרה שפנינו לחברה אחרי בדיקה, והיא ראתה שהיא טעתה בתמורות, והפחיתה את ההצעה שלה. זה קורה, הניסיון מאוד חשוב, וכשיש נציגות חזקה ומעורבת אז אתה מצליח להביא את ההצעה הטובה ביותר לדיירים, בלי לוותר על משהו.
"לפעמים לדיירים יש אשליות ואז מגיעות 10 הצעות ואף אחד לא הציע את מה שהם ציפו לקבל, כגון 3 דירות תמורה, זה לא ראלי אבל מספיק שהם שמעו שמישהו קיבל אז הם רוצים לבדוק אם גם להם יציעו. כאן העבודה שלנו היא תיאום ציפיות מול הדיירים, להסביר להם שבאמצעות מכרז הם יידעו בצורה אמיתית מה אפשר ומה אי אפשר לקבל. מעבר לזה, אנחנו מכניסים בהסכמים את נושא חלוקת הרווח היזמי – כלומר, אם הפרויקט ירוויח יותר ממה שציפינו אז הדיירים ייהנו מזה.
"המעורבות וה'יד ביד' שהם הולכים איתנו, זה מה שיביא את היזם לתת את ההצעה הכי טובה ולצלוח את הפרויקט. בכל המקרים שאנחנו עורכים מכרז יזמים, בכל הפרויקטים, אנחנו מגיעים לרוב דרוש ביום החתימות הראשון, זה דרמטי, היזמים מבינים שהמכרז שלנו קשוח וההסכם לטובת הדיירים ומגן על הדיירים, אבל הם גם מבינים שעשינו את התהליך עם הדיירים, שהם אישרו והבינו אותו, וכשצריך לחתום אז הם פשוט באים לחתום".
מה הכי חשוב כשבוחרים עורך דין לפרויקט?
"כשבוחרים עורך דין זה ל 10-15 שנים, אתה צריך להרגיש בטוח ונעים איתו, הכימיה חשובה הרבה יותר מכל דבר אחר".
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
