כיצד צריכה המדינה לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית?

תמונה: ניר שמול // יח"צ

מאת: ניר שמול, מנכ"ל "החברה לפיתוח והתחדשות עירונית"

בשבועות האחרונים בהם חווה שוב מדינת ישראל עימות צבאי בדרום, כאשר תושבי הדרום ועוטף עזה נאלצים לספוג מאות רקטות וטילים המשוגרים מרצועת עזה ,עולה שוב שאלת מיגון הבניינים הישנים במקומות רבים בארץ וכן לגבי משך הזמן הנדרש לקידומם של הליכי התחדשות עירונית במדינת ישראל ובאזורי הפריפריה בפרט.

כיצד ניתן להצליח לקדם ולייעל את תהליכי ההתחדשות העירונית וזאת על מנת שגם בתיהם של בעלי דירות באזורים אלה יהיו איתנים יותר מול פגיעה ישירה של טילים ורקטות וכמובן ערוכים טוב יותר לרעידות אדמה?

חמש הצעות לשיפור, ייעול וזירוז הליכים אלה, בתקווה שחלקן (אם לא כולן) תיושמנה בעתיד הקרוב, לפני שיהיה מאוחר מדי:

פרויקטים בישובים הממוקמים ברדיוס קבוע מראש מקו העימות, יוכנסו ישירות לאישור הותמ"ל: התוכניות שנידונות בדרך כלל בוועדה הן תכניות בנייה גדולות על קרקעות מדינה (750 יחידות דיור, וביישובי המיעוטים 500 יחידות דיור), שהוכרזו כמתחמים מועדפים לדיור. ביולי 2017 הכנסת אישרה את הרחבת סמכויות הוועדה לתכנן גם קרקעות פרטיות מרובות בעלים ומתחמים המיועדים לפינוי-בינוי.במידה ויוחלט כי תחת אישור הותמ"ל תזורזנה לאישור תכניות להתחדשות עירונית אשר נמצאות בסמיכות לקוי העימות, ניתן יהיה לראות קיצור משמעותי באישור תכניות אלו. פועל יוצא מפעולה זו יהיה צמיחה משמעותית בכמות הפרויקטים להתחדשות עירונית ביישובי הדרום, עוטף עזה והישובים הסמוכים לגבול הצפון.
תקן חניה מופחת: נושא הצמדת החניות הופך לקריטי יותר ויותר עם הגדלת צפיפות האוכלוסייה בארץ. מיזמים רבים קמים ונופלים על נושא זה וכאשר מדובר על פרויקטים להתחדשות עירונית, נושא תכנון החניות על פי התקן גורם לעתים קרובות לפסילת היתכנותו של הפרויקט מפאת תכנון בלתי אפשרי. צמצום תקן החניה בפרויקטים להתחדשות עירונית, עתיד יהיה לשפר משמעותית את היתכנותו של הפרויקטים ולהביא לידי מימוש פרויקטים שעד היום לא צלחו את משוכת תכנון כמות החניות.
סיוע לפרויקטים בעלי כדאיות כלכלית נמוכה: ככל שמתרחקים מכיוון המרכז, בהם ערכי הקרקע גבוהים יותר, היחס בין כמות יח"ד הנהרסות לבין כמות יח"ד הנבנות צריך לעלות, וזאת על מנת לשמר את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט. נכון להיום, איננו רואים קידום תכניות של התחדשות עירונית באזורי פריפריה כיוון שלא נמצא יזם אשר הצליח לפצח את המשוואה, לפיה הפרויקט ריווחי.במידה ומדינת ישראל תשכיל לסייע במתן תקציבים לפרויקטים של התחדשות עירונית בעלי כדאיות כלכלית נמוכה, ניתן יהיה להציג דוחות כלכליים בעלי שיעורי רווח חיוביים, אשר יפתחו ליזמים דלת רחבה ומזמינה לביצועם.
מתן תמריצים ליזמים שיבחרו לבצע פרויקטים בסמוך לקווי העימות: בערים מסוימות סמוך לגבול הצפון לא נבנה בנין אחד חדש מזה שנים רבות, סמוך לעוטף עזה קיימים קשיים בקידום פרויקטים וכאשר המציאות היומיומית ממשיכה לבסס את מעמדה והעתיד לא ברור, מדינת ישראל, הוועדות המקומיות ורשויות המס יכולות לשנות את פני המציאות וזאת על ידי מתן תמריצים ופיתוי היזמים לבניית פרויקטים. יש צורך בשיתוף פעולה רב מערכתי, אשר במידה ויתקיים, יוכל לתרום לפריחה המחודשת של ערים אלו ושגשוגן. ככל והפרמטרים לגודל התמריצים, אופן קבלתם ולאילו פרויקטים הם יינתנו יוגדרו מהר יותר, כך תוכלנה ערים אלה להתחדש ולהתהדר בהתחדשות עירונית אמתית.
תמריץ לוועדה המקומית על כל הוצאת היתר בניה: ממשלת ישראל מוזמנת לאמץ לחיקה את הוועדות המקומיות אשר תתגייסנה לייעול ולזירוז הליכי הוצאת היתרי בניה בהתחדשות עירונית וזאת על מנת לשפר את תדמיתן בעיני ציבור בעלי הדירות, היזמים והמשקיעים. כל זאת על ידי מתן תמריץ כספי משמעותי לרשות המקומית, עבור כל היתר בניה שיונפק בהתחדשות עירונית.הכותב הינו איש הנדל"ן ניר שמול, בעל חברת השיווק "שניר", המשמש גם כמנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית, הנותנת מענה לבעלי דירות בתחום הארגוני, הניהולי, המשפטי, האדריכלי, הכלכלי וההנדסי בקידום פרויקטים של פינוי בינוי בכל הארץ.