banner
שמוליק לוי, יו"ר ובעלים אמבסדור //תומר שלום
שמוליק לוי, יו"ר ובעלים אמבסדור //תומר שלום

להשאיר את הסבת המשרדים למגורים מחוץ לתל אביב

בעקבות הצעת החוק: "את הסבת המשרדים למגורים יש להשאיר מחוץ לתל אביב המבוקשת. מצד שני, יש לעודד את ההסבה בערים הנמצאות במעגל השני של תל אביב"

שמוליק לוי 27.10.2021

התוכנית להסבת שטחי משרדים למגורים אותה מגדיר משרד השיכון כאחת  הדרכים הבולטות להתמודדות עם משבר הדיור, עלתה חזרה לסדר היום, עם אישור הצעת החוק על ידי ועדת הפנים והועדה להגנת הסביבה בשבוע שעבר במסגרת חוק ההסדרים. 

לפי הצעת החוק, ניתן יהיה להסב שטחי תעסוקה לדירות מגורים שיכלול לפחות 40 יח"ד בגודל של עד כ-50 מ"ר בקרקעות פנויות בלבד, בשיעור של עד 30% מהשטח הכולל של זכויות הבנייה שאושרו, וזאת בהליך של היתר ללא צורך בהגשת תוכנית. הרעיון הוא להסבר מבנים או לשלב במבנים חדשים יחידות דיור קטנות עבור צעירים, סטודנטים ומבוגרים בני הגיל השלישי. יש לציין כי הסמכות למתן היתר להסבת מבנה היא בשיקול דעתה של הועדה המקומית.

על הנייר, נראה שהתוכנית יכולה להוות פתרון משמעותי להגדלת היצע הדירות, בעיקר עבור אותם צעירים שידם פחות משגת. אולם, על מנת שהתוכנית לא תכשל ותמלא את ייעודה, כפי שקרה לתוכניות ממשלתיות רבות אחרות לפניה, יש לקבוע גבולות גזרה ברורים – מיקום וזמן. כזכור תוכניות מחיר למשתכן ומחיר מטרה לדורותיהן סמנו את היעד – בנייה מאסיבית של מאות אלפי יח"ד במחירים נגישים לצעירים ומחוסרי דיור. אך המהלך גרר גם ביקורת רבה על יישום התוכנית באזורי ביקוש בתל אביב או בקרבת חוף הים, ביקורת על חוסר ההתאמה בין המיקום למוצר וקהלי היעד. גם כאן, ההסבה למגורים חייבת להתקיים במקומות שיהיו מספיק אטרקטיביים לאותן אוכלוסיות מחד, אך לא ייושמו באזורים בהם הביקושים לשטחי משרדים בנסיקה והביקושים קשיחים כמו בתל אביב. על התכנית להיות הוגנת גם כלפי הרשויות המקומיות שעבורן שטחי תעסוקה ומשרדים מהווים מקור להכנסה.

הבסיס להצלחת המהלך הוא מבחן הזמן. לאור הנתונים המדאיגים על עליית מחירי הדירות ביותר מ-9% בשנה האחרונה ורמות הביקושים שלא מפסיקות לטפס, יש להכיל את החוק להסבת שטחי המשרדים למגורים כאן ועכשיו ולא להמתין לגורמי התכנון והרגולציה. את אותם בניני משרדים ישנים שננטשו לטובת החדשים, יש להסב ובאופן מידי למגורים, ובמגדלים והפרויקטים החדשים למשרדים, יש לקבוע תמהיל מאוזן בין מגורים למשרדים. 

אפשר ללמוד מהניסיון של בריטניה אשר התמודדה גם היא עם ביקוש גדל לדירות, שהורגש בעיקר בתקופת משבר הקורונה. התמודדות אשר הביאה את הממשלה הבריטית לבצע צעדים משמעותיים להפחתת הרגולציה על התכנון והבנייה, כדי להאיץ את הבנייה ולהגדיל במהירות את היצע הדירות במרכזי הערים.  הרפורמה הראשונה בוצעה כבר ב-2013 ועודדה שינוי יעוד של בנייני משרדים למגורים בתהליך אישור מהיר שצמצם את סמכותן של ועדות התכנון המקומיות. בתקופת משבר הקורונה, הממשלה הבריטית אף קידמה רפורמה נוספת שמאפשרת לא רק הסבה של בנייני משרדים למגורים, אלא גם את הריסתם ובניית בנייני מגורים תחתם. כל זאת ללא אישורי התכנון והבנייה ה"מסורתיים" ובהליכי אישור מהיר. מהלכים אלו לא חפו מביקורת, שכן חקיקת החירום המהירה לא חייבה בניה ושיפור של התשתיות והתנאים בבנייני המגורים הישנים, ומחוצה להם בשטחים הציבוריים וסביבתם.

לסיכום, את עיקר ההסבה למגורים יש להשאיר מחוץ לתל אביב המבוקשת. מצד שני, יש לעודד את ההסבה בערים הנמצאות במעגל השני של תל אביב, כדוגמת רעננה, כפר סבא, פתח תקווה וחולון . עם חזרתן של פירמות רבות ל"בסיס האם" בתל אביב או בשל צמצום שטחים כתוצאה מתהליך של מעבר לעבודה מהבית שהביאה אתה הקורונה, היישום נדרש בעיקר במעגלים סביב העיר הגדולה. 

במצב כזה של איוש מחדש של בניני המשרדים והמסחר ירוויחו כל הצדדים: הרשויות המקומיות שייהנו בחזרה מהתעוררות אזורים רדומים וותיקים בעירן ואיוש אלפי מ"ר שננטשו, היזמים ובעלי הנכסים שיוכלו לנצל מחדש את אותם שטחים, וכמובן הצעירים ומעוטי היכולת שיזכו לדיור בר השגה.

*הכותב, שמוליק לוי, הוא מנכ"ל ובעלים קבוצת אמבסדור המתמחה בייעוץ ושיווק לחברות נדל"ן

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

לכנס הנדל"ן השנתי | כל בכירי הענף במקום אחד!

שיתוף
תגיות:

כתבות שיכולות לעניין אותך

"יזמות פורצת דרך"

ליזם אורן פלד, שייסד לפני כ12  שנה את חברת הנדל"ן GLM ישראל ביחד עם שותפיו, עופר בן דור...
בשיתוף חברת GLM 23.05.2022

PAZZO MARZO חודש מרץ המטורף

פקידי האוצר ובראש וראשונה שר האוצר ליברמן, עשו בפעם המי יודע כמה טעות קלאסית, כשניסו לפגוע בביקושים, זאת...
עמית דובקין, אסטרטג נדל"ן ויועץ התקשורת 16.05.2022

מי שומר עלינו?

גם בשעות הלילה המאוחרות, באזורי תעשייה שוממים ובמקומות מרוחקים הסיירים והמאבטחים האזרחיים הם הכוח המגן שמונע פריצות ונזקים...
ניר גלבוע 18.04.2022

המלחמה על אדמות קיבוץ האון

ינקי  קוינט, מנהל  רשות  מקרקעי  ישראל, סוקר את הרקע לשיווק קרקעות קיבוץ האון, שאדמותיו שעל שפת הכנרת קורצות...
ינקי קוינט, מנהל רשות מקרקעי ישראל 31.03.2022

לא למהר להעלות את שער הריבית!

בנק ישראל בפרט, ומקבלי ההחלטות בתחום הכלכלי בכלל, יעמדו מן הסתם במהלך בימים הקרובים  בפני דילמה לא פשוטה:...
עמית דובקין 17.03.2022

תמ"א 38 בסטטוס של אסיר ברישיון

אין לנו היזמים והקבלנים, אלא לחוש כמו אסירים ברישיון כשהמדינה עושה לנו טובה ומאריכה בשנה את תוכנית תמ"א...
רוני מזרחי 16.03.2022

מגלופוליס 2050 – האתגר הלאומי הגדול

"מודל ה"קפסולה" של מגדלים כבר קודם בהצלחה מרובה בשכונת סירקין שבפתח תקווה, ויעניק לתושבים את כל השירותים האפשריים"...
אדריכל רוני תימור 08.03.2022

הסתירות הלוגיות של תא/5000

כוונתה של עיריית תל אביב לעדכן את תכנית המתאר תא/5000 היא טובה אולם כוונות טובות לחוד ומציאות לחוד....
אדריכל אמיר שוורץ 17.01.2022

איפה האחריות שלכם?

"יש להיות מוטרדים במיוחד מנושא העדר בטיחות מינימלית, שלא לומר סכנה ממשית, בחלק משמעותי ביותר של הבניינים הקיימים...
עו"ד אלדן דנינו 02.01.2022

נקודת התורפה להגדלת היצע הדיור

כשאין כלל הלימה בין תוכניות הבנייה לתוכניות התחבורה, שלא לדבר על תשתיות משלימות אלמנטריות – אישורי הבנייה נבלמים...
אייל בהרי 28.12.2021

האובססיה להוריד את הרוב הנדרש

האם במרוץ המטורף להורדת הרוב הנדרש של הדיירים בפינוי בינוי מישהו חשב על הגורם האנושי, מלח הארץ, שהתגורר...
אייל בהרי 02.12.2021

מי את תמ"א 47?

"הנשק הסודי של ההתחדשות העירונית" – הגיע הזמן שהציבור הרחב יכיר הרבה יותר טוב את תמ"א 47 –...
מגדילים 09.11.2021

להקדים התחדשות עירונית לקריסה

המבנים הישנים בישראל הפכו להיות פצצה מתקתקת. לא מדובר בתופעה חדשה אלא בהזנחה ארוכת שנים, אדישות מערכתית וגם...
חמוטל כהן 17.10.2021

נס ה-11 בספטמבר בחולון

אחרי קריסת הבניין המסוכן בחולון: "יש ליזום תוכנית דחופה ומידית בהליך מקוצר למבנים מסוכנים, פינוי תוך 90 יום...
רוני מזרחי* 19.09.2021

חוק ההסדרים הוא לא יותר מאקמול

חוק ההסדרים הוא אקמול לחולה במחלה ממארת. זה לא יעזור. זה רק יגרום לחולה לשכוח לכמה דקות את...
עו"ד רונית עובדיה, משרד הררי טויסטר ושות' 29.07.2021

זה לא שוק הנדל"ן שהכרתם

עליות מחירי הקרקע, המשכנתאות ששוברים שיאים חדשים, דהירת המשקיעים ועליית מחירי הדירות  – מוכיחים כי זו שעתה היפה...
רנית נחום-הלוי 03.06.2021

ההתחדשות העירונית לאן

הכוונה טובה – מדינת ישראל והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מעודדות ופועלות לקידום פרויקטי התחדשות עירונית חדשים במקומה של...
רנית נחום-הלוי 25.05.2021

המדינה חוזרת לספסרות בקרקע

בימים האחרונים התפרסמו תוצאות של מכרז קרקע ברמת השרון. התוצאות מעידות על הסתערות יזמים וקבלנים וגם על מחירים...
מגדילים 28.01.2021

יותר דירות? יותר תאונות!

אחרי הקורונה תבוא עלייה משמעותית בכמות התאונות והנפגעים בענף הבנייה, בדיוק כשם שבשנים עברו, שבהן שוק הדיור נכנס...
עו"ד אלדן דנינו 21.01.2021

איך יראה שוק המשרדים בשנת 2021?

האם שוק המשרדים עתיד להתרחב, מדוע הצעת משרד האוצר להפוך משרדים למגורים רצופה במכשולים ומה המענה שייתן פתרונות...
מגדילים 08.11.2020

הקורונה מתעתעת גם בנתונים

סקירת האוצר שפורסמה בשבוע שעבר מעידה במבט ראשון על התאוששות של הענף באוגוסט. אם לא היה סגר שני...
אורי חודי 01.11.2020

בנייה במגדלים – לא בכל מחיר!

בניית מגדלים בפריפריה ומחוץ לאזור הביקוש לא רק שאינה חיונית, היא אף פוגעת, פיזית ותודעתית, במרחב הטבעי של...
מגדילים 09.09.2020

האם ישראל תהפוך להונג קונג?

מה תהינה ההשלכות של שינוי תכנית המתאר הארצית תמ"א 35? התכנית צפויה לצופף משמעותית את הבנייה בערים, פי...
מגדילים 05.08.2020

הסבת משרדים לדירות מגורים?

מחישוב זהיר שערכנו, ניתן כבר בשנה הקרובה לקדם כ-25-30 אלף דירות למגורים על ידי שינוי ייעוד ממשרד למגורים...
מגדילים 05.08.2020

אשליית ההלוואות והמשכנתאות

יש לשמור לא רק על הבנקים, אלא על הצרכנים הלווים, ולקבוע קריטריונים (צ'ק ליסט) שיאפשרו לזהות לווים בעייתיים...
מגדילים 27.07.2020

האם תם עידן עירוב השימושים ?

"המתכננים יותרו קומת מסחר או משרדים במפלס התחתון של המגדלים, אולי שתי קומות, אבל התרחיש של לפני ימי...
מגדילים 22.07.2020

אשליית מדד הדיור

האם אכן מדד הלמ"ס משקף את מצב שוק הדיור לאשורו, או שבעצם הוא משקף בפועל כמות מצומצמת יחסית...
מגדילים 17.05.2020