בעקבות הצעת החוק: "את הסבת המשרדים למגורים יש להשאיר מחוץ לתל אביב המבוקשת. מצד שני, יש לעודד את ההסבה בערים הנמצאות במעגל השני של תל אביב"
התוכנית להסבת שטחי משרדים למגורים אותה מגדיר משרד השיכון כאחת הדרכים הבולטות להתמודדות עם משבר הדיור, עלתה חזרה לסדר היום, עם אישור הצעת החוק על ידי ועדת הפנים והועדה להגנת הסביבה בשבוע שעבר במסגרת חוק ההסדרים.
לפי הצעת החוק, ניתן יהיה להסב שטחי תעסוקה לדירות מגורים שיכלול לפחות 40 יח"ד בגודל של עד כ-50 מ"ר בקרקעות פנויות בלבד, בשיעור של עד 30% מהשטח הכולל של זכויות הבנייה שאושרו, וזאת בהליך של היתר ללא צורך בהגשת תוכנית. הרעיון הוא להסבר מבנים או לשלב במבנים חדשים יחידות דיור קטנות עבור צעירים, סטודנטים ומבוגרים בני הגיל השלישי. יש לציין כי הסמכות למתן היתר להסבת מבנה היא בשיקול דעתה של הועדה המקומית.
על הנייר, נראה שהתוכנית יכולה להוות פתרון משמעותי להגדלת היצע הדירות, בעיקר עבור אותם צעירים שידם פחות משגת. אולם, על מנת שהתוכנית לא תכשל ותמלא את ייעודה, כפי שקרה לתוכניות ממשלתיות רבות אחרות לפניה, יש לקבוע גבולות גזרה ברורים – מיקום וזמן. כזכור תוכניות מחיר למשתכן ומחיר מטרה לדורותיהן סמנו את היעד – בנייה מאסיבית של מאות אלפי יח"ד במחירים נגישים לצעירים ומחוסרי דיור. אך המהלך גרר גם ביקורת רבה על יישום התוכנית באזורי ביקוש בתל אביב או בקרבת חוף הים, ביקורת על חוסר ההתאמה בין המיקום למוצר וקהלי היעד. גם כאן, ההסבה למגורים חייבת להתקיים במקומות שיהיו מספיק אטרקטיביים לאותן אוכלוסיות מחד, אך לא ייושמו באזורים בהם הביקושים לשטחי משרדים בנסיקה והביקושים קשיחים כמו בתל אביב. על התכנית להיות הוגנת גם כלפי הרשויות המקומיות שעבורן שטחי תעסוקה ומשרדים מהווים מקור להכנסה.
הבסיס להצלחת המהלך הוא מבחן הזמן. לאור הנתונים המדאיגים על עליית מחירי הדירות ביותר מ-9% בשנה האחרונה ורמות הביקושים שלא מפסיקות לטפס, יש להכיל את החוק להסבת שטחי המשרדים למגורים כאן ועכשיו ולא להמתין לגורמי התכנון והרגולציה. את אותם בניני משרדים ישנים שננטשו לטובת החדשים, יש להסב ובאופן מידי למגורים, ובמגדלים והפרויקטים החדשים למשרדים, יש לקבוע תמהיל מאוזן בין מגורים למשרדים.
אפשר ללמוד מהניסיון של בריטניה אשר התמודדה גם היא עם ביקוש גדל לדירות, שהורגש בעיקר בתקופת משבר הקורונה. התמודדות אשר הביאה את הממשלה הבריטית לבצע צעדים משמעותיים להפחתת הרגולציה על התכנון והבנייה, כדי להאיץ את הבנייה ולהגדיל במהירות את היצע הדירות במרכזי הערים. הרפורמה הראשונה בוצעה כבר ב-2013 ועודדה שינוי יעוד של בנייני משרדים למגורים בתהליך אישור מהיר שצמצם את סמכותן של ועדות התכנון המקומיות. בתקופת משבר הקורונה, הממשלה הבריטית אף קידמה רפורמה נוספת שמאפשרת לא רק הסבה של בנייני משרדים למגורים, אלא גם את הריסתם ובניית בנייני מגורים תחתם. כל זאת ללא אישורי התכנון והבנייה ה"מסורתיים" ובהליכי אישור מהיר. מהלכים אלו לא חפו מביקורת, שכן חקיקת החירום המהירה לא חייבה בניה ושיפור של התשתיות והתנאים בבנייני המגורים הישנים, ומחוצה להם בשטחים הציבוריים וסביבתם.
לסיכום, את עיקר ההסבה למגורים יש להשאיר מחוץ לתל אביב המבוקשת. מצד שני, יש לעודד את ההסבה בערים הנמצאות במעגל השני של תל אביב, כדוגמת רעננה, כפר סבא, פתח תקווה וחולון . עם חזרתן של פירמות רבות ל"בסיס האם" בתל אביב או בשל צמצום שטחים כתוצאה מתהליך של מעבר לעבודה מהבית שהביאה אתה הקורונה, היישום נדרש בעיקר במעגלים סביב העיר הגדולה.
במצב כזה של איוש מחדש של בניני המשרדים והמסחר ירוויחו כל הצדדים: הרשויות המקומיות שייהנו בחזרה מהתעוררות אזורים רדומים וותיקים בעירן ואיוש אלפי מ"ר שננטשו, היזמים ובעלי הנכסים שיוכלו לנצל מחדש את אותם שטחים, וכמובן הצעירים ומעוטי היכולת שיזכו לדיור בר השגה.
*הכותב, שמוליק לוי, הוא מנכ"ל ובעלים קבוצת אמבסדור המתמחה בייעוץ ושיווק לחברות נדל"ן
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
