התחדשות עירונית ותמ"א 38: מגמות והתפתחויות בפסיקה ובהלכה

שנת 2024, תמ"א 38 והתחדשות עירונית
בשנת 2024 ובמיוחד לנוכח המלחמה, אנו רואים מצד אחד,  הגברת הנכונות של בעלי הדירות לקחת חלק בתהליך  ההתחדשות בין אם מדובר בפינוי בינוי או תמ"א 38/2  או בבניה לפי תיקון 136 לחוק התכנון, להלן: ״התחדשות עירונית״ ומצד שני, רשויות התכנון, הוועדות המקומיות וגם הגורמים המשפטיים, בתי משפט ומפקחים משפטיים שמכירים בחשיבות ההתחדשות העירונית, ״צו השעה״ כהגדרתן לעיתים, פועלים ומקדמים את הליכי ההתחדשות  בערים השונות.   

הרשויות מכירות בכך שהתחדשות העירונית במצב הבטחוני, הדמוגרפי והתכנוני מחייב את הפחתת הבירוקרטיה, קביעת נהלים ברורים ושיתוף פעולה עם הגורמים המבצעים. בפסקי דין שניתנו לאחרונה באות לידי ביטוי המגמות הללו. היבטים של תכנון, דמוגרפיה כמו גם ההיבט הבטחוני באים לידי ביטוי ותופסים מקום מרכזי בפסקי הדין.  ניתן להבחין במגמות החדשות והחשובות בפסקי הדין והחלטות שניתנו לאחרונה על ידי המפקחים המשפטיים, וועדות התכנון ובתי המשפט.

התייחסות הפסיקה לחשיבות בניית ממ"דים ובניינים מחוזקים
בפסקי הדין שניתנו בשנים האחרונות ובמיוחד בתקופה האחרונה יש שימת דגש על הכורח שיש בביצוע ההתחדשות העירונית.  לדוגמה, נקבע בפסיקה (עש"א מחוזי ת"א 69335-06-23 ), כי במקרה של התחדשות עירונית האינטרס הוא ציבורי וכי לא מדובר רק באינטרס פרטי הנובע מהטבות הניתנות לבעלי דירות במסגרת ההתחדשות העירונית. התכלית של חוקי החיזוק איננה במתן הטבות לבעלי דירות המדובר בתמריץ בלבד. במסגרת הכרה זו התנגדות של דיירים סרבנים להליכי התחדשות למיניהם נבחנת גם אל מול הצורך הדחוף שבבניית דירות בטוחות, המספקות הגנה אל מול סכנת הטילים ואל מול הסכנה המוחשית של רעידות האדמה. למול אינטרסים אלו של כלל הציבור ומרבית בעלי הדירות, התנגדויות רבות נראות שוליות וקנטרניות. 

זכויות דייר מוגן במקרים של התחדשות עירונית
במתחמים רבים עדיין נמצאים דיירים שהם דיירים מוגנים. (דייר מוגן הוא מי  שחוק הגנת הדייר מקנה לו זכויות בדירה ובעל הדירה איננו יכול לפנותו אלה בהתקיים העילות הקבועות בחוק). בתא"ח (שלום חי') 76948-01-19 נקבע כי פרוייקט מסוג תמ"א 38 הריסה ובניה מקים את אחת מעילות הפינוי הקבועות בחוק. לצורך הקמת העילה נדרש: היתר בניה, סידור דיור חלופי לדייר המוגן או פיצוי בגין דמי המפתח ששילם הדיר לבעל הנכס. מדובר בסוגייה מורכבת שהטיפול בה מורכב גם מההיבט הרגשי וראוי לבדוק מתן פיצוי סביר לאותו דייר מוגן..

הפחתת זכויותיו של בעל יחידה שביצע בניה שלא כדין ו/או פלש לרכוש שלא שלו
כידוע בעיה זו מכבידה ולעיתים קרובות מעכבת את ביצוע הפרויקטים. נקבע על ידי בתי המשפט כי חוק החיזוק ובהתאמה חוק פינוי בינוי לא נועדו "להלבין עבריינות בניה". מי שבנה ללא היתר לא יכול להבנות ממעשהו ולדרוש את "הלבנת" המעשה או תמורה מהיזם בגלל המעשה הלא חוקי שעשה.  פסק דין שניתן לאחרונה, תיק 1/151/2022 ע"י מפקחת בכירה א. שרייבר,  מבהיר סוגיה כאובה זו. בפסק דין עלתה השאלה שהיא: מה גורל דירה בבית משותף שנבנתה ללא היתר על חשבון מחסנים ורכוש משותף. נקבע כי: בעל דירה כזה הדורש הכשרה של החריגה שביצע כתנאי למתן הסכמתו לפרויקט פועל שלא בתום לב ובניגוד לדין. המפקחת הפנתה גם לסעיף 7 לחוק פינוי בינוי ולסעיף 5 לחוק החיזוק המאפשרים למפקח שלא להתחשב בבעל דירה כזה בחישוב הרוב המיוחס. 

הבהרה בעניין התמורה הניתנת לבעל מחסן בבית הנמצא במתחם התחדשות עירונית
מקרים בהם בעלי מחסנים או חדרי שירות אחרים דורשים דירות כתנאי למתן הסכמתם לפרויקט התחדשות אינם נדירים. בפסק דין שניתן בתיק: 6/264/2023 המפקח מאיר פורת,   נדחתה דרישת בעלים של מחסן שאין לו זכויות בניה מתוקף תכנית תמ"א לקבלת זכויות בנייה יחסיות בהתאם לגודל המחסן. הוזכר כי למרות שמחסן יכול להיחשב כדירה לפי חוק המקרקעין אין לו זכויות בנייה מתוקף תוכנית תמ״א 38 וכי שטח המחסן צריך להיות בהתאם לשטח המחסן בפועל כמצבו היום. נציין כי המצב יהיה שונה במקרה בו התב״ע מקנה זכויות לבעלי המחסנים.

פסיקה חדשה ומשמעותית בנושא דייר סרבן – בית המשפט המחוזי בחיפה
באותו מקרה,  ת"א 58035-01-23, נתבעו, בהתאם לחוק פינוי בינוי, שני דיירים בשל סירובם לחתום על הסכם פינוי-בינוי במתחם שאמור לכלול כ-1,400  יחידות דיור. 

בית המשפט, לאחר התרשמותו ממצב הנתבעים, קבע כי התנגדות הנתבעים נובעת מטעמים אמיתיים כנים ועניינים וכי לא מדובר "בהתנגדות סחטנית". הנימוקים שהביאו לקביעה היו: הדיירים היו מעל גיל 70 , דבר שהיה מקנה להם מעמד קשיש אילו זה היה גילם במעמד החתימה, מעמד זה היה מקנה להם זכויות נוספות, מצבם הבריאותי של בעלי הדירה, בעלי הדירה עשו שיפוץ נרחב בדירתם, השיפוץ כלל ממ"ד. כמו כן, נקבע כי הפרויקט כזה, יגרום למטרדים סביבתיים רבים ורצון הדיירים הוא לשמר את איכות חייהם ורצון זה בגילם מובן. יודגש כי: פסק הדין ניתן לאחר שהושגה הסכמה בין הצדדים על ביצוע הפרויקט ועל הכרה באותם דיירים כדיירים קשישים וכך הפרויקט ייצא לפועל.

שיפורים והצעות לייעול
ממגמות העולות מהפסיקה, עולה כי לחשיבות הכללית ציבורית של ההתחדשות העירונית ולעובדה שמדובר ממש בהצלת חיים  ניתן משקל רב בשיקולים והדבר בא לידי ביטוי בפסקי הדין, הנוטים לאשר את קיום הפרויקטים גם כאשר לאותו דייר סרבן יש לכאורה טענות העלולות להצדיק את סירובו . בפסקי הדין ניכרים  מאמצים שנעשים למציאת פתרון שיאפשר את קיום הפרויקט. וזהו אכן הפתרון הראוי. יחד עם זאת טרם ניתן פתרון הולם בעניין פיצויי היזמים ובעלי הדירות בגין הנזקים האדירים שגורמים להם אותם סרבנים. 

לעיתים הרצון לתן ל״סרבנים״ למצות את יומם בבית המשפט,  מינוי ״מומחים״  בתיקים משפטיים במקום מתן החלטה מהירה כשהעובדות ברורות ויש כבר חוות דעת בתיק, עלול לגרום להתארכות הביצוע ואף לסיכול של פרוייקטים רבים. טוב שהמפקחים ובתי המשפט בפסקי הדין האחרונים ערים לסוגיות אלה ומנסים למצוא להן פתרון הולם.

*הכותב, עו"ד שמואל ברטלר, משרד ברטלר, הוא מומחה בתחום ומוביל תחום ההתחדשות העירונית בישראל 

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן