המשכנתאות: הגיע הזמן שהמדינה תפסיק להתייחס לבנקים כאל פרה קדושה

נתחיל מהסוף: הגיע הזמן שהמדינה תפסיק להתייחס לבנקים כאל פרה קדושה, ותכניס גם אותם "מתחת לאלונקה" במסגרת המאבק הלאומי במצוקת הדיור בישראל. עד כה הבנקים הוחרגו והושארו בצד בכל הקשור למהלכי הממשלה לסייע לשוק הנדל"ן. ההגבלות והגזירות הוטלו בעיקר על הקבלנים ועל רוכשי הדירות, ולבנקים התאפשר להמשיך ולהרוויח מיליארדי שקלים, לעתים על חשבון הציבור.
אני סבורה כי תוכנית ממשלתית מקיפה לשוק הדיור חייבת לכלול גם את הבנקים, במיוחד בסביבת הריבית הגבוהה של היום שמקשה במידה ניכרת על הרוכשים הנוטלים משכנתאות למימון הרכישה. אני מאמינה כי גם הבנקים לא יתנגדו לתרום את חלקם למאמץ הלאומי.

בסביבת ריבית גבוהה, המדינה צריכה לתת לזוגות הצעירים ולמשפרי הדיור שבבעלותם דירה אחת בלבד (לא משקיעי נדל"ן), הגנה מפני אי הוודאות של מרכיב הריבית במשכנתא. רוכשים שצריכים דירה מחפשים שקט נפשי ותחושת ביטחון. אין סיבה שהם יהיו חשופים להשפעות של גורמים חיצוניים כמו המצב הפוליטי, התמורות בכלכלות העולם, מדיניות משתנה ת של נגיד בנק ישראל וכולי.
כיום, לזכאים מגיעה משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד. אך בפועל מעטים מנצלים זאת מכיוון שיש מסלולים אחרים אטרקטיביים. לדוגמא, כשהפריים היה נמוך – העדיפו לקחת את המסלול הזה. כיום, הזכאות עומדת על ריבית קבועה של 2.96% (תלוי למשך הזמן של המשכנתא) צמוד למדד. ברוב המקרים המדד כבר עובר את ה-4% שנתי ולכן זכאות זו אינה משתלמת.איש בעצם לא חשב שצריך מנגנון כדי להתאים את הריביות למצב במשק ולכן מה שמגיע לזכאים היום אינו מתאים למצב הקיים או כשהריבית היתה נמוכה . המדינה צריכה ביחד עם הבנקים לאפשר לאוכלוסיה זו משכנתא בריבית קבועה נמוכה לכל אורך חיי ההלוואה, ללא חשיפה לריבית ולמדד . אפשר ליצור מנגנון של מכרזים ממשלתיים לבנקים שבהם תיקבע ריבית בשיעור מסוים ל-30 שנה למשל, ואני בטוחה שאף בנק לא יוותר על התמודדות במכרז. מהלך שכזה לא יפגע ביציבות הבנקים. יש להם אפיקים רבים לרווחיות ולא רק מהמשכנתאות, ובנוסף מבטיחים את עצמם ב-30% הון עצמי מהרוכשים ובנכס משועבד (הדירה).

ריבית המשכנתא נגזרת מריבית בנק ישראל וכן מריבית הפריים. נכון להיום ריבית הפריים עומדת על 6.25% וריבית בנק ישראל על 4.75% לאחר ששיעורה עלה עשר פעמים ברצף מאז אפריל 2022. נתונים אלה הביאו לשפל רב שנתי בלקיחת משכנתאות על ידי הציבור. כדי לסבר את האוזן, באפריל האחרון הציבור לקח משכנתאות בהיקף 4.612 מיליארד שקל בלבד – הסכום הנמוך ביותר מאז אוקטובר 2019 ושיעור נמוך יותר אפילו מאשר בתחילת משבר הקורונה. במרץ 2022, חודש אחד לפני תחילת רצף העלאות הריבית, נלקחו משכנתאות בהיקף של 13.432 מיליארד שקל.

מניתוח שוק המשכנתאות בעשורים האחרונים שבוצע בחברת יורו ישראל, עולה כי בשנת 2003 ריבית הפריים עמדה על 10.2% ועדיין לקחו כאן משכנתאות. בסוף שנת 2005 ריבית הפריים ירדה ל-6% ועדיין לקחו משכנתאות. מינואר 2009 הריבית נעה בין 3.25% ל-4%; ממאי 2013 עד אפריל 2022 שיעור הריבית במשק היה אפסי וגם ריבית הפריים היתה נמוכה – 1.85%. ואז החלה העלייה.
משנת 2012 בנק ישראל החל להגביל את המשכנתאות כדי להגן על הבנקים, ככל הנראה מכיוון שבבנק ישראל חששו ממשבר סאב פריים כמו שהיה בארה"ב. אבל לא כל מה שקורה שם רלוונטי גם אלינו. ואכן, ניתוח רב שנתי מראה כי יציבות המערכת הבנקאית הישראלית מעולם לא עמדה בסכנה. אבל למה לא לתת לבנקים לגרוף עוד רווחים אם אפשר? התשובה ברורה.

ההגבלה של שיעור מימון של עד 60% ורק שליש מהמשכנתא בריבית הצמודה לפריים החזיקה 10 שנים, ובוטלה רק ב-2020. במהלך השנים האלה הציבור נהר לבנקים ולקח משכנתאות צמודות לפריים כי זה היה הכי זול. בנק ישראל שוב דאג בעיקר לבנקים ולא לרוכשים – כי הרי עדיף שהרוכשים ישלמו יותר כסף מראש על המשכנתא, מאשר שיהיה סיכוי קטן שלא יעמדו בהחזרים ושיסכנו את הבנקים.

בעשור האחרון הריבית היתה אפסית וריבית הפריים בהתאם. הציבור לקח משכנתאות בסכומי שיא, ובוצעו מיחזורים רבים ופירעונות מוקדמים מכיוון שבעשור הקודם הרביות היו גבוהות יותר. הבנקים כמובן נהנו מהעמלות וגרפו מיליארדי שקלים בהכנסות. וראו זה פלא, בשנת 2022 הריבית החלה לעלות, והלווים נאלצים לספוג עליהם את העלייה. פתאום יציבות הבנקים לא מפחידה את המדינה?
אני חושבת שהגיע הזמן שהמדינה תדאג גם לרוכשי הדירות ותשים את יציבותם בראש מעייניה. לא עוד תוכניות מופרכות כמו מחיר למשתכן, מחיר מטרה, מע"מ אפס, העלאות מסים וגזירות אחרות. רוצים לדאוג לזוגות הצעירים? תנו להם שקט נפשי וביטחון. תנו להם משכנתא בריבית קבועה נמוכה לא צמודה למדד ל-30 שנה. תעשו מכרז בין הבנקים על הריבית הכי נמוכה לטווח הכי ארוך, שניתן יהיה לפתוח כל כמה שנים בכפוף לתמורות דרסטיות בשוק.
הזוגות הצעירים מחכים כבר המון שנים לבשורה ועדיין לא זכו לה. הגיע הזמן.
צריך רק רצון ושר או ח"כ עם נחישות כדי לקדם זאת.

* הכותבת, עפרה חדד, הינה סמנכ"לית ומבעלי חברת יורו ישראל

בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל

קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

תגיות: משכנתאות עפרה חדד יורו ישראל