האם ראשי הרשויות כבר הספידו את התמ"א ?

מאת: ישראל אברמוב, מנכ"ל קבוצת "אלד פסגות"

אין ספק שפינוי בינוי הינו הפתרון האולטימטיבי בהתחדשות עירונית. הוא מייצר תב"ע חדשה לחלוטין, מחדש מהמסד ועד לטפחות שכונות ומתחמים ותיקים ומתפוררים, ממקסם את זכויות הבנייה במגדלים/בנייה רוויה שנבנים במקום בתי השיכונים הנמוכים ומבזבזי שטח, משלב פארקים, שצ"פים, מוסדות ציבור ופתרונות תחבורה וחנייה מיטביים, משלב אוכלוסייה ותיקה עם חדשה.

גם אינני פוסל מבחינה אידיאולוגית צרופה את החלטת מנהל התכנון של משרד הפנים לתעדף פינוי בינוי על  פני תמ"א 38, החלטה שישבה הגיון לא מבוטל, כמו גם המדיניות של לא מעט ראשי ערים, דוגמת רמת גן וגבעתיים, לתעדף פינוי בינוי ובפועל להפסיק ולאשר תכניות תמ"א. החלטות אלה מתבססות, ובצדק לא מבוטל, עם אותם יתרונות של פינוי בינוי שאותם ציינתי בפתיח המאמר ובד בבד החשש, המובן, לכשעצמו, שמא התשתיות הפיזיות בעיר זו או אחרת, יקרסו בשל העדר תשתיות משלימות.

אולם, וזה אולם גדול, אינני סבור שכל עוד לא קיימת אלטרנטיבה ראויה לתמ"א 38, ובמיוחד תמ"א 38/2, הריסה ובנייה מחדש, צריך להעביר אותה לעולם שכולו טוב, כפי שמנהל התכנון וחלק נכבד מראשי הערים, עשו לאחרונה בפועל. מדובר, בטעמי, בתפיסה שלילית ופוסלת מראש את התמ"א, שהינה גורפת מידי ואיננה מתייחסת לכל מקרה ומקרה, לגופו של עניין. 

שתי דוגמאות מובהקות לכך התרחשו לאחרונה ברמת גן: הוועדה המקומית פסלה אוטומטית תכניות תמ"א שהיו ברחובות אהבת ציון ומכבי, אולם הוועדה המחוזית תל אביב הפכה, ובצדק, את ההחלטה על פיה, ומצאה שלא היתה סיבה נראית לעין לפסול את 2 התכניות הללו.

לדידי צדקה הוועדה המחוזית בהחלטתה ובכך העניקה "אור ירוק" להמשך התמ"א דווקא ברמת גן, עיר בה המדיניות המובהקת הינה  לתעדף באופן מוחלט פינוי בינוי על פני תמ"א. על כן, לטעמי, החלטת מנהל התכנון לקצוב את ימי התמ"א  עד אוקטובר 2022 הינה מקח טעות. 

לתמ"א, על כל חסרונותיה, ישנם גם לא מעט יתרונות:

האחד, היא מאפשרת התחדשות עירונית נקודתית בהליך מהיר ומזורז, זאת לעומת הפינוי בינוי הכרוך בתהליכים סיזיפיים האורכים לעיתים קרובות עשרות שנים. על כן כלכלית, יש דווקא לתמ"א  כדאיות לא מבוטלת.

השני, לא בכל מקום אפשר בכלל לבצע פינוי בינוי. לדוגמא, במרכז תל אביב, בצפון הישן וכך גם בערים ותיקות נוספות בגוש דן ובכלל. על כן התמ"א 38 הינה עבור הדיירים הוותיקים הזדמנות יחידה לשדרג את איכות המגורים שלהם.

השלישי, במקרים רבים ביצוע תמ"א במתחם כזה או אחר, אינו מחייב כלל שדרוג ותוספת תשתיות, ועל כן ההנחה שזה מתחייב באופן אוטומטי הינה שגויה בעליל ולראייה התקדים של הפרויקטים שלא התמ"א ברחובות אהבת ציון ומכבי ברמת גן.

הרביעי, הממשלה יכולה בנקל להזרים לעיריות תקציבים נקודתיים לתשתיות משלימות ומוסדות ציבור במתחם תמ"א כזה או אחר.

החמישי, ואולי הכי חשוב: התמ"א  מסוגלת להוסיף בכל שנה נתונה אלפים רבים של דירות לשוק הדיור, ובכך לפתור את בעיית המחסור בהיצע. הפינוי בינוי, בשל ההליכים הממושכים, יתקשה מאוד לעשות זאת.

הייתי המאושר באדם לו ניתן היה בכל מקום לבצע בתהליך מזורז של פינוי בינוי בהיקף של אלפי יחידות דיור. אולם לצערי מדובר בחזון אפוקליפטי  שלא יתגשם בעתיד הנראה לעין ועל כן מתבקש לטעמי להאריך את המנדט של תמ"א 38 מעבר לאוקטובר 2022  ולהעניק זכויות נרחבות יותר ליזמים, דוגמת איחוד מגרשים, מה שיאפשר הגדלה משמעותית של הדירות שיתווספו. כי ללא תמ"א 38, לעולם לא יהיה לנו היצע דיור מספק ! 

בחן את עצמך: האם אתם בקיאים בתחום ההתחדשות העירונית

לקבלת עדכונים וחדשות בוואטספ >>> לחצו כאן

מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

תגיות: