מדוע שוק הדיור אצלנו הולך "לתפוס אמריקה"?

זוכרים את הביטוי "לתפוס אמריקה" שהתייחס, למשל, למי שרבץ שעות על גבי שעות באפס מעשה בחוף תל אביבי טיפוסי? ובכן, מטבע לשון שחוק זה מקבל בעצם ימים אלה משמעות חדשה לחלוטין אם ננתח את הנס הנדל"ני המתרחש בארצות הברית בכלל ובערים גדולות דוגמת  ניו יורק בפרט.

ובכן, איך שפרצה הקורונה, בפברואר-מרץ 2020, ניבאו כל האנליסטים כי שוק הדיור האמריקאי יקרוס. היו לכך, מן הסתם, הרבה סיבות טובות ובראש וראשונה האבטלה שהרקיעה, כמו אצלנו לשיעור חסר תקדים של 15 אחוזים ואף יותר מכך.
אכן, במהלך 2020 נכנסה הכלכלה האמריקאית להאטה בתחומים רבים דוגמת שוק מוצרי הצריכה, התיירות, כמו גם שוק השכירות הניו יורקי שצלל במקביל ב-15 אחוזים ויותר, תוצאה ישירה במיוחד של סגירת אוניברסיטאות דוגמת  קולומביה.

אולם, וזה אולם גדול, וכנגד כל הסיכויים, עלה דווקא מדד מחירי הדירות למכירה במהלך 2020 בשיעור גבוה ללא תקדים בעשור האחרון והגיע למספר דו ספרתי, 11 אחוזים. עלייה זו כללה לא רק את הערים הגדולות דוגמת ניו יורק, שיקגו, פילדלפיה ולוס אנג'לס, אלא גם ערים ואזורים פריפריאליים שאליהם ברחו המוני אמריקאים מאית הקורונה.

כמו כן, ובניגוד גמור לשוק השכירות שעודנו מקרטע, התאפיין השוק האמריקאי דוגמת שוק הדיור הישראלי, במחסור הולך וגדל של היצע לעומת ביקושים. השילוב של המחסור בהיצע יחד עם תסמונת הקורונה, כמו גם ההתאוששות המהירה המאפיינת במהלך החודשים האחרונים את הכלכלה האמריקאית, הינם ללא ספק הגורמים לזינוק ברמות מחירי הדיור.

שוק הדיור במדינת  ישראל, מבחינה  זו, לא רק שיש בו מאפיינים דומים לאלה של ארצות הברית, אדרבא, מבחינות רבות הוא מהווה "שוק סגור", זאת בשל היותנו מדינה קטנה, צפופה ובעלת משתנים קבועים של היצע דל מול רמות ביקושים הולכות וגדלות, גם בשל הגידול הטבעי חסר התקדים במספר התושבים ופועל יוצא מכך, מספר בתי האב שנוספים למשק  הישראלי מידי שנה.

ובניגוד לשוק האמריקאי, בו חלק נכבד מתאפיין בדיור להשכרה שמן הסתם יילך ויתאושש במהלך השנה הקרובה ככל שארצות הברית תצא ממשבר הקורונה, אצלנו רכישת דירה הפכה מקדמת דנא לאתוס לאומי, מה שבא לידי ביטוי, לדוגמא, בשוק המשכנתאות המבעבע והולך והגיע במהלך החודשים מרץ ואפריל לשיא של כל הזמנים, 8.3 ו-8.4 מיליארדי שקלים, בהתאמה, קצב של 100 מיליארדי שקלים לשנה בקירוב.

הקלות הבלתי נסבלת של תדלוק השוק, דווקא לאחר הקורונה ולאחר מבצע שומר החומות, הינה אם כן לא רק מתבקשת, אלא גם מחויבת המציאות. איתות ברור לשינוי הזה מהווים לא רק הביקושים הרותחים למשכנתאות, ולא רק הקפיצה הפתאומית במדדי תשומות הבנייה במהלך החודשים האחרונים, אלא גם הנתון המצביע על ירידה הולכת וגדלה בהתחלות הבנייה, קל וחומר באיזור הביקוש במרכז הארץ.

ואם נוסיף לכך את העדר התוחלת בשוק הדיור, ללא תכנית אלטרנטיבית למחיר למשתכן, ללא תמ"א 38 והתחדשות עירונית בכלל, קריסה טוטאלית של הסכמי הגג ב-30 ערים ורשויות מקומיות כשנוספות לכך מגמות אינפלציוניות ואיתותים על העלאות ריבית, נבין סוף סוף מדוע גם שוק הדיור אצלנו הולך או טו טו לתפוס אמריקה. 

*כותב המאמר אמיר רוזנבלום הוא יועץ לניהול ותחזוקת מבנים ולנכסי משקיעים ובעלי עידן ש.נ.י

מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

תגיות: