מהו תפקיד עורך הדין והאם תיאמת מולו ציפיות, אלו כשלים בהתקשרות עמו עלולים להביא לכישלון הפרויקט ומתי ייתכן שקיים ניגוד עניינים בין עורך הדין לדיירים? עו"ד רוית סיני מציגה דגשים חשובים בבחירת עורך דין
הצלחת פרויקט נשענת, בין היתר, על הניסיון, המקצועיות, האסרטיביות, הנחישות והאמונה של עו”ד בהצלחת הפרויקט. עו”ד מטעם דיירים, אמור ללוות את הדיירים מתחילת הפרויקט ועד לקבלת הדירות החדשות ורישומן על שם הדיירים. בין היתר, הוא מחזיק עבורם בנאמנות את הערבויות ופותר בעיות בין הדיירים ובינם לבין היזם. לכן, משך הליווי בפועל של עורך דין הדיירים לבניין אחד הוא לפחות 10-8 שנים.
עו"ד המייצג דיירים, צריך להיות קשוב ורגיש לבעיותיהם אשר לעיתים אינם נובעות מעצם הפרויקט, אלא מאופי ויחסיהם אחד כלפי השני. לכן, שבוחנים לפנות למשרד עו"ד חשוב להבין האם יש לו את היכולות לנהל פרויקט מורכב שכזה.
המאפיינים והסיבות לפרויקטים שכשלו, ולא צלחו את כל המכשולים בדרך:
חוסר אמון אינו בהכרח שעו"ד לא פעל כשורה. לעיתים רבות, הדבר נובע מחוסר תיאום ציפיות והגדרות לא ברורות בנושאים שונים בין בעלי הדירות לעורך הדין. לכן, חייבים בפגישה הראשונה להסדיר את הקשר שביו הצדדים, לקבוע ולהסכים על שכר הטרחה, היקף התפקיד של עו"ד, האחריות והעבודה. לא פחות חשוב, הוא לוודא מי במשרד מנהל באופן אישי את הפרויקט, האם עו"ד בכיר או זוטר.
ישנם משרדים של עורכי דין שמייצגים גם דיירים וגם יזמים, חשוב לקבל את הרשימה של אותם יזמים המיוצגים במשרד עו"ד הנבחר כדי להימנע מניגוד אינטרסים מובהק. ישנם פרויקטים, שלא יצאו לפועל, כאשר התגלה בדיעבד שאותו עו"ד שאמור היה לייצג את הדיירים, היה בניגוד אינטרסים כי הוא ייצג גם את היזם במכירת הדירות או שהוא ייצג או מייצג אותו בעסקה אחרת או מקבילה. בנוסף, יש לוודא בהסכם ההתקשרות עם עורך הדין שעו”ד מטעמם יפעל ויבצע כל דבר שיידרש, למקרה שהיזם יפר את ההסכם, כולל ערבות להוצאות משפטיות עבור הדיירים.
לעו"ד המייצג דיירים חשוב לדעת כמה יכולים הדיירים לקבל ולכן רצוי כבר בתחילת הדרך לבדוק אם עורך הדין עובד עם אדריכל מנוסה שיוכל לבחון מה מדיניות העיריה לגבי אותו בניין או בניינים, ורק לאחר מכן לבצע מכרז יזמים על בסיס הנתונים שהתקבלו.
מניסיוני אני יודעת שתפקיד עו"ד כולל הרבה דברים. פגשתי בעלי דירות שבעצם רוצים שמישהו בעל יידע וניסיון ייקח אחריות על הדבר הגדול הזה: יארגן, ינהל, ישיג את העסקה הכי טובה ויפתור בעיות פנימיות בין הדיירים. אלה ציפיות שלא פשוט להגשים. לכן, חשוב תמיד להגדיר ולהבהיר מה התפקיד של משרד עו”ד וגם, מה לא התפקיד שלהם.
*הכותבת עורכת הדין רוית סיני, מתמחה בייצוג דיירים, מגשרת מוסמכת ומחברת הספר "המדריך לתמ"א 38-פינוי בינוי" שנמכר באתר נט בוק, סטימצקי וצומת ספרים.
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
