פס"ד תקדימי: נקבעה נוסחה לחישוב היטל ההשבחה בתמ"א 38/2

פס"ד תקדימי ניתן בבית המשפט המחוזי (ת"א) ע"י כב' השופט גלעד הס, אשר דן בסוגיה מהותית הנוגעת לאופן חישוב היטל ההשבחה בגין הקומה הנוספת, אשר אושרה מכח תכנית הר/2213 שהיא תכנית מכח סעיף 23 לתמ"א 38, בעיר הרצליה.

במסגרת פס"ד נקבעה נוסחה לפיה יש לחשב את היטל ההשבחה בפרויקטים של הריסה ובנייה מחדש לפי תכנית תמ"א 38 ותכנית הר/2213.

הערעור מצד קבוצת הירדן הוגש ע"י הח"מ עו"ד הדר בלומשטיין בדש, הערעור מצד רינובו הוגש ע"י עו"ד אלי ויל'ציק ועו"ד אריאל פל, התיקים דנו במאוחד היות ומדובר על סוגיה זהה בערעורים שהוגשו נגד החלטת ועדת הערר (מחוז ת"א) בראשות עו"ד סילביה רביד, אשר ביטלה את עקרון "יחסיות שטחים" שנקבעה בשומה המכרעת של השמאי המכריע יגאל יוסף, ולפיה יש לחשב את ההשבחה באופן יחסי של שטח הקומה הנוספת ביחס לכל שטח בנייה שאושר בפרוייקט.

כב' השופט גלעד הס התערב וביטל את דרך החישוב של ועדת הערר (ת"א), אך קבע שיש לחשב את ההשבחה לכל הפרויקט כאשר במצב הקודם יש להביא את שווי הדירות כבנויות לעומת המצב החדש של קרקע כריקה לבנייה תחת מגבלות של תשלום דמי שכירות לדיירים מפונים ועלויות הובלה והחזרה.

לאחר שמתקבלת תוצאת השבחה לכל שטח הפרויקט, יש לקבוע מה ההשבחה המיוחסת לזכויות מכח תמ"א 38 מכל שטח הפרויקט, ולאחר מכן לקבוע מה החלק היחסי של הקומה הנוספת.

ובדוגמא מספרית השופט המחיש את הנוסחה בעמוד 23 וסעיף 72 לפס"ד אם ההשבחה לכל הפרויקט מסתכמת ב-3,530,000 ש"ח, השטח מיוחס לזכויות תמ"א 38 והקומה הנוספת מהווה 1,774 מ"ר (1,383 מ"ר מכח תמ"א 38 + 391 מ"ר מכח תכנית הר/2213), ולכן ההשבחה למ"ר היא 1,989.85 ש"ח, ולכן משום ששטח הקומה הנוספת היא כ-391 מ"ר, ההשבחה לחיוב היא כ-778,000 ש"ח, ואת השבחה זו יש לכפול בשיעור לחיוב 50%.

להלן הנוסחה שהוצגה בסעיף 77 לפס"ד:

בשורה התחתונה, קביעת ועדת הערר (ת"א) בוטלה והיטל ההשבחה לתשלום הופחת בשיעור של כ-75%!.

*כותבי המאמר הינם עו"ד הדר בדש בלומשטיין אשר ייצגה את המערערת קבוצת הירדן וליאור יוסף בדש, שמאי מקרקעין וכלכלן

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן