דיירי בניין בתל אביב ניסו "לעקוף" את ההסכם של הבניין מול היזם ולחתום מולו ישירות אולם חוייבו לחתום ולשלם הוצאות משפט
המפקחת על המקרקעין בתל אביב הורתה לדיירים סרבנים לחתום על הסכם לביצוע הריסה ובנייה, לאחר ששכניהם תבעו אותם. הדיירים הסרבנים הסבירו את סירובם בכך שהם דורשים לחתום באופן ישיר מול היזם, ולא להצטרף להסכם שעליו חתמו יתר הדיירים. המפקחת דגנית קציר ברין לא התרשמה מההסבר: "הדרישה של הנתבעים לפצל עצמם מהעסקה ולקבל שירותי בנייה בנפרד סותרת את אופי ההתקשרות הכוללת וממילא מחייבת את הסכמת היזם", נכתב בפסק הדין.
הרקע למאבק המשפטי הוא פרויקט הריסה ובנייה ברחוב דוד המלך בתל אביב, שמבוצע בהתאם לתכנית רובע 4. מדובר בבניין ישן בן 16 דירות, שבעליהן של 13 מתוכן חתמו על הסכם מול יזם. לפני כשנתיים אושרה בקשתם להיתר בנייה. על פי ההסכם, יקבלו כל בעלי הדירות דירות חדשות, הכוללות תוספת שטח של כ23- מ"ר לכל דירה, בתוספת מרפסת שמש בשטח של 14 מ"ר או גינה בשטח של 21 מ"ר, מחסן וחניה תת-קרקעית לכל דירה. כמו-כן, תוקם בבית מעלית ולבית יהיה מפרט יוקרתי, מרבית בעלי הדירות אף עולים קומה לעומת מיקום דירתם המקורי.
חמשת הנתבעים, בעליהם של 3 דירות, סירבו לחתום על ההסכם, ועל כך נתבעו על ידי שכניהם אצל המפקחת על המקרקעין. ארבעה מהנתבעים, שהם בעליהם של 2 דירות, שדירתם ממוקמת בקומת הקרקע, סירבו להצטרף להסכם, וניסו לקדם מתווה שלפיו היזם יתקשר עמם באופן ישיר בעסקה שבהם הם ירכשו ממנו שירותי בנייה, וזאת כתנאי לחתימתם על ההסכם. לטענת התובעים, בהתנהלותם זו, מתנים הנתבעים את חתימתם בכך שהיזם יתקשר עמם בעסקה נפרדת מזו של יתר בעלי הדירות בבית ובכך, למעשה, יקבלו תמורה עודפת ביחס לשאר בעלי הדירות בבית ובפרויקט. בכך, בניגוד לעקרון השוויון.
ואם לא די בכך, על דירתם של שניים מהדיירים הסרבנים יש שעבודים והערות בקשר לצו עיקול של לשכת ההוצאה לפועל בגלל חובות של מעל 3.3 מיליון שקל לרשות המסים, דבר המקשה על היזם לקבל ליווי בנקאי.
עוד טוענים התובעים כי דיירת סרבנית נוספת, המתגוררת בקומת הגג, מסרבת לחתום על ההסכם בטענות מטענות שונות, כך, בין היתר, נטען העלתה הנתבעת טענות בנוגע לדירת התמורה, שכן, לטענתה, דירתה עברה שיפוץ בליווי אדריכל וקיימים לה יתרונות רבים. התועים טוענים כי הנתבעת דחתה והציבה תנאים בלתי אפשריים לתכנון דירתה.
הנתבעים שדרשו לחתום ישירות מול היזם טענו להגנתם הנתבעים כי הם אינם מתנגדים לביצוע עבודה ברכוש המשותף, אך מסרבים למכור את חלק מזכויותיהם בדירתם וברכוש המשותף הצמוד לה ליזם, לכן כדי שניתן יהיה להוציא את עבודות החיזוק אל הפועל, הם מוכנים לרכוש באופן ישיר שירותי בנייה מהיזם.
לטענת הנתבעים, שכניהם בחרו לממן את ביצוע העבודות באמצעות מכירת חלק מזכויותיהם ברכוש המשותף. הנתבעים הודיעו כי הם מסרבים לכך, ומנגד הם מבקשים לשלם עבור שירותי הבניה ולשמור בבעלותם את מלוא זכויות הבנייה כפי חלקם היחסי.
הנתבעת החמישית השיבה כי היא אינה מתנגדת לתכנית, אך עם זאת היא מעוניינת לשוב ולגור בדירתה לכשיסתיים הפרויקט, וזאת בניגוד ליתר בעלי הדירות. לדבריה, זו גם הסיבה שרכשה את הדירה בשעתו, לנוכח הנוף המרהיב לשדרת רחוב דוד המלך וזוהי הסיבה לרצונה כי תכנון דירתה יהיה מיטבי ולשביעות רצונה המלא. לדבריה, כל שמה שמתבקש הוא לתכנן עבורה מטבח לחזית, כפי שיש לה כיום.
המפקחת קציר ברין דחתה, כאמור, את טענות הדיירים הסרבנים. בהתייחסה לדיירים בקומת הקרקע, שדרשו לחתום באופן אישי מול היזם, כתבה המפקחת: "על פי הדין זכויות הבניה, אינן בבחינת 'רכוש משותף' ואין להם קיום עצמאי. מדובר בנכס כלכלי שנמצא בבעלות משותפת של בעלי הדירות בבית המשותף. בהליך שלפניי מדובר בפרויקט הריסה ובנייה מחדש, שבו מתוכנן להרוס את הבית הקיים ולבנות תחתיו בית חדש. מטבע הדברים, עסקאות מסוג זה מבוססות על מכר זכויות הבנייה ליזם, שמממן את עלות הבנייה, התכנון, המימון ועוד. הדרישה של הנתבעים 4-1 לפצל עצמם מהעסקה ולקבל שירותי בנייה בנפרד סותרת את אופי ההתקשרות הכוללת וממילא מחייבת את הסכמת היזם".
היזם טען במהלך הדיונים כי הוא אינו מוכן להתקשר עם אותם דיירים במודל של שירותי בנייה תמורת תשלום אותו הציעו. המפקחת הבהירה בפסק הדין כי "קבלת עמדת הנתבעים 4-1 תסכל אפוא את מימוש ההסכם עם היזם, ותביא לביטול הפרויקט – פרויקט שהושג בתמיכת רוב מכריע מבעלי הדירות, ונמצא מיטיב עימם, לרבות עם הנתבעים 4-1 עצמם מבחינה כלכלית".
המפקחת הסבירה כי הדיירים הסרבנים ביקשו, למעשה, "לעקוף" את מנגנון העסקה הכוללת, ולהציג עצמם כמי שרוכשים שירותי ביצוע בלבד, תוך שמירה על זכויותיהם. "בכך הם מבקשים ליהנות מהשבחת הנכס וממתווה הבנייה – מבלי לשאת בעלות הרווח היזמי שבו נושאים שאר בעלי הדירות", נכתב בפסק הדין. "מדובר בהצעה בלתי שוויונית, אשר מעניקה לנתבעים אלו יתרון כלכלי ויוצרת פער מהותי בין בעלי הדירות. קבלתה עלולה לפגוע לא רק ביזם, אשר כאמור מסרב לעסקה שכזו, אלא גם בשאר בעלי הדירות, אשר עשויים לשאת בפועל ב'רווח היזמי החסר' על גבם. היזם זכאי לרווח יזמי בגין כלל הדירות, ולא ניתן לפצל את רווחיו לפי העדפות של יחידים".
גם את טענותיה של הנתבעת החמישית דחתה המפקחת. "הנתבעת לא הוכיחה פגם מהותי בדירת התמורה ובפרויקט, אשר עשוי להצדיק את קבלת התנגדותה בהתאם לחוק החיזוק. עסקינן בפרויקט אשר זכה לתמיכת רוב בעלי הדירות, והוצעו במסגרתו פתרונות סבירים גם לדירת התמורה שהוקצתה לנתבעת", נכתב.
המפקחת ציינה עוד כי הקושי בתכנון דירת הנתבעת לפי רצונה נובע מרצונה להיוותר בחזית הפונה לרחוב דוד המלך וממיקום הממ"ד המהווה גרעין תכנוני, שלא ניתן להעתיקו. "גישת הנתבעת חורגת אפוא מהאיזון הנדרש לדעתי במיזם משותף הכולל בעלי דירות רבים, אשר נועד לשפר את עמידות הבית ובטיחותו, המחייב מידה מסוימת של גמישות, ואין בה כדי להצדיק את בלימת רצון הרוב", כתבה המפקחת.
המפקחת אישרה, איפוא, את ביצוע העבודות והורתה לדיירים הסרבנים לחתום על ההסכם. המפקחת הסמיכה את בא כוחם של התובעים לחתום במקום הדיירים הסרבנים, במקרה שבו לא יסכימו לחתום. בנוסף, היא הטילה על הדיירים הסרבנים הוצאות בסך 77,800 אלף שקל – כ-26,000 אלף שקל לבעליהן של כל אחת מהדירות.
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
