תקדים בג"ץ: רק העירייה יכולה להעניק פטור מהשבחה בתכניות פינוי בינוי

בג"ץ דחה אתמול (א') שתי עתירות שהגישו חברות יזמיות נגד שרי הממשלה, בדרישה להאריך פטור מהיטל השבחה בפרויקט פינוי בינוי שהן מקדמות בבת ים. בפסק דין שהתקבל על ידי רוב השופטים, הסמכות לקבוע פטור מהשבחה בפרויקטים של התחדשות עירונית נמצאת בידי הרשות המקומית.

את העתירות הגישו החברות ע.ט. החברה להתחדשות עירונית, מגדלי גיבורים מאב ותדהר התחדשות עירונית, המקדמות פרויקטים של התחדשות עירונית, בדרך של פינוי בינוי, בפינת רחוב העצמאות ורחוב הגיבורים במרכז העיר בת-ים. פרויקטים אלו מקודמים במסגרת תכנית בי/515 – להתחדשות עירונית 'מתחם הגיבורים', קיבלה תוקף בשנת 2016. 

לאחר שהתכנית פורסמה למתן תוקף, הכריזו השרים בצו בהסכמת עיריית בת-ים, על מתן פטור מהיטל השבחה במתחם, עד לספטמבר 2022. באוגוסט 2021 החליטה מועצת העיר בת-ים להאריך את תוקף ההכרזה לתקופה של חמש שנים נוספות, עד לאוגוסט 2027. לאחר החלטה זו, פנה ראש העירייה אל השרים, וביקש מהם להורות על הארכת ההכרזה על פטור, אך הם סירבו בגלל קיומו של צו תקף עד ספטמבר 2022.

ראש העירייה פנה מספר פעמים לשרים, וביקש מהם שיאריכו את הפטור, אך הם לא השיבו לבקשה. בעקבות זאת, הוחלט במועצת העיר בחודש אפריל 2022 לגבות היטל השבחה בגובה של 50 אחוז על המתחם. 

במקביל, אושר בשנת 2022 תיקון לחוק ההסדרים (תיקון 133), שלפיו ההשבחה שתיגבה בפרויקטים של התחדשות עירונית תהיה בגובה של רבע מההשבחה. עד לכניסתו של התיקון לתוקף, בראשית חודש מאי באותה שנה, ההסדר החדש שנקבע במסגרת תיקון 133, העניק לרשות המקומית את הסמכות לקבוע את גובה היטל ההשבחה – מחצית מהיטל ההשבחה, רבע ממנו, או פטור מלא. במסגרת התיקון נקבע הסדר מקיף ומפורט, לפיו הסמכות לפטור מתחמי פינוי בינוי מהיטל השבחה הועברה לידי הרשות המקומית. ההסדר קבע כי הרשות המקומית רשאית לשקול מתן פטור מהיטל השבחה על בסיס שיקולים שעניינם בעידוד ובקידום פרויקטים של פינוי בינוי בהיבטים של כדאיות כלכלית.

על רקע זה, הגישו היזמיות את העתירה לבג"ץ, שבה ביקשו להורות לשרים להאריך את צו הפטור מהשבחה. לטענת העותרות, היה על השרים לעשות שימוש בסמכותם במהירות הראויה, ולהורות על הארכת תוקף צו הפטור בטרם כניסתו לתוקף של תיקון 133. לטענתם, החלטת השרים שלא להורות על הארכת צו הפטור, אינה יכולה לעמוד, והדבר "אף עולה כדי חוסר סבירות קיצונית ושרירות מינהלית", כטענתן.

בתגובת הממשלה והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית נכתב כי מכיוון שתיקון 133 העביר את הסמכות לפטור מתחמי פינוי בינוי מהיטל השבחה לידי הרשות המקומית, ועל כי אין עוד לשרים סמכות לעשות שימוש בסמכות הסל הקבועה בסעיף הפטור הכללי לצורך מתן פטור מהיטל השבחה במתחמי פינוי בינוי, אם אין תכלית מיוחדת וחריגה המצדיקה את השימוש בסמכות זו. עוד נטען בתגובת הממשלה, כי אילו התכוון המחוקק ליצור סמכות מקבילה בכל הנוגע למתחמי פינוי בינוי – הן לרשות המקומית הן לשרים – ניתן להניח כי המחוקק היה קובע הסדר כזה באופן מפורש. גם העירייה דרשה לדחות את העתירות. 

כאמור, בדעת רוב של השופטים חאלד כאבוב ויעל וילנר, העתירות נדחו. השופט כאבוב כתב בהחלטתו כי: "ההסדר החדש שנקבע בתיקון 133 משפיע על טיב השיקולים שמוסמכים השרים להביא במניין שיקוליהם בבואם להורות על פטור מהיטל השבחה, כאשר השיקול שעניינו קידום פרויקטים של פינוי בינוי ניטל מהשרים והועבר אל הרשות המקומית. לפיכך, בהיעדר נסיבות מיוחדות, השרים אינם רשאים להורות על הארכת פטור מהיטל השבחה אשר ניתן על-ידם, בעבר, במטרה לעודד קידום פרויקטים של פינוי בינוי".

בהתייחסו לחברות העותרות, כתב השופט כאבוב כי: "העותרות לא הניחו לפתחם של השרים כל שיקול ייחודי שיש בו כדי להצדיק סטייה מקביעת הרשות המקומית ביחס לאזור כולו. עיון בטענות העותרות מגלה, כי טענותיהן בדבר ההצדקה ליתן להן פטור מהיטל השבחה, ממוקדות בחשיבות הרבה הנודעת לקידום פרויקטים של התחדשות עירונית. ברם, שיקול זה, עם כל חשיבותו, נמסר לידיה של הרשות המקומית, וזו – לאחר ששקלה את הדברים – החליטה כי אין בשיקול זה כדי להצדיק מתן פטור מהיטל השבחה ביחס לאזור כולו. בנסיבות אלו, בצדק נטען על-ידי משיבי הממשלה כי העובדה שהעותרות מבקשות לקדם תכנית פינוי בינוי, כשלעצמה, אינה יכולה להוות שיקול שהשרים מוסמכים לשקול בבואם להורות על מתן פטור מהיטל השבחה במתחם".

השופטת וילנר, כאמור, הצטרפה לעמדת השופט כאבוב ודחתה את העתירה, וציינה בדבריה כי: "אמנם השרים רשאים להפעיל את סמכותם האמורה ביחס למקרקעין שאושרה בהם תכנית פינוי ובינוי, אך זאת בנסיבות מיוחדות ומשיקולים אחרים, שאינם קשורים לקידום תכניות מסוג זה".

השופט יצחק עמית, בדעת מיעוט, קבע כי יש לקבל את העתירה. בפסק דינו נכתב כי השרים לא בחנו כלל את הבקשה לפטור, ולכן מדובר במקרה חריג, שבעטיו עליהם לשוב ולדון בבקשה: "משעה שהשרים אוחזים בסמכות לדון בבקשה להאריך את הפטור, ובהינתן שבשל סברתם השגויה הם כלל לא בחנו את הבקשה להאריך את תוקפו של הפטור לגופה, די בכך כדי להורות על השבת הבקשה לפתחם ולאפשר להם להכריע בה לגופה, על פי שיקול דעתם".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן