באיזו עיר בעלי הדירות יקבלו יותר, איך נקבע שווי השטח וכמה כסף זה שווה? שמאי המקרקעין שמוליק כהן עם כל התשובות
קביעת התמורות לבעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית היא משימה מורכבת בעיקר במקרים בהם הדירות המקוריות בפרויקט אינן זהות במצבן הנוכחי וחלקן כוללות תוספות כגון מרפסות גדולות יותר, מחסן, חניה, חצר וכדומה.
מחקר שערכנו, קובע מהן התמורות שמגיעות לבעלי דירות שרק להם (ביחס ליתר בעלי הדירות) יש לדוגמא מחסן, חצר או זכויות בנייה לא מנוצלות.
יש לציין כי בכל פרויקט קיים אתגר בקביעת התמורות לדיירים שדירותיהם אינן זהות. לדוגמא, דירה שמוצמדת לה חצר בטאבו, דייר עם זכויות בנייה על הגג, דירה עם מרפסת גדולה במיוחד או מחסן שנבנה בהיתר.
הצורך בקביעת התמורות במקרים כאלו מונע ויכוחים בין בעלי הדירות לבין עצמם ובינם לבין היזם שלרוב בעל הדירה יחשוב שמגיע לו יותר והשכנים או היזם ינסו לצמצם את התמורות.
בסקירה שנערכה נבחן שוויין של תוספות נפוצות על מנת לשקף לבעלי הדירות את שווין ואת התמורות שהם אמורים לקבל בעטיין. לצורך קביעת התמורה קבענו מקדם שמאי לכל תוספת, כגון מחסן, מרפסת או חצר ביחס למ"ר של שטח עיקרי בדירה.
המקדמים הם כלי שמאי להמרת שטחים שונים לשטחים עיקריים, והם מתבססים על ממוצעים שלא נקבעים באמצעות תקן או חקיקה אלא באמצעות ניסיון מצטבר של השמאים.
תוספת השווי באה לידי ביטוי ע"י מתן מקדם אקוויוולנטי (שווה ערך) לכל רכיב ואותו כופלים בשטח הנכס ובשווי מ"ר בנוי בממוצע בכל עיר ועיר. לדוגמא, מחיר מ"ר במרפסת ששטחה עד 50 מ"ר, שווה 0.4 ממ"ר של שטח עיקרי , ולכן אם בבת ים, שווי מ"ר בנוי ממוצע עומד על 29,500 שקל, מרפסת של 50 מ"ר תהיה שווה לבעל הדירה עוד 590 אלף שקל.
בהרצליה, שבה מ"ר בנוי בממוצע גבוה יותר ושווה 37,500 אלף שקל, מרפסת של 50 מ"ר תהיה שווה לבעליה עוד 750 אלף שקל ביחס לדירה ללא מרפסת כזו אבל בפרויקטים של פינוי בינוי בעל הדירה לא מקבל את שוויה של המרפסת בכסף אלא במטרים נוספים בדירה החדשה ולכן מרפסת בשטח של כ־50 מ"ר תהיה שווה לבעליה עוד 20 מטר רבוע בדירת התמורה.
במקרה של חצר, המקדם שנקבע נמוך עוד יותר – 0.2 משטח עיקרי. כך, גם חצר בשטח של 100 מ"ר תהיה שווה לבעליה כ־20 מ"ר בלבד בדירת התמורה. במקרה של מחסן, המקדם עומד על ,0.4 כך שמחסן בשטח 10 מ"ר, שאינו צמוד לדירה, יהיה שווה לבעליו כ־4 מ"ר בדירת התמורה.
החשיבות של הסקירה הזאת ושילובו של שמאי בעלי דירות בשלבים הראשוניים של הפרויקטים מאפשרת תאום ציפיות בין בעלי הדירות ובין עצמם ובין בעלי הדירות ליזם. השמאי הוא איש המקצוע היחידי שיכול לבחון בעיניים מקצועיות את ההיבטים הכלכליים של העסקה ואת הצעות התמורה שמציעים היזמים לבעלי הדירות ולוודא מחד, שהם מקבלים את התשואות המקסימליות ומאידך שהם לא מבקשים תמורות מופרזות שיכולות לעכב את התהליך. כאשר בעלי הדירות לוקחים שמאי מקצועי מטעמם בשלב מוקדם טרום ביצוע מכרז יזמים השמאי מעורב בקביעת תנאי המכרז ומבטיח שכבר בתנאי ההתקשרות ישולבו כלל התמורות הראויות.
*הכותב, שמאי שמוליק כהן, הינו מנכ"ל ובעלים של חברת אס.קי SK שמאות, המשמש כשמאי מטעם בעלי הדירות בפרויקטים של התחדשות עירונית ומלווה כיום כ- 140 פרויקטים
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
