banner
אילוסטרציה // Depositphotos
אילוסטרציה // Depositphotos

מדוע נדחו בקשות היזם להפחתת היטל השבחה בתמ"א 38 ברעננה?

הסוגייה הגיעה לפתחו של בית המשפט, לאחר שעיריית רעננה קבעה היטל השבחה על פרויקט תמ"א 38. הוא הופחת על ידי ועדת הערר אולם החברה היזמית לא הסתפקה בכך ועתרה לבית המשפט

רונן דמארי 27.03.2022

החברה יזמית א.מ. אדר בניה והשקעות בע"מ, שביקשה הפחתה נוספת מהיטל השבחה שהושת עליה בפרויקט התחדשות עירונית נדחתה על ידי בית המשפט, שגיבה את ועדת הערר וחויבה בתשלום הוצאות.

מדוע עיריית רעננה דרשה היטל השבחה על תמ"א 38?
החברה שקידמה פרויקט התחדשות עירונית ברחוב שברץ ברעננה, חויבה בהיטל השבחה בסך 808,617 ₪ בעקבות אישור בקשתה להיתר בנייה מכוח תמ"א 38. עם קבלת ההיטל הגישה החברה ערר לוועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה במחוז מרכז.
מדובר בבניין בן 3 קומות וחדרי יציאה לגג, כאשר במסגרת בקשת ההיתר הורחבו הדירות בקומות הקיימות, חדרי היציאה לגג נהרסו ונבנו במקומן 5 יח"ד חדשות בקומה רביעית, 5 יח"ד חדשות בקומה חמישית, 3 יח"ד חדשות בקומה שישית וכן יח"ד נוספת בקומה שביעית (קומה חלקית).
מההחלטה עולה כי החברה ביקשה לממש את תכנית 1010א, שהתירה ניוד זכויות וכן, תוספת זכויות כמותיות בשיעור של עד 16% בניה בשטח עיקרי משטח מגרש נטו, כאשר המחלוקת המרכזית שהתגלעה בינה ובין הועדה המקומית בפני השמאי המכריע הייתה בשאלה האם יש להביא בתחשיב הזכויות גם את השטח שמעל הקונסטרוקציה הנחוצה לחיזוק הבניין הקיים, שלעמדת שמאי המערערת הסתכם בסך של 58.3 מ"ר לקומה ל-2.5 הקומות החדשות.

ועדת ערר מפחיתה את גובה ההיטל
בהחלטתה קבעה וועדת הערר כי קריאה תכליתית של תמ"א 38 מחייבת את המסקנה לפיה שטח הקומות הנוספות שמעל הקונסטרוקציה, הנחוץ לחיזוק הבניין הקיים, מתאפשר לפי הוראות התמ"א ולכן בניגוד לעמדת השמאי יש להביא בחשבון את השטחים שנבנו על גבי החיזוקים הקונסטרוקטיביים כשטחים שניתן לבנות מכוח התמ"א.
הוועדה ציינה כי בהתייחס לניוד זכויות, קובעת התכנית כי יותר ניוד זכויות בלתי מנוצלות להרחבת דירה קיימת מכוח סעיף 11.2 לתמ"א 38 ובתנאי שיבנה ממ"ד לכל דירה מורחבת וכי ניוד הזכויות יתאפשר במסגרת קונטור הקומה הטיפוסית המורחבת בלבד, ומכאן שהשטח הניתן לניוד על פי תכנית 1010א הוא הפרש בין 25 מ"ר שמקנה תמ"א 38 לטובת הרחבת כל אחת מהדירות בקומות הקיימות, לבין הזכויות שהתבקשו בפועל להרחבת הדירה (ובלבד שלכל דירה קיימת יתווסף ממ"ד).
הוועדה הבהירה כי חישוב שטח הקומה הטיפוסית, הכוללת כאמור את שטחי החיזוק, נעשה אך ורק על מנת לקבוע לאילו קומות נוידו השטחים הבלתי מנוצלים מקומות א'-ג' בבניין הקיים, ומה היקף הזכויות שיש ליחס לתוספת הזכויות הכמותיות שהתבקשה מכוח תכנית 1010א.
היא דחתה את עמדת החברה היזמית בשומתה, לפיה יש לערוך השוואה בין "סל הזכויות" שניתן היה לנצל בבניין כולו ללא מימוש תכנית, אל מול הבקשה להיתר ולהעמיד את ההשבחה על ההפרש בין זכויות אלו.
עוד הוועדה הדגישה כי הזכויות שהתבקשו ואושרו בקומות ד' וה' בבניין, לרבות שטחי החיזוקים, הן הזכויות המוקנות מכוח תמ"א 38 בלבד, ועל אף שהמערערת אינה מנצלת בפועל את הסך המרבי שהיא יכולה לנצל בקומות אלו, הרי שתחשיב ההשבחה נערך אך ורק ביחס לזכויות הניתנות לניוד מכוח תכנית 1010א (קומות א'-ג'). 

לאור כל זאת, וביישום מקדמי השווי שקבע השמאי המכריע בשומתו לשטחים השונים, פסקה וועדת הערר כי יש להפחית את היטל ההשבחה ולהעמידו על סך של 693,982 ₪ במקום 808,617 ₪ שנקבע בשומה המכרעת.

אלא שכאמור, החברה היזמית לא הסתפקה בכך ועתרה לבית המשפט מהחוזי מרכז (בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים) בדרישה להפחתה נוספת של ההיטל. 

החברה היזמית: "פרשנות מצמצמת ושגויה"
בעתירה שהגישה היא טענה כי וועדת הערר שגתה עת קבעה כי לא ניתן היה לנייד את הזכויות הבלתי מנוצלות בקומות ד' ו-ה' לקומות ו' ו-ז' בבניין.
לטענת החברה, הוועדה הכריעה בטענה שלא הייתה במקור חלק מהערר, וזאת מבלי שניתנה למערערת הזדמנות לטעון בעניין הנוגע לניוד זכויות בין הקומות, סוגיה מהותית לה נודעה השפעה משמעותית על גובה ההשבחה (בהתחשב בכך שמקדמי ההשבחה בשל זכויות "חדשות" גבוה באופן משמעותי ממקדמי ההשבחה של זכויות מנוידות).
עוד טענה החברה כי הוועדה שגתה בכך שנקטה בפרשנות מצמצמת ושגויה לפיה תכנית 1010א, לא התירה אפשרות ניוד זכויות בלתי מנוצלות מקומות ד' ו-ה' החדשות לקומות ו' ו-ז' בבניין. זאת בניגוד לחוות דעת משפטית על תכנית 1010א מיום 17.4.2019 מטעם הועדה המקומית בנוגע לפרויקט אחר שאושר גם במסגרת תמ"א 38 ותוכנית 1010א.
כמו כן, לטענתה הוועדה אף שגתה בכך שהחליטה "לחסוך מהצדדים הוצאות" במינוי שמאי מכריע נוסף, ללא קבלת עמדת הצדדים, בנסיבות בהן אין מדובר במחלוקת כספית זניחה אלא במחלוקת של מאות אלפי שקלים. 

הוועדה המקומית: תמ"א 38 היא תוכניות מרחפת
מנגד, הועדה המקומית לתכנון ובנייה רעננה סמכה ידה על החלטת ועדת הערר, תוך שהיא הדגישה כי החוק קובע כי חיוב בהיטל השבחה יהיה בהתאם להחלטת השמאי המכריע, ועדת הערר או בית המשפט, לפי העניין, כך שלא נפל כל פגם בדרך פעולתה של ועדת הערר, אשר נכנסה ב"נעלי השמאי המכריע", בפרט בנסיבות בהן בין חבריה נמנית גם שמאית מכריעה בדימוס.
לטענתה, ועדת הערר ערכה תחשיב מפורט ומנומק ואין לקבל את טענת המערערת לפיה הוועדה הכריעה בסוגיה "שלא עמדה בפתחה" מבלי שניתנה לה זכות טיעון.
בשאלה האם הוראות תכנית 1010א אפשרו ניוד זכויות בניה אך ורק של שטחים המיועדים להרחבת דירה קיימת מהקומות הקיימות (א'-ג') של הבניין הקיים, או גם מקומות "חדשות" תאורטיות שניתנות היו לבנייה מכוח תמ"א 38 בלבד (ד'-ה'), הפנתה הועדה אף לתקנון תכנית 1010א, שם נקבעו הוראות בינוי העברת זכויות בניה מקומה לקומה, באופן שבו הותר ניוד זכויות בניה בלתי מנוצלות המיועדת להרחבת דירה קיימת, מכוח סעיף 11.2 לתמ"א 38 ובלבד שייבנה ממ"ד לכל דירה מורחבת. \
הועדה הדגישה כי תמ"א 38 כמו גם תכנית לפי סעיף 23 לתמ"א 38 הן תכניות "מרחפות" אשר מתגבשות יחד במועד אישור הבקשה להיתר. במסגרת זו, מפעילה הוועדה המקומית שיקול דעת תכנוני מהותי בשלב הרישוי, לאחר הליכי פרסום להתנגדויות, ולפיכך, אין גם בסיס לטענת המערערת כי תמ"א 38 מקנה "סל זכויות בניה בסיסי" אשר "הורחבו" במסגרת תכנית 1010א, וממילא גם אין בסיס לטענה שניתן לנייד זכויות שלא נבנו בקומות חדשות.

השופט שמואל בורנשטיין החליט לדחות את העתירה, ונימק בפסק הדין: "מצאתי כי הוועדה צדקה בקביעתה כי לא ניתן היה לנייד את הזכויות הבלתי מנוצלות בקומות ד' ו-ה' החדשות לקומות ו' ו-ז', דבר שתכנית 1010א כלל לא התירה, וניכר כי הדבר עולה באופן ברור מתקנון התכנית.
אין מקום אפוא להתערב בקביעת הוועדה כי הזכויות שהתבקשו ואושרו בקומות ד' ו-ה' בבניין, לרבות שטחי החיזוקים, הן זכויות המוקנות מכוח תמ"א 38 בלבד, ועל אף שהמערערת לא מנצלת בפועל את הסך המרבי שהיא הייתה יכולה לנצל בקומות אלו, הרי שתחשיב ההשבחה נערך אך ורק ביחס לזכויות הניתנות לניוד מכוח תכנית 1010א – קומות א'-ג'. לא מצאתי כי חרגה הועדה מסמכותה או נהגה בחוסר סבירות עת החליטה שלא להעביר את העניין לשמאי מכריע, אלא לערוך מחדש את התחשיב בהתבסס על הכרעתה במחלוקת בין הצדדים באשר לסוגיית "החיזוקים", כמו גם נוכח פרשנותה, המוצדקת כאמור, של תכנית 1010א באשר לסוגיית ניוד הזכויות".

עוד נאמר בפסק הדין: "אשר לטענת המערערת הנוגעת לזכות הטיעון, מצאתי כי צודקת המשיבה בטענתה כי במסגרת הדיון בוועדה עלתה סוגיית ניוד הזכויות מהקומות הקיימות (א'-ג') כך שאין לקבל את הטענה כי לא ניתנה למערערת הזדמנות לטעון בעניין ניוד זכויות בין הקומות במסגרת הערר.
"לאור כל האמור, סבורני כי לא נפל פגם בקביעת ועדת הערר לעניין פרשנותה של תכנית 1010א וקביעתה כי תכנית זו אפשרה ניוד זכויות בלתי מנוצלות אך ורק מתוך שטחי ההרחבה של הדירות הקיימות בקומות א-ג'. אף לא מצאתי כי נפל פגם בתחשיב שנערך על ידי הוועדה, אשר התבסס כאמור על מתודת החישוב של השמאי המכריע ועל מקדמי השווי שקבע לכל רכיב השבחה.
כמו כן, לא מצאתי כי נפגעה זכות הטיעון של המערערת בפני הוועדה או כי האחרונה הייתה מחויבת להעביר את העניין לשמאי מכריע ולא לערוך בעצמה את התחשיב, בהתבסס על החלטותיה ועל פרשנותה המוצדקת את התכנית".

לאחר שמצא כי אין מקום לדחות את הממצאים העובדתיים שנקבעו על ידי הוועדה, כי ממצאים אלה תומכים במסקנתה המשפטית וכי אין לגלות בה טעות שבחוק – החליט השופט לדחות את ערעור החברה היזמית ולחייב אותה בהוצאות הועדה המקומית בסכום של 10,000 ₪. 

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

לרשימת 70 המשפיעים בנדל"ן והתחדשות עירונית >>> לחצו כאן

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות