להתחדשות העירונית לסוגיה, הן תמ"א 38/2 והן פינוי בינוי, מספר יתרונות משמעותיים על פני הפשרת קרקע מחוץ לתחומי הערים // דעה
במהלך השבועות האחרונים נתקלנו בשתי כותרות, מנוגדות לכאורה, בתחום הדיור. מחד גיסא פורסם כי במהלך 2021 הצליחה רמ"י לשווק כ-100,000 יחידות דיור בקירוב, עלייה משמעותית ביותר לעומת שנים קודמות. עד כאן, לכאורה הבשורה הטובה, זאת למרות שעדיין לא ברור כמה מאותן דירות אכן יקבלו היתרים ויאושרו לבנייה, וכמה שנים יחלפו עד שיעמדו על תילן.
לצד כותרת חיובית זו, פורסמה כותרת מטרידה לפיה מחירי הדיור עלו במרוצת 2021 בשיעור דו ספרתי, 10.6 אחוזים, העלייה המשמעותית ביותר בעשור האחרון ובד בבד לעלייה זו, גם עלו תשומות הבנייה ב-5.6 אחוזים ועל פי כל התחזיות תדלוק רמות המחירים והמחסור בהיצע דיור זמין, יימשכו ביתר שאת גם ב-2022.
האם לא כדאי לתעדף ברמה האסטרטגית עתודות קרקע המיועדות להתחדשות עירונית?
להתחדשות העירונית לסוגיה, הן תמ"א 38/2 והן פינוי בינוי, מספר יתרונות משמעותיים על פני הפשרת קרקע מחוץ לתחומי הערים, קל וחומר בעצם ימים אלה, כשכולנו קוראים, רואים ומזדעזעים עמוקות למראה בניינים מתמוטטים דוגמת מה שאירע בחולון וברעננה.
ראשית, מבחינת רוכשי הדירות מדובר בלב ליבו של איזור הביקוש ולב ליבן של ערים ותיקות המספקות לזוגות צעירים, משפרי דיור וכל היתר, את כל הצרכים האפשריים, קרבה למקומות עבודה, למשפחה הגרעינית, לחברים ולמקומות התרבות, הבילוי והקניות.
שנית, מבחינת מדינת ישראל מדובר בקרקע שהינה ממילא מבונה וההתחדשות העירונית ממלאת תפקיד חשוב של מיצוי מירב הזכויות על אותה קרקע, זאת להבדיל אלף אלפי הבדלות מהפשרת קרקע מאסיבית במיקומים שאינם מחוץ לערים.
שלישית, יתרה מכך, עלויות הבנייה והפיתוח במיקומים חדשים מחוץ לערים יקרים פי כמה וכמה לעומת פיתוח מתחמים ושכונות ותיקות בתוך הערים.
רביעית, העיריות והרשויות המקומיות ייהנו כמובן הן משדרוג אותם אזורים ותיקים, שלא לדבר על התועלת הכלכלית שהרי העיריות מקבלות היטל השבחה בסכומי עתק ויוצאות נהנות מאוד מכך.
חמישית, נושא המיגון בפני רעידות אדמה והוספת ממ"דים, גם כנגד התקפות טילים, מחייב את מקבלי ההחלטות גם מבחינה מוסרית לא להפקיר מיליוני ישראלים המתגוררים בערים הוותיקות, ללא ממ"דים וללא הגנה מינימלית.
שישית, ואם בנושא שמירת הסביבה עסקינן, אזי ברור במדינה קטנה וצפופה דוגמת ישראל, קיים יתרון עצום לבנייה בתוך ערים ותיקות קיימות, על פני "זלילה" לא מבוקרת של שטחים פתוחים.
שביעית, בשונה מההליכים המאוד ארוכים של הפשרת קרקעות לבנייה ואחר כך מתן היתרים, אפשר בהחלט לייצר "מסלול ירוק מהיר" לטובת כולם, העיריות, היזמים, הרוכשים ובראש וראשונה לטובת שוק הדיור מדולדל הקרקעות של מדינת ישראל.
לסיכום, לטעמי העובדה שההתחדשות העירונית חוותה במהלך השנים כל מיני קשיים שונים ומשונים, דוגמת העדר תקציבים לפיתוח תשתיות משלימות בתמ"א 38, נושא שנזרק לפתחן הן של הרשויות והן היזמים, או התהליכים הסיזיפיים של פינוי בינוי, מחייב את מקבלי ההחלטות לעשות אחת ולתמיד סדר בנושאים אלה ולהציב את ההתחדשות העירונית בראש סולם העדיפויות הלאומי.
*כותב המאמר אייל בהרי הוא מנכ"ל צים בהרי נדל"ן מקבוצת עדי צים אחזקות
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
